金科商业总经理杨可君：传统购物中心逐渐消失 跨界商业引领未来

　　（赢商网重庆站报道）金科地产深耕重庆20年，见证了重庆的崛起与繁荣。从1998年面世的第一个项目金科花园开始，20年来，金科在重庆主城打造的中华坊、天籁城、世界城、十年城、天湖美镇、东方王榭、等等项目无不成为行业传奇。20年来，金科不断扩张，终成渝派地产的一面旗帜，跻身全国一线房企之列。未来，金科将继续紧跟城市成长步伐，蓄谋更大发展，做中国一流的“美好生活服务商”。

　　本期嘉宾：杨可君。商业地产从业20年，曾就职于茂业百货、凯德商用、龙湖地产、万达商管等标杆企业。现任金科股份商业管理中心总经理。

　　以下为赢商网访谈实录：

　　赢商网：重庆商业地产20年的发展，离不开企业的推动。您能否简单给我们梳理一下贵企业的发展简史?

　　杨可君：金科成立于1998年。2016年，由“地产开发商”转型为“美好生活服务商”，提出“三圈一带”新战略，锁定“核心十城”，荣膺“中国房地产开发企业15强”。

　　目前,金科的全国化发展战略现已布局 “京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带”，形成了四大发展区域——华北区域、华东区域、重庆区域和中西部区域，进驻北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、山东、贵州、新疆、云南、安徽、河南、广西、天津等省(市)的43个城市。

　　从1998年开始至今，金科已在全国累计开发项目115个，商业总体量超过487万方，而目前在建项目数量为70个。金科正崛起成为中国社区商业发展的中坚力量。在2015、2016两年间，金科商业连开9条街，经营状态良好，切实实现投资者、商家、业主、消费者四维共赢的良好局面。2016年，金商会落地，多次区域联动，三大产品体系以及五大主体化商业的研发，以“中国社区商业运营旗手”的姿势，谋变中国商业地产新格局。

　　赢商网：您觉得对于重庆商业地产而言，最具有里程碑意义的事件是什么?为什么?

　　杨可君：我觉得重庆商业地产最具里程碑意义的事件当属于“观音桥商圈的崛起”。因为观音桥商圈的崛起，意味着重庆解放碑一枝独秀的格局被打破，此后南坪、沙坪坝、杨家坪等商圈如雨后春笋般崛起，也意味着重庆商业进入新篇章。

　　赢商网：这二十年以来，重庆商业地产发生了什么样的变化?

　　杨可君：个人认为重庆商业地产在过去20年发生了三大变化。其一，重庆商业经历了从百货集聚—购物中心集中爆发—综合体商业井喷的变革;而品牌则经历了从奢侈品试水—快时尚进驻—国际品牌纷纷入驻的历程;从商圈角度而言，重庆商圈的发展也经历了从单一的解放碑商圈到如今多商圈齐开花的转变。从重庆商业整个市场环境看，如今传统商圈升级、新兴商圈崛起、社区商业提升、特色商业涌现。

　　其二，现代商业的发展也是有着显著的变化。从变化上看，重庆商业每10年一个周期发生改变，从80年代传统的社区底商，到90年代以大都会为代表的购物中心，到00年代以龙湖、万达为代表的大型购物中心，再到10年代多元化商业的时代，而目前商业市场已走向从集中商业回归到社区商业的时代。

　　其三，市场对商业的要求与商业团队的要求也发生了改变。当下，社区商业的操作需赋予生命，赋予内容，回归商业规律;而商业的操作团队也发生了由行政化转换为市场化的改变;再者，过去单腿走路的商业模式已然发生变化，只有实现三足鼎立，才能实现商业结合资本到创新，创造需求。

　　赢商网：在重庆商业二十年的发展中，不仅有很多国际一、二线的品牌扎堆进入重庆市场，重庆本土的品牌也得到了长足的发展。在您的记忆里有哪些品牌的入驻和创立，是重庆商业史不可回避的话题?

　　杨可君：在我印象中，我个人觉得外来品牌包括H&M、ZARA、漫咖啡、杜莎夫人蜡像馆等在进入重庆市场后对重庆商业做出了极大的贡献；而本土火锅品牌，小面品牌、天府可乐、冷酸灵、长安汽车、力帆摩配等也在重庆商业地产发展史上添上了浓墨重彩的一笔。

　　赢商网：重庆五大商圈(解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪)的格局已有多年，随着重庆商业二十年的不断发展，大量商业项目集中涌现，原有的商圈格局逐渐被打破，您如何看待重庆商圈发展?

