潘石屹告别地产脚步 SOHO中国北京、上海项目整售与558亿存量难局

　　距离SOHO中国35.7亿转手上海虹口SOHO予吉宝置业仅仅8天之后，潘石屹在北京和上海同时召开渠道沟通会，这一次，他要把北京光华路SOHO和上海凌空SOHO卖掉。

　　对于外界来说，SOHO中国出售资产早已不是新鲜事，自2012年SOHO中国在业绩会上宣布告别散售模式、从“开发-销售”转向“开发-自持”后，老潘几乎一年甩卖一个项目。

　　但类似此次不到10天时间便叫卖三大项目，其中一个还是原本并不列入出售名单当中的核心物业（北京光华路SOHO）的情况 ，实属罕见。

　　对于出售物业，老潘进行了惯常的解释：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”

　　无论如何，不同于往常的大手笔出售核心物业的举动，仍让外界不免猜测，这是否意味着，继冯仑之后，潘石屹告别地产的脚步声也已经临近？

　　SOHO中国京沪两项目启动整售

　　据观点地产新媒体查阅，位于北京CBD光华路的SOHO 2，由德国GMP建筑事务所设计，SOHO中国名下可整售商业办公面积9.43万平米。自2014年底启动招商，目前项目的整体出租率超过98%，办公租户以文化传媒、科技互联网、金融类为主，商业租户以展览展示类为主。

　　而位于上海虹桥临空经济园区的凌空SOHO，由知名建筑设计师扎哈·哈迪德设计，SOHO中国名下可整售商业办公面积12.82万平米，目前整体出租率超过95%，办公租户以文化传媒、科技互联网、航空、物流类为主，商业租户以展览展示类、餐饮类为主。

　　对于SOHO中国甩卖物业的举动，外界并不陌生。早在2014年2月，SOHO中国就将位于上海的SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿元出售给金融街控股；2014年9月，SOHO中国又宣布，将上海凌空SOHO的一部分以30.5亿元售予携程网；2016年7月，SOHO中国又将上海世纪广场以32.22亿元售予国华人寿保险。

　　就在8天前的6月26日，SOHO中国再次出手，以35.73亿元人民币整售上海虹口SOHO予新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者，折合单价为5.1万元/平方米。

　　上述接连出售举动为SOHO中国带来了统共超过150亿元的资金回笼，但有一点需要注意的是，据潘石屹在业绩会上介绍，SOHO中国实际上是有选择性地出售物业，在完成出售完SOHO世纪广场之后，公司对旗下资产进行了梳理，将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入了非核心物业范围。

　　是以，此次SOHO中国在出售虹口SOHO、凌空SOHO的同时，将北京光华路SOHO 2这一核心物业也纳入到出售名单之中，确实出乎外界的外料。

　　观点地产新媒体查阅SOHO中国年报及官网显示，在出售虹口SOHO之前，SOHO中国在全国共拥有24个项目近400万平方米投资物业，大部分均位于北京、上海的核心地段。

　　此次出售完成之后，SOHO中国将减少北京、上海三个项目超29万平方米可租面积。公司仍有21个位于北京、上海近370万平方米投资物业在手。

　　558亿存量难局与老潘告别地产脚步

　　仲量联行中国区研究部总监周志峰在接受观点地产新媒体采访时就表示，过去几年间，由于资产增值速度过快，一线城市按照租金收入计算写字楼的投资回报率均在4%以下，而从写字楼市场近两年的表现来看，当前的租金水平已经处于高位，未来租金水平虽不至于下跌，但增长趋势或将趋缓。

　　周志峰同时强调，在写字楼的实际交易过程当中，投资者衡量的并不仅仅是租金收入，还有写字楼物业的资本增值部分。当前市场对北京、上海的写字楼物业资产价值，投资者仍然具备增长的预期，这也是这两地近两年来写字楼交易活跃的主要原因。

　　第一太平戴维斯中国华北区商业楼宇部高级董事温书阅则对观点地产新媒体表示，过去一年间，北京局部市场受供求关系的影响，租金收入实际上略呈下降趋势。

　　但实际上在国内REITs等金融产品发行条件日趋成熟的背景下，投资者更倾向于持有核心区域的优质写字楼物业，并通过REITS或类REITS等金融产品来盘活资产，在不占用资金的前提下将不动产变为更为灵活的金融工具。

　　是以，对于SOHO中国的出售行为，有业内人士就表示，这或许更多的是出于企业战略层面的考量。

　　观点地产新媒体留意到，截止2016年底，SOHO中国拥有投资物业资产价值550.87亿元，发展中物业及持作销售用途的已落成物业42.27亿元，扣除掉此前已经出售的虹口SOHO账面价值，SOHO中国存量资产规模超过558亿。

　　尽管SOHO中国年报及官网均披露，公司在全国共拥有24个项目近400万平方米投资物业，但在其2016年年报上，却仅列举了11个项目97万平方米物业，公司今年选择出售的3个项目，恰好都在报表当中。

　　据观点地产新媒体统计，2016年SOHO中国共实现营业收入15.77亿元，而年报列举的11个项目当中，撇开仍处于招租阶段的SOHO天山广场和仍然在建当中的丽泽SOHO和古北SOHO，剩余8个项目共计产生租金收入12.68亿元，占公司总营业收入的80%。

　　其中，光华路SOHO 2、凌空SOHO及已经出售的虹口SOHO产生的租金收入分别为2.12亿元、1.43亿元和7933万元，分别占SOHO中国2016年全年营业收入的13.44%、9.07%和5.03%，合计比重27.54%。

　　仅从租金收入的比重倒推，此番潘石屹选择出售的物业，已然占据SOHO中国物业权重近三分之一。

　　而今，作为中国房地产界的一位代表人物，潘石屹何去何从或许将成为房地产界的下一个变化。