红星美凯龙类REITs 回A重启与私募退出隐忧之融资术

　　（赢商网报道）当国内地产商们已渐渐将REITs 、类REITs玩转于掌心后，跃跃欲试的家居巨头红星美凯龙于近日宣告入局。

　　5月4日，红星美凯龙家居集团股份有限公司公告指出，公司董事会已通过决议案以批准，向公司独立第三方——天津畅和股权投资基金管理有限公司管理的信托基金出售其两间全资附属公司的建议。

　　交易完成后，信托基金将在获得中国相关政府批准后，将两间购物商场证券化，并在中国发起类REITS计划。

　　“公司目前正考虑，倘若类REITs 计划能获得相关政府批准并可于协定的时间进行，则日后可能与基金合作。”红星美凯龙于公告中指出。

　　巧合是，在上述公告公布的前几日，红星美凯龙再次出现在证监会公布的最新的IPO企业排队行列中，停摆两年之久的回A计划再次重启。

　　如此看来，无论是带有试水探路目的的类REITs计划，还是“不言败”的国内IPO之路，背后是红星美凯龙寻求的另类融资术。

　　值得注意的是，红星美凯龙在融资之路上的“乐此不疲”或还潜藏着其面临的另一现实隐忧，即前期引入的多家私募基金投资者的退出问题。

　　红星美凯龙类REITs 融资

　　公告显示，红星美凯龙此次出售给天津畅和旗下信托基金的两间全资附属公司为天津红星美凯龙国际家俱建材广场有限公司及天津红星美凯龙国际家居广场有限公司。

　　上述两家公司持有两间购物商场，但在目前可查阅的公开资料中，暂无法确定这两间购物商场具体名字与位置。

　　对于交易价格等一些更具体细节，红星美凯龙在公告中也未能详细交代，只是透露称，“于出售事项完成后，基金将在获得中国相关政府批准后，将两间购物商场证券化，并在中国发起类REITs计划。”

　　红星美凯龙表示，公司目前正考虑，倘若类REITs计划能获得相关政府批准并可于协定的时间进行，则日后可能与基金合作。但于本公告日期本公司并未与基金订立最终协议。

　　虽然是一项充满着各种不定性的计划，但严谨措辞中不难看出红星美凯龙欲想借助类REITs活用旗下商场打开另一掘金通道，毕竟截至去年底其已建立了一个200家商场的资源库。

　　红星美凯龙截至2016年底的商场数量（图片来源：红星美凯龙2016年报）

　　翻阅红星美凯龙2016年报，赢商网了解到，截至期末，公司共经营200家商场，覆盖全国28个省、直辖市、自治区的142个城市，商场总经营面积12,692,393平方米。

　　在这些占领了一线城市、二线城市核心区域的物业中，自营商场有66家，平均出租率96.7%；且另有22个筹备中的自营商场。

　　而委管商场数量则达到134家，总经营面积7,609,067平方米，平均出租率96.2%。截至报告期末，尚有316委管商场（已签约且已取得土地证的委管储备项目）处于筹备中。

　　更甚者，为了做大委管商场的规模蛋糕，红星美凯龙还于去年8月29日与商业地产基金管理机构高和资本共同发起设立国内首支家居商业地产并购基金。

　　按照协议，双方将作为该基金的联合GP（普通合伙人，即管理人），资金规模为50亿元（将根据投资节奏随时扩募），将以红星美凯龙在一二线城市的委托管理商场为主要资产标的。

　　对此，红星美凯龙副总裁、董事会秘书郭丙合发布会上指出，“并购基金的设立是红星美凯龙探索连锁商业资产管理中金融管理的第一步。”

　　在郭丙合看来，当前及可预见未来的利率低水平，REITs、CMBS及类似证券化产品的成熟，以及红星美凯龙过去三十年积累的行业经验和公司实力，“使得红星美凯龙具备了对家居卖场连锁资产进行金融管理的内外部条件”。

　　如今，郭丙合的口中的“类似证券化产品”已从设想变为现实，红星美凯龙则出了金融管理的第二步。

　　回A重启与私募退出隐忧

　　这边厢以类REITs之名寻融资之道，那边厢红星美凯龙的回A征途也再次按下启动阀门。近日中国证监会公布IPO企业最新排队情况，搁浅两年之久的红星美凯龙意外位列名单之中。

　　时间回到2007年，在红星美凯龙成立不久后，董事长兼CEO车建新便提出上计划，“我们准备在两三年之内，在上海证券交易所上市。”

　　直到2012年，红星美凯龙才正式在A股提交了上市申请，但三年等待终无果。2015年3月，以“考虑到事业发展与融资计划” 及等候证监会审核的A股上市申请数量之理由，其不得不撤回IPO申请，并决定寻求在香港联交所上市。

　　仅三个月后，红星美凯龙便在港交所成功敲钟，募资70.06亿港币（约55.73亿人民币）。所得款项中的约37%（25.34亿港元）用作九个新的自营商场的开发资金，另有约14.57亿港元（约占总值21%）将用于就现有债项进行再融资。

　　有了公开市场的融资通行证，红星美凯龙在全国的布局速度瞬间提速，随之而来的则是不断累增的负债压力。于是乎，在2016年内地融资敞口打开后，红星美凯龙再次提交A股IPO申请书。

　　2016年5月13日晚间，红星美凯龙家居集团股份有限公司发布首次公开发行A股股票招股说明书。

　　公告显示，此次发行不超过3.15亿股，占发行后总股本的8%，将于上海证券交易所上市，发行后的总股本不超过39.39亿股，其中A股不超过28.76亿股，H股10.63亿股。

　　对于上市融资的目的，红星美凯龙在招股书中表露无遗。“本次发行使得公司能够构建国内资本市场平台，进一步完善直接融资渠道，增强自身资本实力，解决公司战略发展中所面临的资金需求。”

　　时间一晃，又是一年。虽然不同于上次等待那般遥遥无期，但红星美凯龙能否如愿终究充满着诸多变数。而现在却有一个更为现实的问题摆在其面前，那就是“前期引入了多家私募基金投资者或将到期退出”。

　　据红星美凯龙公司招股书，从2007年底华平入股天津红星开始，红星美凯龙分别在2007年底、2008年底、2010年上半年、2012年中、2015年初共进行五轮私募融资，引入华平、绵阳科技城产业基金、北京瑞邦等11家外资和内资投资者，募资总额达到约34.8亿元。

　　这些资金无疑是红星美凯龙这些年高速运转的背后支撑力。但在公司赴港上市前夕，很多2010年入股的投资者却选择退出。

　　对于原因，有市场分析指出，这既有基金存续时间的因素，也与A股市场环境大有关系，而IPO是私募股权基金投资企业后最重要的退出渠道之一。

　　如今，红星美凯龙再次重启回A，或又将引发新一轮的私募基金退出，而这反过来增加了其融资压力。