继远洋太古里之后，又一开放式街区惊艳成都

　　数据显示：80%以上的成都消费者都认为，更具体验性和标志性的商业空间环境是吸引到访的最大因素。成都人的特点是爱“耍”，乐于享受闲适文艺的慢生活。他们的休闲娱乐方式，一直是和街区、庭院这样的户外空间结合在一起的。

　　截至2017年第一季度，成都优质零售物业市场存量超过600万㎡，仅次于北京、上海。越来越多商业地产商进驻成都开疆拓土。

　　高存量，意味着发展前景与激烈竞争并存。2016年至今，成都已有多家百货和大型连锁超市停业。2017年，对成都商业来说将是暗流汹涌的一年，只有找准定位、做出“脱胎换骨”式创新的项目才能成为赢家。

　    成都发展“一路向南”，

　　城南商业“钱景”可期

　　纵观成都城市各区域发展，“一路向南”是不容忽视的重要特征。成都城南历经“城市新中心，现代化新城区”、“天府新城”的一次次腾飞，已成为成都乃至整个西部国际化进程中最为重要的排头兵。 

　　2014年，四川天府新区经国务院批准成为国家级新区，打造西部经济开发高地。在最新的《成都市城市总体规划（2016-2030年）》中，天府新区作为“双核共兴”的极核之一，与中心城区齐头并进，为城南商圈的勃兴起到引领作用。

　　天府新区规划图

　　“南进运动”近20年来，“新中心”完成了成都政务、经济和产业重心的向南偏移。

　　作为城南天府新区的CBD中心，天府新城成功晋升为继“天府广场—春熙路”后的第二个城市中心，是中海、建发、华润等品牌开发商相互追捧的热土，在成都商业界的地位举足轻重。

　　据赢商大数据中心监测，天府新城商圈商业综合体项目的商业体量已超过350万㎡，购物中心商业体量超过200万㎡。未来1-2年，商圈内还将有超过100万㎡规模的商业登台。

　　建发·鹭洲里：

　　“街区式”实现错位竞争，加码城南核心商业

　　天府新城大源组团位于成都市中心城向南发展的核心区域，作为天府新城的“居住中心”，经过近10年的发展，已经趋于成熟。向北链接金融城板块，区域内人口密度高，以中高收入人群为主，辐射外延数十万办公人群。

　　大源组团区位示意图

　　据赢商大数据中心监测，目前片区商业体量已超120万㎡，以纯购物的“大盒子”式商业为主，辅以业态较为单一的街区、写字楼配套商业、住宅底商等，同质化竞争较为激烈，与真正的优质商圈仍有一定差距。

　　今年，8万㎡建发·鹭洲里的亮相将“搅翻”大源商业格局——以“开放式街区”形态为差异化，填补了片区大型综合休闲体验式商业空白，加码城南核心商业。

　　建发·鹭洲里之于大源，其意义和地位如同成都远洋太古里之于红星路商圈，将打破区域商业单一局面，引领都市休闲购物新风尚，带动区域商业转型升级，迈上新台阶。

　　作为建发房产在成都的首例生态园林式高端街区，建发·鹭洲里项目整体定位为“CITYWALK·城市漫步街”，将通过层层递进的细节打造和渗透街区的全程体验，带来令人耳目一新的商业作品。

　　建发·鹭洲里是建发房产在成都的首秀，为什么会做成“开放式街区”？

　　数据显示：80%以上的成都消费者都认为，更具体验性和标志性的空间环境是吸引其到访的最大因素。（数据引自《2015年零售市场调研·消费者行为偏好特征》，仲量联行）

　　成都人的特点是爱“耍”，乐于享受闲适文艺的慢生活。他们的休闲娱乐方式，一直是和街区、庭院这样的户外空间结合在一起的。将商业综合体做成开放的体验式街区，源于建发对成都城市生活方式和消费习惯的理解与洞察，体现“以人为尺度”的理念。

　　位于天府二街与剑南大道的交汇处，建发·鹭洲里占据天府新城中央居住区核心，通过四横四纵、双地铁、机场高速的立体交通路网，可迅速到达成都主城区、周边区县、机场。周边云集约80万常住人口，5km范围内辐射百万余500强企业商务精英、政务办公人群。

　　目前，该区域中高端消费以伊藤洋华堂为首，而对于中高收入的新锐中产阶层来说，“大盒子”式商业显然已不能满足他们消费升级的需要。

　　建发·鹭洲里的街区式建筑形态、都市休闲体验式消费，与伊滕洋华堂形成微妙的差异。前者更重生活方式，后者更方便买买买。建发·鹭洲里的面世，将与伊藤洋华堂形成“双引擎”，带动周边十余个商业项目，共同为区域内百万中高端人群服务，构建城南新消费主场。

　　罗振宇在《时间的朋友》上说：每个消费升级的行业都在争夺时间，未来的商业竞争实际上是对消费者时间的争夺战。

　　在消费升级趋势下，目的性消费已不足以成为吸引消费者到场的力量。商业项目需要构建具强吸引力的空间，增加消费者停留时间，以形成更多的随机消费。

　　“开放式街区”让购物转化成一种更为时间化的概念，有着天然的吸客、留客优势——区别于传统的封闭式商业建筑形态，强调商业项目的休闲功能，带来都市人真正需要的“人文气”，让消费者找回久违的从容闲适感。

