北京、广州单日推地15宗起价219亿 房企将迎限价与自持大考

　　随着年中冲刺期到来，房地产开发商开始积极入市。同时在土地市场上，宏观层面根据市场需求加大住宅供地比例的趋势也逐渐明显。

　　据观点地产新媒体不完全统计，6月27日，包括北京、广州、温州、泉州、江门等城市先后发布国有土地挂牌公告。仅一线城市北京及广州，单日便累计挂牌15宗地块，出让土地面积逾78万平方米，起始总价约218.61亿元。

　　而在出让方式上，上述拟出让地块仍制定严格要求，包括限定商品住房销售价格，限定土地合理上限价格，以及竞报自持商品房面积比例等。

　　建设面积自持作为防止房地产市场过去销售化的调控手段，过去主要用于商办类出让土地。但自2016年下半年起，这种做法逐渐被应用于住宅类土地，并和限地价等措施一起构成调控“组合拳”。目前，全国多个重点一二线及周边城市均借鉴推出相应政策。

　　值得一提的是，前期已出让的限价、自持地块，目前鲜有可对外公开的商业模式和操作路径。这足以令企业进退维谷。目前房地产市场分化，不买地将有可能被挤压市场份额，买地则意味着承担未来的运营风险。

　　京广推地219亿

　　根据官方挂牌文件，6月27日北京国土资源和规划管理委员会计划出让编号[2017]050号至054号共5宗经营性用地，平谷区、东城区、大兴区分别占3宗、1宗、1宗，总占地面积30.41万平方米，建筑面积33.53万平方米，总起始价80.9亿元。

　　和过去已出让约10宗地块相似，此次出让的地块均限定商品住房销售价格、设定土地合理上限价格。当竞买报价达到上限时，转为竞报企业自持商品住房面积比例程序；若有必要，此后将继续转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　其中，东城区永外大街0503-602北、606东、606西地块占地4.25万平方米，建筑规模7.36万平方米，用途为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地，起始价38.2亿元。地块商品住房销售均价不超8.91万元/平方米，最高单价不超过9.35万元/平方米。

　　大兴区黄村镇DX00-0102-0901地块则占地2.82万平方米，建筑规模7.05万平方米，用途为F1住宅混合公建用地，起始价19亿元。地块商品住房销售均价不超5.50万元/平方米，最高不超5.78万元/平方米。

　　广州当天则集中推出共计10宗商住地块，其中南沙、增城、海珠分别占6宗、3宗、1宗，土地总面积达47.63万平方米，起始价则为137.71亿元。

　　其中最受关注的地块位于市中心的海珠区昌岗中路100号橡胶新村东部地块，占地面积1.45万平方米，其中1648平方米已建成并确权的回迁楼用地不纳入出让范围，容积率≤8.38，挂牌起始价12.76亿元。

　　据观点地产新媒体了解，这也是海珠橡胶新村地块过去10年间第三次挂牌出让。早在2007年，该地块首次出让，被保利地产以总价1.95亿元竞得，折合楼面地价8521.8元/平方米。此后地块存在债务问题，保利未能成功拿下。

　　至2014年5月，橡胶新村地块第二次挂牌，起始价则较保利竞得时提高近390%至9.57亿元。相比之下，地块于2017年的最新出让价格，已提高至12.76亿元。

　　而出让公告显示，橡胶新村地块涉及司法查封问题，被广州市中级人民法院查封至2018年2月12日。地块尚存债权债务纠纷，竞得人需自行与原用地单位广州市华沙房地产开发有限公司、广州广橡企业集团有限公司协商解决债权债务清偿问题。

　　同时，地块将采用“最高限制地价+竞配建+竞自持+摇号”出让模式，最高限制地价为18.5亿元，最高配建面积为1.49万平方米，当达到最高配建面积时，竞买方式转为竞企业自持居住、商业金融业建筑面积的方式确定竞得人，自持面积达到100%，将改为摇号确定竞得。

　　除此以外，广州南沙、增城出让的9宗地块中，有7宗采用“竞价+竞配建+竞自持+摇号”方式。

　　其中南沙黄阁镇南涌口村地块占地9.22万平方米，容积率≤2.5，挂牌起始价为18.49亿元，最高限制地价为25.89亿元，最高配建面积4.86万平方米；增城永宁街长岗村48号地块占地3.52万平方米，容积率≤7.1，起始价20.85亿元，最高限价36.62亿元，最高配建面积为450平方米。

　　限价与自持大考

　　在2016年下半年掀起的调控潮中，北京、广州的土拍规则并非个案。观点地产新媒体不完全统计，目前包括深圳、杭州、天津、济南、佛山等重点二线城市及周边城市出让的宅地，也相继设定最高限价及竞报自持面积。

　　观点地产新媒体了解，在济南市近日最新供应的一批土地涉及23宗，涉及历下、历城、槐荫、市中、天桥五个主城区，土地面积1830亩（约122万平方米）。在出让规则上，济南将参考其它城市经验，设立出让最高限价以及竞拍保障房等规则。

　　过去两年间主要城市房屋市场再度升温，与之相对应，房企土地市场的表现也显得相对激进。万科在2016年年报致股东函中公开谈及这种现象给企业带来的焦虑：“买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。”

　　因此从这个角度而言，国家对热点城市出台针对性调控政策，让过热的市场适度降温，很大程度有利于开发商谋求稳健及长期的企业经营。

　　正如事物都有两面性，土地市场主流的“限价、竞自持”等方式，也给开发商带来了不小的考验。

　　一方面，自持商品住房面积对开发商的资金实力提出严峻的考验。房地产开发作为典型的资金密集型行业，在自有资金、销售回款和外部融资中，销售回款至今仍是企业最重要的资金来源。在自持模式下，快速回笼资金的后路已经被阻断。

　　另一方面，在自持地块后续开发这一问题上，答案是开放的，但方向或许是狭窄的。作为最早尝试自持方式出让的城市，北京至今共计出让约10宗自持地块，分别被万科、首开、龙湖、中粮等企业竞得，但目前各方鲜有公开其开发计划。

　　其中，万科自去年12月以109亿拿下北京海淀区2宗100%自持地块后，陆续在广州、佛山等城市补充同类型地块。而从后续披露的种种情况看，该公司曾计划在北京海淀地块上引入小米、推出“众筹模式”，但此后不了了之。目前，万科仍在研究如何开发这批地块。

　　在北京等城市明确自持商品房屋“不得以任何方式对外销售”的调控下，对外租赁成为这批土地的主要出路。而这又将使开发商面临新的问题：如何让租金收益率覆盖资金成本？

　　据第三方机构统计数据显示，北京住宅常见租金收益率1%-2%，最高在3%左右；广州住宅租金回报率也普遍在3%左右。相比之下，目前开发商融资成本动辄5%以上，意味着短期内租金收益难以覆盖成本，这反过来增加了企业计划做证券化的困难性。

　　以万科获得北京海淀区自持地块为例，按单套房90平方米粗略计算，5月份海淀区新房均价约7.37万元/平方米，对应套均总价约663.66万元；以租金75.68元/月/平方米推算，该区对应租金回报率仅为1.23%左右。

　　市场人士对观点地产新媒体指，从长远来看，国家近年来强调租赁在解决城镇居民住房问题当中的意义，说明参与房屋租赁市场发展仍存在较大的空间。而土地成本高、投入资金巨大、周期长等因素会影响开发商营收，因此如何理性地运营、测算回报率显得极为重要。