再见 地产！中航国际剥离六成权益与万科的十年时光

　　将房地产业务划转保利，决意退出地产领域多时，中航工业终于也将正式与万科拆伙告别。

　　5月17日，中航工业旗下公司中航国际控股发布公告宣布，将通过北京产权交易所出售中航万科合计60%权益，出售完成后，中航万科将不再为中航国际控股的合资企业。

　　目前，中航万科60%权益的出售标价尚未确定，但中航国际控股称预计将介于17.80亿元至18.77亿元之间；而中航万科所涉及资产包括位于重庆约21.27万平方米（占地面积）的土地储备及位于重庆、宁波、合肥、广州、佛山及其他地区约117.84万平方米（建筑面积）的已建物业。

　　观点地产新媒体了解到，对于中航万科60%权益，占另外40%股权的万科其实拥有优先购买权，但中航国际控股方面称，尚未知悉万科是否行使该权利。对此，万科董秘朱旭则回应观点地产新媒体称：“此属企业商业决策，目前没有可披露的信息。”

　　倘若万科不行使该权利，其则将迎来一位新的盟友，但不管怎么样，对于万科而言，新盟友的意义都将与旧盟友中航完全不同。

　　2007年，中航工业与万科合资成立中航万科，以对中航工业于全国各地的闲置土地资源进行一级整理和二级开发，从万科的角度看，中航工业一直是手握大量土储的“地主”。

　　出售60%地产权益

　　按照中航国际控股5月17日发布的公告，中航万科现时由中航国际控股、中航国际及万科分别持有47.12%、12.88%及40%，而中航国际控股拟联同中航国际透过北京产权交易所出售其等所拥有的中航万科全部权益（即60%权益），出售完成后，中航万科将不再为中航系的合资企业。

　　观点地产新媒体获悉，中航国际控股目前计划在取得国资监管部门批准后，于北京产权交易所履行信息预披露程序，公布期限随即开始并为期20个营业日。

　　目前，中航万科60%权益的出售标价尚未确定，中航国际控股称，中航万科于2016年12月31日全部股权的初步评估值介于37亿元至39亿元之间，据此，预计建议中航万科60%权益的最低标价将介于约17.80亿元至约18.77亿元之间，“最终代价将取决于中航万科权益中标人提供的最终标价，但将无论如何不低于有关最低标价”。

　　值得注意的是，中航国际控股给出的最低标价区间似乎并非是个“好价钱”。

　　从账面上来看，中航国际控股在公告中透露，基于预期最低标价介于17.80亿元至18.77亿元之间，则估计在出售中航万科60%权益后将录得“介于亏损3100万元至盈利6300万元之间”，这也就是说在扣除就中航万科权益支付的投资成本账面值约17.49亿元之后，中航国际控股极有可能在出售资产之后亏损或仅得到极少的回报。

　　而从资产来看，令中航国际控股作出如此低预期的资产其实均位于现今楼市较热的一二线城市——公告显示，中航万科所包含的资产是位于重庆约21.27万平方米（占地面积）的土地储备及位于重庆、宁波、合肥、广州、佛山及其他地区约117.84万平方米（建筑面积）的已建物业。

　　但中航国际控股称，中航万科60%权益的最低代价也仍为对其投资成本的合理收益。

　　此外，中航国际控股还表示，出售该资产是鉴于政府对房地产行业实施不断加强的调控政策，中国的房地产行业将面临巨大挑战；而透过出售将优化其资源配置，改善其资本及负债结构，提高业绩。

　　业内人士认为，对于中航系而言，出售中航万科权益其实是基于其全面退出房地产领域的决定，但对于万科来说，这部分资产应该仍然具有较大的价值。

　　观点地产新媒体获悉，中航万科所拥有的全部地产项目均由万科主导操盘，而对于即将出售的中航万科60%权益，万科其实拥有优先购买权。

　　但万科会否行使优先购买权呢？中航国际控股方面对观点地产新媒体称，尚未知悉万科是否行使该权利；而万科董秘朱旭对观点地产新媒体的回应则为，“此属企业商业决策，目前没有可披露的信息”。

　　万科中航十年时光

　　有业内人士认为，万科极有可能会行使优先购买权，因为按照万科来说，不会轻易放弃位处一二线城市的较优资产；而且，就算万科迎来新的盟友，对比旧盟友中航工业而言，意义完全不同。

　　观点地产新媒体获悉，2007年2月，当时的中国航空工业第一集团公司全资子公司北京瑞赛科技有限公司与万科合资成立了中航万科，注册资本10亿元，中航与万科持股比例分别为60%和40%，而中航万科的业务是主要对中航工业在全国各地的闲置土地资源进行一级整理和二级开发。

　　早前，有分析师在接受媒体采访时指，中航工业以前是军工企业，在全国大多数二三线城市都有基地，所谓“基地”其实指的就是原中航第一、第二集团旗下分布在全国各地的旧机场和厂房，中航工业的这部分自有土地资源在业内一直被指“惊人”，而这也就是说，中航工业之于万科而言，就是手握大量土储的“地主”。

　　中航工业出地，万科捆绑收益，南昌青云谱区项目就是其中一个例子。2010年，中航万科、中航地产以及江西洪都（中航工业全资子公司）共同出资设立江西中航国际洪都投资有限公司，以负责江西洪都位于南昌市青云谱区新溪桥的老厂生产区(约4000亩)及生活区土地的前期整理等工作。

　　彼时，中航地产就表示：“公司参与投资设立江西中航国际洪都投资有限公司，借此参与中国航空工业集团公司系统内企业自有土地开发，有利于借助公司的房地产行业经验充分挖掘和提升项目土地的整体价值，并获取财务效益。”

　　当然在十年的合作里，双方也有一同从外部拿地，但似乎大多都是围绕在中航工业自有土地附近。比如，于2014年6月16日，江西中航国际洪都投资有限公司就曾与江西万科益达置业投资有限公司联合竞得一块商住用地，该地块位于青云谱区洪飞路以北、洪都南大道以东，正位于中航工业洪都老厂区附近，该地即为如今的万科洪坊1951。

　　合作十年，中航万科已于国内落地诸多项目，据观点地产新媒体不完全统计，包括了重庆万科悦湾、重庆万科江樾、佛山万科水晶城、苏州万科金色里程、上海万科尚源、南昌万科洪坊1951、武汉万科高尔夫城市花园、成都万科汇智中心、成都万科金色海蓉、上海万科白马花园、合肥万科金域华府、佛山万科金色溪谷花园、广州万科兰乔圣菲以及苏州万科长风等。

　　不过，这种捆绑具备丰厚土地资源的公司并从中受益的模式，万科并非仅用于中航工业上，拉来深圳地铁成为其基石股东，其实为的也是深圳地铁丰厚的轨道土地资源。

　　其实在此之前，早在2015年初，万科和深圳地铁就成立了类似于“中航万科”的合营企业——“深圳地铁万科投资发展有限公司”。彼时，有观点就指出，这个公司成立的目的并非仅只是为深铁万科红树湾项目，“还会有其他合作”。