　　在打造情景体验式业态、休闲氛围、公共空间、“沉浸式”互动等方面，街区式商业还拥有广阔的想象空间，这也是封闭式商业无法企及的。

　　建发·鹭洲里从规划端口开始就针对都市人对“逛街”、“休闲”的切身需求，打造成“让城市慢下来”的开放式街区；且在建筑形态创新的基础上，深入挖掘当代消费导向，围绕绿色、生态精心打造了系列主题空间。

　　购物+休闲、开放式街区+绿色生态，这对长期在室内活动的都市人有着不可抗拒的吸引力。

　　商业+休闲，

　　“城市漫步街”沉浸式三部曲

　　建发·鹭洲里深研“体验、互动、人性化”的商业高要求，考究中国商业进化史，以“内外环形街区”的规划布局，将街区商业、高端别墅、生活商业聚为一体，打造多样化、多层次的消费体验。

　　建发·鹭洲里三大产品形态：City time 500m阳光城市漫步道、City villa高端别墅、City life生活街区

　　这样的规划布局，集当代街区商业之大成，是建发·鹭洲里的大胆突破和创新，为演绎“CITYWALK·城市漫步街”的定位做好了充足的铺垫。

　　建发·鹭洲里具体是怎样在商业建筑中渗透绿色生态主题、打造“长在公园里的街区”？又是通过怎样的细节设计和业态规划带来沉浸式体验？未来开放式街区如何演绎沉浸式三部曲？

　　一部曲 全方位沉浸式情景，打造绿色生态主题

　　商业跟绿色生态的结合，有屋顶花园、植物艺术装置、垂直绿化墙等多种做法，其意义在于营造独特的差异点，缓解商业环境的压抑感，提升体验感。更重要的是，“赚”更多的消费者时间，让他们逛着逛着“公园”就把钱花了！

　　建发·鹭洲里的绿色生态主题，渗透到建筑的方方面面：外立面、通道、屋顶、天花板、停车场……用一句话来概括便是：惊喜无处不在，人与商业的互动无处不在。

　　【奇妙】主入口

　　绿色城市封面

　　在City Time阳光城市漫步道的主入口，建发·鹭洲里向人们迎面展开了一幅巨大的“绿色城市封面”，似乎在宣告：一场奇妙的购物之旅就此展开。

　　“封面”创造性地以植物作为墙面艺术浮雕，通过植物、几何图形、建筑三者的有机结合，带来极强的视觉冲击力和张力，实现人与商业的互动，更将商业打造为一道亮丽的城市地标景点。这也是成都首个立体绿色墙面景观体系。

　　【奇趣】City life生活街区

　　城市森林、波光天幕、梦幻水晶桥

　　配合绿色生态主题，街区入口延伸出“丛林”主题景观，以树的形体进行演绎，配合情景雕塑、巨幅植被艺术装置、波光天幕水景景观，形成极具风情和体验感的奇趣街景。

　　延续自然丛林主题，以木色材质、石材打造各种形态的情景景观及休息区域，或休闲惬意、或格调时尚，带来层次丰富的慢生活享受。

　　主入口中央的商业形象广场，以一道浮空玻璃桥连接外街入口，沿5.8米高的下沉式广场两侧搭配玫瑰艺术叠水景观。玻璃桥、水景、玫瑰，共同构成奇趣梦幻的难忘经历。

　　【惬意】City time 500m阳光城市漫步道

　　情景城市漫道、奢品花园

　　街区两侧各有近25米宽的户外体验漫步道，集生态、情景小品、儿童娱乐、休闲为一体；街区顶层与顶层商业及超大外摆区结合，打造成高品质的户外公园式休闲平台。

　　【惊喜】停车场

　　绿原泊车场

　　在鹭洲里，连停车场都是“公园”的模样。告别千篇一律的灰黑视觉，这里的停车场如同从森林中蔓延出的爱车根据地。绿色是停车场的视觉主调：树枝式的装饰格条、被绿色植物妆点而生机勃勃的环廊……这让车主们以愉快的心情开始、结束美好的购物旅程。

　　二部曲 层层递进的细节打造，树立商业人文价值

　　建发·鹭洲的动线设计做到人性化、立体化，通过内外交通的互补与引导，实现层层“零死角”分布，不仅为消费者提供快速直达的便利，同时无缝连接场内各区域商家，带来稳定客流。

　　外部动线

　　下沉式叠水广场扶梯、主题观光梯

　　下沉广场景观扶梯直通鹭洲国际，下沉式叠水广场扶梯直通负一层。

　　设置上行的4部主题观光梯，左右侧各2部，间隔距离考究。

　　4部观光梯集交通功能和景观体验于一体，设计风格特色各异，且会随着潮流趋势或季节变化不定期变换主题，渗透生态绿色情境，创造全新的感官乘坐体验。

　　内部动线

　　时光道、云中漫步

　　街区内部的室外由“Time Walker时光道”立体景观扶梯、景观廊桥组成，形成以“时光漫步”为主旨的立体全系景观交通动线，快速导流人群通达街区各个方向和楼层；配合大量的情境植被，打造充满生机的街区，倡导更惬意、慢生活的街区体验。

