凯德罗臻毓：并购开发+管理输出并进 持续优化商业资产包

　　（赢商网报道）“未来我们将持续优化资产包。不仅仅是并购一些优质物业，也会选择性出售一些物业。”

 　　在深圳来福士广场接待中心，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓在接受赢商网采访时如是说道。

　　在前不久的6月30日，凯德位于中国深圳、杭州、上海的三座来福士综合体一并全面开业，宣布凯德内地的综合体布局再进一步。时间往前再挪一个月，凯德宣布收购了上海国正中心资产，同时出售位于上海的凯科国际大厦写字楼物业。而在几个月前，凯德先后在成都、西安等地签订多个购物中心输出管理合同。

　　如罗臻毓所言，凯德目前的一系列举措，是对如今中国商业地产市场的持续看好。

　　除了已经亮相的上海长宁、深圳、杭州来福士和武汉凯德·西城，下半年预计还将有上海凯德星贸和苏州中心面世。

　　一年新开6座综合体，凯德似乎在提速。

　　罗臻毓却说，这是凯德3年前确定的“一个凯德”综合体战略的落地实践。如今是验收成果的时刻。

凯德集团中国区首席执行官 罗臻毓 （图片来源：凯德集团）

　　坚持深化“综合体”战略

　　据悉，今年是凯德集团新开业综合体最多的一年，六大综合体总体量达200万平米。目前凯德在中国12个一二线城市布局23个综合体，总建筑面积超过620万平方米，成为布局综合体最早和最多的外资开发商。

　　“我们对整个商业地产市场有一定信心，因为我们有非常成熟的团队去运作。”罗臻毓自豪地表示。

　　谈及中国市场的发展战略时，罗臻毓再次强调“专注深耕五大城市群”。目前凯德中国的资产90%分布在一线及主要二线城市。以今年新开的六大综合体来看，深圳、上海、杭州、武汉、苏州，均遵循了此前的五大城市群布局。

　　当然，拥有30多年历史的来福士品牌，是凯德布局综合体战略时尤为着重的品牌。

　　2016年，凯德集团宣布启动来福士品牌升级，由“城中之城”升级为“乐享其城”，由关注建筑转向关注人性和体验，打通线上线下驱动体验升级。

　　2017年，三座按照全新升级品牌打造的来福士综合体开业。

　　罗臻毓表示，来福士全新升级品牌形象，标志着凯德综合体战略在十多年时间里实现了跨越式发展，形成了以来福士为核心的多元立体综合体战略。这既是集团面向未来的创新转型之举，更是中国商业地产、城镇发展、消费升级实现阶段性飞跃的缩影。

　　轻资产管理输出侧重网点布局

　　在中国商业地产进入存量市场阶段，在行业整体开发规模和速度都在放缓的当下，凯德也在谋求新的发展机会。

　　“怎样更巩固凯德在整个业界的主导地位，可能是我们一个重要的考虑点。在商场和雅诗阁两个业务板块，我们会输出管理。”罗臻毓说道。

　　在过去的近一年时间里，凯德已经先后签订了多个购物中心项目的轻资产管理输出协议。第一个项目正是位于长沙的“湘江财富金融中心”。

　　在凯德的策略中，输出管理将增加凯德品牌项目网络化布点。　　

　　“以长沙为例，凯德商场本身就不多，有好的项目我们希望收购，如果不能收购，那输出管理也有助于我们的网络布局更加完善。”

　　罗臻毓亦表示，输出管理短期内不可能超过自持资产规模。“网络布局是我们输出管理的一个重点，但适合的、肯让我们投资的，或者有高回报率的，我们还是会收购或买地自建。”

　　据赢商网了解，相较于其他的“输出管理”模式，凯德将长期运营管理项目，合同期至少10年。同时，同等条件下，凯德优先享有项目的购买权，为业主和投资者做好退出机制。

　　未来持续优化资产包

　　一直以来，凯德旗下商业的资本化操作是国内商业地产开发商学习的榜样，资产基本上均与基金捆绑。

　　据罗臻毓透露，目前凯德中国有11个商场打包在新加坡信托，整体回报率在7%以上，高于市场平均水平。

　　“基金要求的回报至少要在第二轮才能达到，一轮大约3年。一般综合体或者商场进入一定的稳定期，大概基本回报率多在5-6%以上。因为这些投资者最终看8年期、10年期的综合回报（租金收入+物业增值）。” 罗臻毓表示，一般6年之后，项目的整体回报率就可达10%以上。

　　以2017年开业的三个来福士综合体为例，其背后是三大基金在支撑，而投资者的构成主要养老基金、主权基金等，这些基金的特点是注重长线投资，不急于短期3-5年套现。

　　“相对于单个商场，综合体的投资回报率更高，综合物业增值的潜力更大。回报率能到双位数。”罗臻毓续称。

　　当然，作为一个要时刻保证给投资者合理稳定回报的开发商，凯德在深化综合体战略的同时，也在不断优化物业资产的“质”。

　　“如果资产能给予更好的回报，我们会根据自身节奏，做收购、扩展或者开发建设。当资产所带来的收益达到一定峰值时，我们会综合判断未来增长空间，并考虑适时出售。”

　　罗臻毓强调，凯德的资产布局追求的是可持续发展，整个投资组合要给予集团、投资者合理的回报，必须以这个为基础继续扩张。

　　据其透露，未来优化凯德旗下商场的资产包和整个网络布点，可能会抽选一些不符合集团要求的项目，做资产优化的动作。“有好的价格，可能就会出售。”

　　在采访的最后，罗臻毓也坦言，一直在观望中国何时能出台房地产金融创新方面的政策。目前市场上商业地产投资交易火爆，一方面是行业逐渐走向专业化，另一方面亦是众人对于行业发展前景有了不同的看法。