中国恒大负债率预计已由119.8%大幅下降至50%以下

　　谁也没有料到，中国恒大（以下简称“恒大”）降低负债率的举措，和它的高速规模化一样迅猛。

　　作为带有激进标签的中国房企之一，过往数年，恒大的高负债率与高速增长如影随形，尽管恒大管理层将高负债视为发展的代价，但外界的质疑也从未停止。

　　进入2017年，中国恒大董事局主席许家印提出，今年的重点任务之一便是降负债，从接连引入两轮700亿战投，到赎回永续债，再到出售万科股权用于偿还债务，恒大的负债和财务状况得到了改善。

　　这一切背后，源于恒大重组深深房对于投资者的承诺，更源于许家印要努力打造一个跟以前不同的恒大。这个恒大要回归A股，要适应内地的财务和会计准则，要规模也要利润，还要与老大万科比肩。

　　对于恒大和许家印而言，回归A股不啻于二次重生。未来的深圳，将出现万科、恒大两家超级房企，再加上碧桂园，三者今年将角逐4000亿级别房企第一。

　　花式降负债

　　2016年财报显示，恒大净负债率达119.8%，同比2015年的93.5%上升了26.3个百分点；总借款也较2015年大幅上涨80.2%，达到5350.7亿。

　　与此同时，同为3000亿阵营的万科、碧桂园净负债率分别为25.9%、48.7%，在行业进入下行周期之时，高企的净负债率无疑潜藏风险。

　　恒大管理层显然也注意到这一点。在今年3月的业绩发布会上，许家印称，“今年公司的一项重要工作是降低负债率。”

　　年初至今，恒大通过引入战投降低负债率。今年1月恒大地产引入305亿首轮战略投资后，于5月底再度引入395亿战投，合共获得700亿元资本金。

　　据国泰君安测算，两轮战投完成后，恒大地产的净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。

　　6月9日晚间，恒大发布公告，将其所持有的15.53亿股万科A股转让予深圳地铁集团，总价为292亿。公告显示，该笔资金将用于偿还债务。

　　尽管巨亏逾70亿，但恒大此举也回笼了现金，将拉动净负债率继续下降约15%。至此，恒大净负债率预计已下降至50%以下。

　　协纵策略联合创始人黄立冲认为，尽管明面上出售万科股权造成亏损，但这既改善了恒大自身的债务状况，也为此后与深圳市方面的合作奠定了基础。

　　而在努力降低显性的净负债率之外，恒大也在为其庞大的隐形负债 “拆弹”：赎回永续债。

　　由于香港会计准则可将永续债计入资产而非负债，作为香港上市公司的恒大曾多次发行永续债。财报显示，恒大截至2016年末的永续债规模为1129.44亿元。

　　3月份的业绩会上，恒大总裁夏海钧首次透露，今年将偿还2/3的永续债，这个目标截至5月底已经完成，并将于6月30日前赎回剩余全部永续债。

　　黄立冲认为，偿还永续债将有助恒大缩减隐性负债，减轻偿债压力；此外，由于大额高利率永续债的存在，使恒大的利息开支维持在高位，股东利润空间受到挤压。而海通证券的测算表明，在偿清永续债后，恒大2017年、2018年的净利润将分别增加40.6亿、89.3亿。

　　诸多券商亦对此持积极态度。瑞信预计，由于恒大已足额收到700亿战投资金，预计6月偿还全部永续债的目标可轻易实现。瑞信进一步指出，这将使恒大每股盈利在今明两年分别上涨7%及5%。

　　6月5日，评级机构穆迪将恒大评级展望从负面改为稳定。瑞信指出，持续的评级上调有助于恒大降低融资成本，从而提高其盈利能力。

　　“近期净负债率下降后，恒大的信用评级已在回升，这对此后恒大降低融资成本有利。”尽管房企获取资金的难度普遍上升，但黄立冲对恒大今后的融资表示乐观。

　　回A争霸战

　　一系列降低负债、控制风险的动作背后，恒大正在为分拆地产业务并借壳深深房A做准备，并在回归后可能成为A股房地产公司王者的有力竞争者。

　　数据显示，恒大今年1-5月销售总额为1813.8亿元，仅次于碧桂园和万科；已完成其2017年4500亿目标的40.3%。

　　海通证券指出，公司优化后的土地储备使其完成销售目标成为大概率事件：截至2016年末，恒大拥有总土地储备2.29亿平方米，其中一二线城市项目面积1.33亿平米，占比57.9%，布局向一线、二线城市和优秀三线城市核心地段集中；考虑布局区域均经历明显房价上涨，企业土地储备沉淀价值较大提升。

　　然而业内人士指出，地产王者的衡量标准，不光是规模和速度，更是利润和稳健。纵观中国房企中的老大，无论是万科，还是中海外，无不是稳健经营型公司，亦即规模和利润并重的公司。

　　在今年引入两轮战略投资时，恒大地产均向投资者做出了2017-2019年度净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元的承诺。这促使恒大进入降低负债和增加利润并行的区域。在年初的恒大年度工作会议上，许家印也提出，要将效益和利润提升至战略高度。

　　“引入战投，也是为了不断扩大企业的资本金实力，同时不断改善股权治理结构，这相当于上市前对财务状况和经营状况的一次自我改善。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，永远不要忽视许家印治下恒大的执行力。

　　资本运作之外，恒大亦在改善其多元化业务布局。在去年剥离了不断亏损的快消业务后，恒大管理层表示，将更加专注于金融、旅游、健康等发展方向。

　　在年初的年度会议上，许家印提出，“房地产作为核心业务，需实现利润大幅增长，其余金融、健康、文旅等三大产业也要在今年全部实现盈利。”

　　这意味着，恒大对多元化业务的盈利要求正在提高。中信建投证券指出，更为审慎的多元转型，有助于恒大维持其利润率。

　　对于恒大的一系列“自治”和“纠偏”举措，资本市场也给出了积极的回应。

　　自5月17日起，中国恒大在16个交易日内实现股价翻番，涨幅达到101.94%。6月6日，恒大盘中最高价触及16.94港元/股，创下上市来新高。截至6月12日收盘，恒大总市值达到2131亿港元，相较去年末的632亿港元增加约1499亿港元（约合1306.65亿人民币），飙涨237.18%，已非常接近万科的市值。

　　截至6月12日收盘，万科A的市值约为2395亿元。

　　而据国信证券分析师区瑞明测算，按照700亿元投资额所对应的26.12%的股权比例，恒大二次引战成功后的投后估值达2680亿元，已超越万科的市值。

　　国泰君安国际指出，恒大有望依靠优质土储及并购和旧改项目维持地产业务增长。随着股东结构里南下资金占比逐步提升、后周期时代龙头集中度上升以及回A进程的推进，估值仍具备上行空间。

　　未来，深圳万科、恒大二强争霸或成定局。此前深圳地铁集团在受让恒大所持万科股份后曾表示，既全面支持万科的发展，也支持恒大的发展。