佳雨世贸中心试水新疆地铁商业 南湖商圈升级加速

　　“十三五”期间，乌鲁木齐将加快现代综合交通枢纽建设，打造以地铁为骨干的轨道交通网络，确保“十三五”地铁1号线、2号线一期建成运营，3至7号线全面开建。未来，乌鲁木齐将形成完整的地下商业地图。在一线城市一再创造商业奇迹的地铁商业在乌鲁木齐刚刚跨入二线的城市的会有怎样的表现？作为新疆第一个地铁商业结合体——佳雨世贸中心，其商业定位、业态规划与内地城市相比有着怎样的差异？在寸土寸金的南湖商圈，周边成熟的众多商业对于佳雨世贸中心的发展而言，是单纯的利好还是一把双刃剑？佳雨世贸中心的故事是一个试水新疆地铁商业的故事，无论再过多少年，新疆地铁商业的故事都该从“佳雨世贸中心”开始讲起。

　　佳雨世贸中心位于南湖商圈核心

　　机遇：成熟商圈上建起的新商业

　　南湖片区处于乌鲁木齐“向北扩展，向东西沿伸”战略发展规划的重要节点上，随着市政府大楼的搬迁，新疆电信大楼、城建大厦等地标性建筑，南湖市民绿色广场等一批公建设施进入使用状态，一个全新的行政文化中心逐渐成型，带动了周边人气的聚集，其地段价值也得到了越来越多商家及投资者的认可，片区物业的升值潜力已逐渐显现。

　　目前，作为田字路重点修建南湖商圈交通便利，BRT3号线从此经过。南湖版块可以用寸土寸金体现其中心地位,也可以用宜居高端来描绘地产特色,它逐渐形成了高品质居住区域。南湖商圈由于位于市政府周边，所以有良好的市政规划。不仅有南湖广场作为休闲场所，还有家乐福超市、宏大电器广场等大型百货商场，出门就能解决供求所需，南湖商圈庞大的住区人口规模同样可以对商圈形成有力支柱，使得周边大量小商铺林立。而周边的教育机构也很完善，有三中、59小、19中等众多幼儿园及中学，为商圈打造全程教育体系。医科大二附院、兵团武警指挥部医院等生活配套机构齐全。离友好商圈、南门商圈、北门商圈咫尺之遥。南湖商圈的优越是不可复制的。

　　佳雨世贸中心试水新疆地铁商业是南湖商圈升级加速的具体表现。佳雨世贸中心项目位于水磨沟区新兴街口，周边配套成熟。家乐福、南湖南路创业美食一条街、腾飞大厦、锦城大厦、铁通大厦、水清木华、豫商大厦、美亚巨幕影城皆林立于此，此外还有市政府、市图书馆、市博物馆、南湖人民广场、市税务局、乌鲁木齐美术馆、乌鲁木齐第五十三小学等。地铁一号线新兴街站直通佳雨世贸中心-1F层，是真正意义上的“地铁上盖购物中心”。佳雨世贸中心项目体量为16万方，涵盖购物、娱乐、美食、商务办公及居住等功能，一站式全能生活空间的好处在于可以轻松实现工作、娱乐、居住的“近邻式”切换。

　　开通地铁对城市购物中心的价值影响力：在香港，占据香港购物中心总数60%的商业分布在地铁沿线（约30个购物中心），旺盛的客流培育了地铁周边商圈的急速成长。地铁不仅解决了城市交通的可持续问题，还开启了地铁地上地下的商业模式，为消费者提供不出地铁站就可以直接进入地铁地下商业区，吃喝玩乐购，边逛边行。人流量、多元化、特色化成为地铁商业的主要特点。

　　在内地城市，地铁开通对地铁商业的影响同样明显：

　　难题：地铁商业价值该如何挖掘

　　“地铁一响，黄金万两。”这句话是不是很熟悉？地铁的开通对于城市交通网络而言代表着快速、高效，对于周边商业而言意味着巨大的人流量，可是，地铁商业真的就这么容易操作，只要“开通”就等着日进斗金？

　　当然没这么简单。首先我们来看一个失败的案例。成都天府广场地铁地下商场今站购物中心在2015年初发生了一件大事：80%专柜撤场。该商业项目地处最核心广场的下沉空间，运营时间只有短短的一年。2012年，成都1号线16个站点54家商铺掀起“撤柜潮”，超过一半商家撤场。对于成都地铁商业反复发生撤场事件，业内人士认为，究其原因不外乎以下几点：1.主题不够明确，导致其按主题规划的商业布局和业态模式，不能够很好地转化成目的地消费。换一句话说，就是不能有效将大量客流转化为消费，天府广场地铁站每日人流约10万人次，却并未高效转换为同级消费。2.租金高，加之转化率低，不断压缩着商家盈利空间，发生撤场事件不足为怪。

　　综观北上广深等城市地铁商业成功案例不难发现：在典型业态组合与商业定位方面，以下几种模式可以为地铁商业的成功运营提供参考：1.以中高档休闲餐饮和TOGO轻食、零食为主导，辅以部分主流青春流行服饰店、快时尚、3C数码店、个人护理用品店、化妆品店、生活杂货、家居用品店、美食广场等；2.以中低价位、非主流的个性时尚服饰与创新型的礼品、玩具、动漫店、DIY商业、外贸商品等各类潮流小店为主，辅以部分快餐店，偏向女性市场；3.以精品超市以及中高档餐饮为主；4.同时引进大卖场和家电卖场、运动城、电影院等多家主力店；5.以国际二线服饰和高档餐饮为主；6.为了展开错位竞争，部分商业项目采取了休闲娱乐城的业态组合，引进多厅影院、KTV、真冰溜冰场、电玩城等各种娱乐商家。

　　对于未来的新疆地铁商业而言，佳雨世贸中心试水究竟会交出怎样的一份答卷？在南湖这个成熟商圈，新项目的运营能否在预定时间内达到预期效果，将关乎南湖商圈的升级加速——是高歌猛进，还是厚积薄发？我们将拭目以待。