北京土地成交溢价率大幅下滑 流拍、底价成交多次出现

　　6月27日，北京市规划和国土资源管理委员会（北京市规土委）网站一次性推出5宗住宅用地，其中东城区1宗、大兴区1宗、平谷区3宗，合计新增供应面积40万平米，总起始价达80.9亿元。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2017年上半年北京市共推出地块48宗，其中居住类24宗，占比达54.54%。上半年居住类供地为去年同期的4倍（2016年上半年居住类用地仅供6宗）。

　　伴随着地市上半场的收官，北京市实现土地成交额1006.22亿元，相比2016年上半年的360.6亿上涨179%。

　　尽管北京上半年土地出让金指标靓丽，但千亿土地出让金之下却难掩房企拿地热情疲软态势，这从数次低溢价甚至底价成交地块可见一斑。数据显示，5月份成交的6宗地，平均溢价率仅为6.28%。

　　东城“十年磨一地”

　　此次出让的5宗地块中，东城区永定门地块最为夺目。据克而瑞北京机构统计，2013年崇文门挂出一宗商办用地之后，近年来东城区无宗地出让，综合性用地出让的时间则 追溯到2012年，纯住宅用地的出让历史更要追溯到2006年。该宗地块的入市无疑终结了区域内无供地的长期空白。

　　和讯房产查阅北京市规土委获悉，该宗地块东至永定门外大街，南至革新中街，西至规划松林东路，北至铁路线。用地性质为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地，起始价为38.2亿元。

　　土地交易公告显示，该宗地块限定商品住房销售价格、并设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序。本次出让宗地中商品住房销售均价不超过89068元/㎡，且最高销售单价不得超过93521元/㎡，为北京历史上当之无愧的最高限价房。

　　数据显示，2016年东城区新建商品住宅成交均价为92613元/㎡，截至2017年5月，东城区成交均价已达10万/㎡。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，89068元/㎡的销售限价表明政府对楼市调控的决心，对区域内市场的平稳发展具有积极作用。

　　和讯房产了解到，此次挂出的五宗地块均遵循“限地价限房价”交易规则，同时设有企业自持商品住房面积预设比例，当现场竞报自

　　持面积比例达到预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　溢价率大幅下滑

　　受制于严苛的调控政策，上半年北京房地产市场下行迹象明显，但上半年北京供地速度明显加快。中原地产研究中心数据显示，北京今年住宅土地供应已经超过2016年全年，合计居住类面积供应已达223万平米，是2016年全年70万平米供应面积的3倍。其中，自住型商品房供地90.57万平米，占比30.5%。

　　据《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》显示，未来5年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，年均1200公顷。北京市规土委相关人士回应称，如无意外，2017年供地完成率可达到100%。

　　“年均住宅用地计划供应量1200公顷的目标一旦达成，实际供地大幅提升，完全可以扭转北京土地供应紧缺局面。”张大伟分析称。

　　值得注意的是，上半年，北京土地供应虽有回归之势，但房企拿地现疲软态势，竞拍现场气氛远不如去年底及年初，甚至出现底价成交以及流拍现象。

　　从5月份成交的六宗地块来看，平均溢价率为6.28%，环比上月的35.94%大幅下滑。土地供应预期呈增长态势，且受地块存在自持比例的要求或是需要竞拍自持比例的影响，使得企业在拿地时更为谨慎。

　　而随着北京对商办类物业调控力度加大，商办类地块亦逐渐出现降温迹象。5月18日，丰台区丽泽金融商务区南区D-01地块（B4综合性商业金融服务业用地）因无人报价流拍。这是继2015年11月高教园区9号地流拍后，时隔一年半以来首次流拍地块。

　　对于购房者普遍关注的面粉增多影响面包定价问题，有专家表示，房价上涨缘于多个环节的综合因素，房价过热的城市，往往是大量需求未得到合理抑制或满足，供地数量与房价没有完全必然关系。

　　不过，上海（楼盘）房产经济学会高级经济师顾海波持则持不同意见。在他看来，房价上涨原因虽然复杂，但关键的决定力量仍是供求关系。