　　杨可君：基于重庆市独特的地貌特征，注定了重庆市各区域政治经济组团式发展的格局。但随着社会经济的日益发展，产业结构提档升级，居民消费需求旺盛，目前商圈的格局仅能够满足商圈核心区域的需求，这就意味着在重庆各组团的副中心、新区、功能区的消费需求是目前商圈不能满足的。而新形成的大型居住社区的生活配套则根据所在区域的不同，打造除了各具特色的商圈。相比于传统的五大商圈，新建商圈通达性现阶段不强，并不能吸引跨区域人流消费，其辐射范围有限。我认为在未来的发展中，只有新、旧商圈错位互补，协调发展，才能一同构筑重庆商业的繁华景象。

　　赢商网：站在重庆购物中心发展二十年的时间节点上，您当下考虑最多的事情是什么?

　　杨可君：面对如此复杂商业大环境，思考的方面很多。其中最为重要的几点：其一，有效去化商业库存；其二，销售型商业模式的创新；其三，提升金科商业品牌价值；其四，大竹林项目的整体打造。其五，商办、产业等商业市场的整体研究；其六，如何做好区域型商业综合体的运营。

　　赢商网：重庆商业地产发展状况与中国其他城市相比，差异体现在哪些方面?

　　杨可君：重庆商业地产与全国其他城市相比，重庆商圈是以组团式呈现，点状分布，多中心发展，自成格局。当然,这种格局由城市层级的关系，以及山水分割的地理环境造就。这是重庆的城市特色，是重庆商贸繁荣的象征，更是重庆的一张城市名片。

　　赢商网：目前重庆商业地产存在怎样的问题?

　　杨可君：目前重庆商业地产存在的问题在于存量大、同质化、不平衡。

　　同质化则表现在定位的同质化、消费的同质化、招商的同质化；不平衡则表现在，商圈基础设施建设相对滞后、商圈经营档次不一、高端消费外流严重、商圈转型缓慢、商圈商务功能不强等方面；基于存量大的特点，去库存仍是重庆商业地产市场当前的主基调。

　　赢商网：在您看来，一个项目长久运营下去的关键是什么?需要注意哪些事项?

　　杨可君：一个项目若想长久运营下去，其关键在于三个方面。第一，优秀的商业团队，团队需要拥有创新能力、执行力、专业性；第二，经营者需要运筹帷幄，对战略目标有长远规划；第三，领导者需未雨绸缪，拥有有敏锐的商业嗅觉，卓越的判断能力。

　　赢商网：请描述一下未来购物中心可能会出现哪些不可思议的新画面?

　　杨可君：未来，购物中心将朝着4个方向革新。首先，商业的呈现模式会越来越多元，经营的业态内容也将更丰富、更细分，而业态、模式以及内容的变化，更会促使管理手段和经营策略的随之改变。

　　其次，传统购物中心将逐步消失，未来，跨界商业、无边界体验将不断呈现。例如上海迪士尼，其实是利用跨界资源整合，打造成主题乐园与购物中心相结合的商业项目。

　　再者，就形态演变而言，未来，超级商业中心、巨型MALL将成为新的商业地标；其社区化邻里生活中心也将成为未来的发展亮点。未来邻里生活中心将更强化生活配套功能，例如银行、餐饮、教育、体检中心、托儿所等，满足日常生活所需。

　　最后，科技将影响和塑造未来商业。实体与虚拟结合的商业形态在未来将越来越多，在日常的商业运营管理与服务中，科技手段的结合与运用也将更为广泛。

　　报道背景：回望重庆商业地产，以1997年出现的第一个真正意义上的购物中心大都会为界，往前走只能说是百货业态的单一发展，而往后则是重庆购物中心20年发展的黄金期。回顾过去的二十年，从百货为王到购物中心集中涌现，重庆的购物中心走过了一条辉煌的崛起之路。一路走来，无数的企业，无数的项目在这二十年中披荆斩棘，同样有着无数的商业地产人在这二十年里辛勤耕耘，成为了历史的见证者。赢商网策划推出“重庆购物中心20年访谈录”，对这二十年来影响着重庆商业地产发展的开发商、品牌商、服务机构等领域领军人物进行访谈，梳理和回顾重庆购物中心20年的行业发展脉络，分享行业发展经验，展望未来。