万科551亿“补仓”广州 万科里之外还有哪些商业想象？

　　对广东国际信托投资公司（下称，广东国投）来说，今天是一个结束——延续近20年的破产清算终于落幕。

　　之于万科，今天则是一个新的开始——击败碧桂园、中海、保利、越秀地产、华润置地、华发等“对手”，以551亿竞得广东国投对广东省信托房产开发公司（下称，广信房产）的投资权益及债权。

　　根据南方联合产权交易中心公布的公告，万科此次竞得的551亿资产包，起拍价446.77亿，由以下三部分构成：

　　· 第一部分：为广东国投持有的对广信房产的三项权益：对广信房产的100%投资权益；对广信房产的债权及相应利息；受让大厦实业公司对广信房产的债权及相应利息；

　　· 第二部分：广东国际租赁公司破产清算小组、广信企业发展公司破产清算组和广东国际信托投资公司深圳公司破产清算组分别持有的对广信房产的债权；

　　· 第三部分：广东国投持有的对广东国际信托投资公司广州房地产分公司的100%投资权益。

　　根据公告要求，作为竞拍得主，万科在享有权益、承担债务之外，还需提交《解决小业主历史问题承诺书》，解决广信房产遗留的小业主纠纷。

　　万科借旧改首进广州越秀区 接盘荔湾150万㎡花地新城

　　凭借这笔巨额投资，万科广州版图一举扩大。

　　据不完全统计，广信房产在广州有多处未开发地块，均位于广州中心区，包括：

　　· 荔湾区：花地湾地块；

　　· 越秀区：文德路地块、荣华南地块、德政南路地块、东风东粤剧院一带项目、东山口东山百货一带项目；

　　· 白云区：白兰花园、金兰花园的未开发地块……

　　从地块详情来看，万科将凭借旧改项目，首次将其广州版图延展至老城区越秀。

　　上世纪80年代，文德路地块、荣华南地块已启动拆迁，按原计划，1998年即可回迁。因母公司广东国投破产，广信房产的开发进程陷入停滞。从此后的媒体报道来看，地块性质以居住用地为主，目前“被作为商铺等临时建筑出租经营”。

　　不过，时隔多年，各大地块的规划可能面临调整。南方联合产权交易中心的挂牌公告指出：“由于历史原因……部分地块的国土、规划的审批许可依据与现行政策规定可能存在一定的矛盾，且有可能会继续发生变化”。

　　在众多地块中，体量达1500亩的花地湾地块最受关注。

　　1988年，广信房产以2.808亿元中标花地湾地块，楼面价218元/㎡，总建筑面积150万㎡。按最初规划，这里将建成集居住、医疗、商业、公园、教育等功能于一体的花地新城。

　　作为广州首个有地铁贯通的新城，花地新城被定位为广州城市副中心和芳村区域中心，规划居住人口5-8万，预计10年内完成开发。其时，芳村还是独立行政区，暂未并入荔湾区。

　　如今近30年过去，地块东侧的广钢新城一手楼价已破4万/㎡，因广信房产破产清算而半路折戟的花地新城，却是这般景象——原规划的31个小区，目前仅有紫薇苑、红棉苑、翠竹苑等项目成型，区内遍布花鸟鱼市场、家具城等临时建筑群，余下便是大片荒地。

　　以数字衡量，该地块还有大片空间交由万科施展拳脚：1500亩土地，目前仅开发约607亩，待开发面积约900亩。

　　就地块未来规划，广州万科表示“仍处于梳理阶段”。而据此前媒体报道，在广信房产的办公楼大厅，早有一幅画好的“蓝图”——花地湾项目沙盘中，立着几十栋高层住宅，中心地带规划有地标级综合体。

广信房产办公楼大厅里的花地湾项目沙盘 （图片来源：时代财经）

　　551亿资产包的商业想象：城市综合体+旧城微社区

　　赢商网尝试就花地湾项目的商业规划采访广州万科，截至发稿前暂未获得回复。

　　不过，从广州万科目前的商业布局来看，开发大型城市综合体与旧城微社区，都是这个551亿资产包中隐含的商业想象。

　　据赢商网初步统计，目前广州万科商业旗下已有近20个项目，规模将近40万㎡。

　　基于天河万科云城和位于番禺南站的万科世博汇等项目，广州万科已有城市综合体开发案例在先。就地块体量而言，花地湾项目具备接棒资质。

　　而文德路、荣华南等旧改项目，若地块规划允许，则有望成为广州万科商业在“旧城微社区”领域的下一个发力据点。

　　2016年，广州万科设立城市更新部，专门负责“三旧改造”项目。随后，该部门接手操盘广州万科首个城市微改造项目——恩宁路永庆坊。