学步万科、金地 成都里程名邸与中洲合伙人模式试验

　　时隔大半年，深圳房企中洲试水项目跟投机制的成都中洲里程项目将开盘入市了。

　　而这个项目就是去年9月13日，中洲首个宣布将实施跟投计划的项目。据观点地产新媒体查悉，成都中洲里程名邸5月16日已获得预售许可证，计划于5月19日入市。

　　该项目是中洲在去年6月以总价4.02亿、溢价率125.80%竞得的成都成华区建材路临西南汽贸商住地项目，楼面价7000元/平方米。资料显示，该地块位于成都火车东客站板块，占地面积1.51万平方米，容积率3.8，计容建面5.74万平方米。

　　成都里程的跟投计划

　　事实上，这些年“项目跟投”计划在行业领先万科、碧桂园已多加尝试，而且已经被多数企业认同。因此有不少企业也在探索自己的“项目跟投机制”。

　　据观点地产新媒体了解，深圳房企中洲于今年3月17日就发布公告称，针对其惠州天御五期项目、无锡梁溪区第六空间东侧地块项目已经分别制定跟投管理办法，并拟实施项目跟投计划。

　　但实际上，这并不是中洲首次推出项目跟投计划。早在去年9月13日，中洲就已针对成都中洲里程项目发布相关跟投公告。

　　当时的《成都中洲里程项目跟投管理办法》透露，部分董事、高级管理人员以及自愿参与跟投的监事将作为强制或自愿参与项目跟投的对象，共同投资项目公司。

　　公告还明确规定，跟投人员通过有限合伙企业进行投资，由有限合伙企业代表所有投资人对跟投项目进行投资，按照各有限合伙企业于项目公司的出资比例分享利润或承担风险。

　　半年过后，今年3月18日，中洲披露了成都中洲里程项目跟投制的最新进展。目前，该公司各机构参与跟投员工设立了4家有限合伙企业作为投资企业，对项目公司的出资占比分别为80%， 8%，8%和4%，出资总额为6000万元。

　　此外，公告还特别解释称，“各合伙企业的投资资金均来源于员工个人自有资金，且中洲控股及下属公司不向员工提供任何形式的借款及担保”。

　　对于这一说法，中洲里程项目相关负责人曾回应，合伙人的模式为企业员工所看好，成都项目员工跟投系属于自愿行为。这也意味着在继万科、碧桂园等房企之后，中洲也正在落实合伙人制度。

　　中洲合伙人学了些什么？

　　目前，万科以及碧桂园合伙人案例一直为行业借鉴和学习，随着合伙人制度在行业中被效仿，他们的模式也常常被外界拿来与其他效仿的企业作分析对比。

　　据了解，目前房企“合伙人制度”的方式主要涉及项目跟投制与公司持股制两个方面。而项目跟投作为房企合伙人制的一种操作手段，由于企业自身情况的不同，项目跟投范围、跟投额度、风险共担机制也呈现出各自不同的特点。

　　有分析指出，在项目跟投范围上，从一开始的万科、碧桂园到后来的金地和当代置业等房企都采用了“全员项目跟投+核心成员强制跟投”的方式，开创了房企项目跟投的主流。

　　万科的跟投计划细则显示，对项目一线公司管理层和项目经理强制跟投，一线公司管理层必须跟投所在公司所有新项目，项目经理必须跟投本项目，其他员工则自愿跟投。

　　针对成都里程项目，中洲则是直接复制了万科的做法。中洲去年9月的公告指，公司部分董事、高级管理人员以及自愿参与跟投的监事成为强制或自愿参与项目跟投的对象，总部和成都公司核心成员强制跟投，其他员工自愿跟投。

　　在跟投额度上，中洲的员工跟投收益直接同合伙企业和个人的出资比例挂钩，公司对各个合伙企业的持股比例也有所限定。其公告表示，公司持股比例不低于 80%，总部、成都公司强制跟投员工成立的有限合伙企业持股比例各不高于 8%，自愿跟投的员工成立的有限合伙企业持股比例不高于 4%，亦即员工跟投总额不超过20%。

　　而事实上，不同的企业对于合伙人跟投资金的比例有着不一样的要求。

　　今年1月份，万科对项目跟投制度作了第二次修订，将原来跟投投资总额合计不超过项目资金峰值的13%调整为不超过项目资金峰值的10%，降低了跟投总额度上限。

　　尽管跟投制度经过几番调整，但和中洲明显不同的是，万科一直没有强调员工跟投与公司跟投资金的比例关系。

　　相比之下，碧桂园“同心共享”计划则由集团、区域分别成立一个投资平台，跟投人员通过投资平台参与跟投。在跟投比例上，集团员工要投资所有项目，占比不高于5%；区域总裁、项目经理等仅须投资自己区域的项目，占比不高于10%；全部员工可跟投不高于15%的股权比例。

　　曾有业内人士指出，万科跟投人员的权益是根据项目资金峰值确定，而碧桂园的跟投机制是跟投资金与大股东同步同比例投入注册资金与股东借款，更好实现了同股同权、同责同利。

　　不难看出，中洲给总部和成都区域公司的跟投对象设定不同出资比例的计划，看起来更多是模仿了碧桂园的“分级共享”模式。

　　但除了向万科与碧桂园有选择性地学习外，中洲的合伙人制度似乎还有更多的参照企业。

　　在分红及退出机制方面，资料显示，万科的跟投分红时间在项目累计经营净现金流回正后，可分批次分红。项目清算时可以退出，但中途不能转售和退出。

　　而中洲3月18日的公告就明确规定惠州、无锡项目的分红时间在项目公司的现金流为正且预计持续为正和项目公司的股东借款及利息已全部返还时，但于同天发布的成都里程项目跟投进展公告只表示“合伙企业按照各跟投员工的实际出资比例进行利润分配”，并没有明确分红的时间节点。

　　中洲公告还显示，在项目可售商品房销售总面积达 90%以上（含商铺，不含车位、车库）且项目总包施工合同结算完成条件同时满足时，各有限合伙企业可申请退出。这一点无疑是沿袭了金地此前的做法。

　　从目前看，中洲里程项目的具体收益情况还不得而知，但该模式显然被业界所看好。5月2日，平安证券所发表的投资分析就表示，中洲控股期内推出35.11亿定增预案，全部用于地产项目投资，此外员工持股及项目跟投实现管理层、员工和股东利益绑定，销售增速及规模均有提升。