　　环楼层退台式步道“I·Walk云中漫步”，将户外步道动线全部打造为景观退台，与观光梯层层相连。

　　建发·鹭洲里处处蕴含着人性化的设计元素。如果说动线设计蕴含着项目的智商，那么种种细节与互动，就蕴含着情商与匠心。

　　互动LED大屏

　　首次实现人与商业的自主互动

　　通过项目微信平台，消费者商家等可自主发送照片、留言等。

　　童真旋转滑筒

　　新奇的“交通工具”

　　除了手扶电梯、观光电梯之外，鹭洲里4层到负1层以趣味旋转滑筒装置连接，成为成都首个拥有旋转滑筒的商业项目，再掀奇趣体验高潮，使整个街区都融入到轻松愉悦的氛围中。

　　千变奇境洗手间

　　充满新鲜感的魔幻私密地

　　关注顾客在不同状态和情景下的需求，考究洗手间的装修和装饰。新森林风、摩登女郎风、萌系KITTY风、蓝色海洋风、新工业风……时尚、个性化的风格，将寻常的洗手间也变成探秘场所、魔幻空间。

　　漫步在鹭洲里，除了不断地发现惊喜，一饱眼福之外，还能感受每个细节散发出来的精致和体贴。走累了，前面就是洋伞下的小憩区；手持数码设备提示“low battery”时，恰到好处的看见电子产品加油站；甚至于在购物袋挂满身，无法拿下随身小物品的时候，不经意的瞥见置物护栏……

　　对人的尊重与关注，就是建发·鹭洲里的商业尺度。反复思考：顾客是谁？他们需要怎样的购物休闲空间？在各种情况下有哪些需求？

　　三部曲 精细化客群定位，造就体验式、全时段街区

　　调研显示：中国消费者的消费品类逐步向高端产品升级，并且越来越重视均衡、健康和以家庭为中心的生活方式。（数据引自《2016麦肯锡中国消费者调研报告》）

　　建发·鹭洲里的核心客群——“30-40岁，中高收入、追求品质生活”的人群，其特点是消费实力坚实，有小资情节，注重精神层面以及文化的需求，重视父母生活以及子女教育品质。

　　基于此，建发·鹭洲里在招商过程中，看重商家品质，以满足中高收入人群对于家庭消费及商务的需求；看重商家与建筑休闲氛围的匹配度，以增加沉浸式逛街体验乐趣；注重各楼层业态搭配，既体现特色又保持丰富度，以增强客户粘性。

　　建发·鹭洲里的街区分为地下1层，地上4层，涵盖餐饮、娱乐、零售、配套、儿童五大核心业态。从业态配比来看，区别于以零售为主要业态组合的传统商业，项目体验式业态（餐饮+儿童+休闲娱乐）占比达到52%，其中餐饮业态比例高达38%，远超非体验式购物中心。

　　建发·鹭洲里业态配比图

　　餐饮业态以梓楠、院8里、港久茶餐厅、老码头火锅等品牌领衔，规划了符合中高收入阶层的格调餐饮、特色餐饮、轻食轻餐等丰富类型。结合当地消费特色，项目还计划设置可延时营业的24小时风情酒吧街，满足夜间聚会需求，填补市场空隙。

　　市场有需求、项目有规模、产品有特色，这些优势吸引了众多品牌商的目光。

　　目前，1.8万㎡主力店、倡导高品质消费的国际零售商麦德龙已抢先开业经营，当日吸引上万人次到访，单日成交约126万，创麦德龙中国区开业记录。

　　建发·鹭洲里麦德龙店开业盛况

　　除了麦德龙之外，各大业态众多高知商家已经签约，以下为部分签约入驻商家：

　　同时，诸如言几又·今日阅读、巧虎儿童早教、新东方英语培训等一线商家有强烈入驻意向。

　　重塑城南商业格局，

　　打造城市文化新名片

　　成都远洋太古里开业一年有余，2016年销售额33.88亿，标杆效应有目共睹，这是街区式商业的有力证明。也让业界意识到，商业不一定只能是密闭的空间，开放或许更具包容性。

　　建发·鹭洲里以“CITYWALK·城市漫步街”为定位，有力地推动了城南商业格局的改变，将加快大源片区优质商圈的形成；在街区式商业形态的基础上，融入奇趣、惬意、悠闲的生态园林式景观主题，将为街区式商业提供又一标杆范本；而在人文互动和细节服务上的大力投入，又代表着商业地产未来的发展趋势：以服务和情感体验为王。

　　对于租户而言，建发·鹭洲里为其提供了更加完整、有趣地去向消费者展示、表达和沟通的机会。对于城南人而言，建发·鹭洲里将不再是一个单纯意义上的购物中心，而是一个可以提供全方位的体验与社交的空间。人们来此也不只是为了购物，更多的是为了体验另一种消费和生活方式。

　　商业地产云智库原创 / 熊舒苗