香港启德地标商地争夺战 中海折戟后四进宫背后租金诱惑

　　（赢商网报道） 说起2016内地楼市，“地市疯狂”是绕不开关键词。但从年初龙光联合合景泰富158亿港元“天价”入标鸭脷洲地王后，这个词语便成了港媒头条上常客。

　　5月26日，港媒报道称，香港启德1F区2号商业地块已于当日中午12点截止收取标书，共计12份，包括世茂、中国海外、南丰、长实、会德丰、华人置业、恒基兆业、亿京泛海财团等。

　　值得注意的是，南丰、长实、会德丰、恒基兆业及华懋等选择“独资”身份入标该地块，而中海则是在折戟启德第1L区1号、第1L区2号后、第1K区1号地块的“四进宫”。

　　尚不知花落谁家，但中海的“不屈不挠”与港资房企的“摩拳擦掌”，无疑衬托出启德1F区2号商业地块价值所在，毕竟地块估值将在133.8亿至229.4亿港元之间。

　　据悉，地块邻近沙中线启德站，是尖沙咀环球贸易广场后最大型商业项目，未出嫁就已贴上“商业地标”大名片。

　　如若说，之前海航、万玮发展及龙湖合景联合体奋力拿下启德三宗宅地更多是因为肩上背负着“填补粮仓”重压，那这次商业地块激起群雄混战离不开的则是租金诱惑。

　　虽说近几年香港零售行业遭遇“寒冬”，但九龙仓、恒隆、太古及新鸿基在港投资物业的交出的答卷依旧让内地开发商们羡慕不已。

　　因此，当零售行业反弹情报渐显，化“羡慕”为“动力”则成为了诸多实力房企们不约而同的选择。

　　中海折戟后的四进宫

　　公开资料显示，启德第1F区2号商业地块占地20.5万平方呎，可建楼面达191.2万平方呎，是尖沙咀环球贸易广场后最大型商业项目。

　　除去办公室楼面外，中标房企还可以提供不多于16.1万平方呎的酒店楼面，并须兴建公共交通交汇处。

　　“由于此前美利道地块以总价233亿港元、每呎5万港元的天价批出，本地开发商发力抢占商业地块，所以市场预计启德地皮估值将在133.8亿至229.4亿港元之间，楼面地价介乎7000港元至1.2万港元。”港媒如是指出。

　　据赢商网了解，香港中环美利道商贸地是中环近20年来首幅商业用地，正式售出前，市场市场对其估值介乎139.5亿港元至223亿港元，每呎楼面地价3万港元至4.8万港元。

　　最终，该地块被港企恒基兆业以232.8亿港元收入囊中，楼面呎价达5万港元，成为最贵地王。

　　如此看来，启德第1F区2号商业地块要创造香港新商用地王的机会微乎其微，但还是远超新世界发展78亿港元创造的长沙湾琼林街商贸地“一代地王”。

　　除了“地王”看点之外，赫然出现在12份竞标企业名单中的“中海”则是这场夺地大戏中的另一“主角”。

　　一方面，中海5月24日刚与信置、嘉华组成联合体83.3亿港元摘得香港西铁锦上路地块；另一方面，这是其折戟启德第1L区1号、第1L区2号后地块、第1K区1号地块后的“四进宫”。

　　今年1月25日，香港九龙启德第1L区1号地盘的新九龙内地段第6564号的用地出让。中海首次征战启德地块，与保利、新鸿基、万科、华润置地、龙光、长江实业、永泰地产等18家房企参与竞拍。

　　终是空手而归，地块被海航系公司以55.29亿港元最高价拿下。据悉，土地地盘面积约为7318平方米，指定作私人住宅用途。最低及最高的楼面面积分别为23711平方米及39517平方米。

　　近两个月后，中海与信和置业及爪哇控股组成的联合体再次火拼万科、华润置地、恒基兆业、新鸿基地产、长江实业等14家房企，欲想摘获启德第1L区2号地盘的新九龙内地段第6563号地块，而最终赢家是万玮发展有限公司(母公司：Twinpeak Assets Limited)。

　　接连两次的“残酷”打击并未让中海就此停止入局启德的步伐，在5月16日启德第1K区1号地块中标发布会上，再次看到了中海的身影。

　　遗憾的是，这一次中海败在了合景泰富及龙湖联合体的脚下。龙湖合景给出72.3亿港元成为出价最高者，照此计算，落成后的楼面价约为每平方米13.52万港元至22.54万港元。

　　争夺战背后租金诱惑

　　虽不知这次中海能否笑到最后，但清楚的是，站在其对面的竞争者“虎视眈眈”，特别是南丰、长实、会德丰、恒基兆业及华懋这些港资“土著”们。

　　毕竟港资大战内资的戏码已在中环美利道商业用地上演了一次，结果港资代表恒基兆业胜出，并以232.8亿港元造成了一个“最贵地王”。

　　“虽然此次地价确实颇高，但对于在香港持有很多物业的恒基兆业来说，也属正常。”，一位香港资深业内人士对赢商网表示。

　　在该业内人士看来，“开发商（对于物业资产）当然可买可卖”，但是“该出手时就出手”也可见该企业的魄力，以及想扩大商业版图的决心。

　　的确，“规模”是悬在诸多房企头上的一把石头，稍有懈怠就可能被砸坏。在启德前三宗宅邸的胶着战中，不难看出内资房企在大陆楼市收紧政策下另辟的补仓术。

　　正如兴业证券5月16日发布的研报所分析，“公司（龙湖）积极增加土地储备，并增加重点城市的布局，是为千亿销售夯实基础。”

　　当然，房企们愿意高溢价夺地背后的深层动力则是香港住宅市场租金长期“名列前茅”，这也是其投资需求高企的支撑力。

　　按照管理和外派人才的人力资源管理顾问机构ECA International公布最新《居住调查》报告，香港仍是亚洲高档住宅租金最昂贵的城市。以美元计算，香港的租金较位列亚洲第二的东京高14%以上。

　　对宅地的“狂热”，租金关系链是间接的；但房企们在香港“哄抢”商业地块直接关联着“租金诱惑”。因为香港投资物业租金等收益始终是九龙仓、恒隆、太古及新鸿基最稳定的业绩来源，不管零售市道如何变幻莫测。

　　“投资物业（自持）是九龙仓最重要的部分，因为它是我们核心的优势，也是盈利的主要贡献。”九龙仓有限公司助理总经理李美玲曾在去年末如是强调。

　　彼时，李美玲给出了一系列数字来印证上述论点。香港2015年投资物业的盈利达到105亿港元，九龙仓三个商场（海港城、时代广场、荷里活广场）零售额加起来达到424亿港元，达到香港总零售额9%。”

　　“其中，海港城就贡献了307亿港元，占香港总零售额的6.5%。”与海港城形成鲜明对比的则是，2015年香港零售业在一片下跌声，全年总销货价值同比下降3.7％，连跌10个月；跌幅超过了“非典”肆虐的2003年。

　　而这种“颓势”持续两年后终止步于今年3月。早前5月5日，香港政府统计处公布了今年3月份香港零售业统计数据，零售业销货价值总额357亿港元，较2016年同期上涨3.1%。

　　如此看来，香港零售行业透出的微微“春天”气息也搅动着开放商们敏感神经，可预见的是，未来商业地块的争夺大戏或将越演越烈。