南京东路商圈多商业集中调整 “中华商业第一街”如何焕发新活力？

　　商业井喷发展之际，各大商圈不断调整以适应市场变化，有着百年发展之久的南京东路步行街也不可避免地加入了“改造升级”的队伍。

　　百联世茂国际广场5月起闭店调整，市一百与东方商厦（需求面积:20000-30000平方米）合并为一店，99岁的永安百货迎来改造，新世界陆续关门调整……此次项目调整从南京东路起点附近，一直延伸至南京东路步行街周边。

　　据赢商网了解，该区域的多个项目改造，或主要与黄浦区商业升级、物业老旧及传统百货发展面临困境有关。

　　现状：几大百货均有调改 上海世茂广场2018年重新面市

　　南京东路是上海十大商业中心之一，位于上海市中心，东起外滩即中山东一路，西至西藏中路，全长1599米。其中河南中路以西部分为南京路步行街，汇聚了恒基名人广场、宏伊国际广场、悦荟广场、置地广场、永安百货、时装商店、第一百货、东方商厦南东店、百联世茂国际广场等商业项目。

　　追溯南京东路的历史，从上海第一家百货先施（今时装公司大楼）、到永安（今永安百货）、新新（今食品一店）、大新（今第一百货）崛起，逐渐建立了“中华商业第一街”的名声，可谓上海现代商业的起点。

　　时至今日，永安百货、第一百货、乃至之后崛起的东方商厦、华联商厦均将进行改造。公开资料显示，从今年4月份起，市百一店、东方商厦闭门调整，第一百货和东方商厦（南东店）将通过物业改造，将两栋楼化为整体，打造“全客群、全时段、全业态、全品类、全渠道”的一站式购物目的地；永安百货计划2017年完成改造，将在外部装饰上修旧如旧，内部重新规划动线及布局，并重新规划经营布局；位于南京东路起点的百联世茂国际广场在5月1日正式闭店调整，m&m’S WORLD营业至5月15日，NIKE营业至10月份；此外，新世界将陆续关门调整，在2017年开启转型升级方案；百联集团也将改造华联商厦，突出“年轻”时尚主题。

　　赢商网在4月底实地走访南京东路发现，市百一店、东方商厦和其他计划改造的商场仍在营业，不过能够看到部分品牌已关店，位于南京东路步行街附近的FOREVER21旗舰店外立面也处于装修状态中。

　　赢商网采访百联世茂国际广场项目负责人获悉，百联世茂国际广场将更名为“上海世茂广场”，预计2018年秋季重新开业。

　　原因：传统商业街区亟需转型升级

　　相较于其他商圈，南京东路商圈多数项目面临着相似的问题，如：百货集中，业态丰富度不够；物业老旧，体验感差；商圈升级等。

　　以百联世茂国际广场为例，早期的世茂广场分两期开发，由于早期设计以酒店为主，商场动线不够清晰，加上经过十多年的运营，硬件老旧，体验感逐渐下降，使得项目不得不进行闭店调整。

　　该项目负责人在接受赢商网采访时称，改造的原因是多方面的：每年2.5亿的客流量和强大的文化底蕴也决定了南京东路的重要性，作为南京东路的门户和起点，百联世茂广场的改造也是积极响应黄浦区政府升级打造百年世界级商业街—南京东路的计划；其次，世茂也想在商业领域重点打造自己的标杆项目。

　　值得一提的是，2017年，黄浦区以打造“上海国际消费城市示范区”为契机，推动传统商业街区转型升级，商圈升级成了南京东路步行街多个项目改造、调整的共同原因。

　　上海市商业经济学会会长齐晓斋对此认为，受电商兴起和消费者升级的大环境影响，不仅南京东路商圈在改造，徐家汇、淮海路等商圈也都在调整，可以说整个实体商业处于调整中。

　　而在同济大学复杂工程管理研究院高级研究员范宜昌看来，南京东路商圈项目仍存在一些问题。他认为，南京东路商圈不缺人，但是大部分是游客，停车位缺乏，难以吸引本地顾客；虽然商场集中，购物方便，但是缺乏娱乐与餐饮，以购物中心为代表的现代商业则有良好的交通与停车场，集吃喝玩乐于一体，兼顾外地游客和本地顾客，因此，南京路商圈百货店再改造，需要增加配套设施，做到吃、玩、购平衡。

　　规划：做大老字号 打造百年世界级商业街

　　数据显示，2016年上海商品销售总额突破10万亿，增长7.9%，其中社会消费品零售总额再次超过1万亿，增长8%，消费对上海经济增长的贡献率接近65%，最终消费支出占GDP比重接近60%。

　　赢商网了解到，上海零售的税收贡献排在房地产和金融业之前，上海的零售市场在全球排名第三，仅次于伦敦和迪拜。

　　在此背景下，黄浦区以打造“上海国际消费城市示范区”为契机，将南京东路打造成百年世界级商业街备受关注。

　　然而，想要实现这一规划并非易事。

　　作为中国著名的商业街，南京东路步行街的消费人群多为外地游客和白领人士，居民消费占比较小，想要升级成功，必须细分市场，针对该类消费人群的需求进行调整。

　　在齐晓斋看来，南京东路步行街应该做大老字号商品，继续保持“中华商业一条街”，并可以向东延伸至外滩，与新世界大丸百货等新兴起的商业连为一体，将原有的欠缺补全。

　　具体到如何调整，齐晓斋认为，首先要突出特色，这里的特色不是单个项目的特色，而是整个商圈的街区特色，只有当商圈内的项目都有特色，才有足够的吸引力吸引更多的客流；其次，要加强体验；最后还要运用“互联网+”的概念。

　　以市一百与东方商厦的合并为例，两者通过连廊、架设跃层飞梯很有必要，如果上面、地面、地下都能联通更能加强体验，六合路处则可以设置休闲街区，作为逛街的停留处，进一步方便顾客。

　　“新一轮的调整要注重体验和服务，除了服务人员的服务态度，细节方面也很重要，如南京东路步行街上的凳子，可换成其他材质，方便人们休息。”齐晓斋补充道。