凯德罗臻毓:并购开发+管理输出并进 持续优化商业资产包

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2017年07月14日12:34来自:赢商网 罗嘉欣
核心提示:未来我们将持续优化资产包,凯德集团中国区首席执行官罗臻毓在接受赢商网采访时说道。谈及中国发展战略,罗臻毓再次强调深耕五大城市群。

  (赢商网报道)“未来我们将持续优化资产包。不仅仅是并购一些优质物业,也会选择性出售一些物业。”

   在深圳来福士广场接待中心,凯德专题阅读)集团中国区首席执行官罗臻毓在接受赢商网采访时如是说道。

  在前不久的6月30日,凯德位于中国深圳、杭州、上海的三座来福士综合体一并全面开业,宣布凯德内地的综合体布局再进一步。时间往前再挪一个月,凯德宣布收购了上海国正中心资产,同时出售位于上海的凯科国际大厦写字楼物业。而在几个月前,凯德先后在成都、西安等地签订多个购物中心输出管理合同。

  如罗臻毓所言,凯德目前的一系列举措,是对如今中国商业地产市场的持续看好。

  除了已经亮相的上海长宁、深圳、杭州来福士和武汉凯德·西城,下半年预计还将有上海凯德星贸和苏州中心面世。

  一年新开6座综合体,凯德似乎在提速。

  罗臻毓却说,这是凯德3年前确定的“一个凯德”综合体战略的落地实践。如今是验收成果的时刻。

凯德中国CEO罗臻毓

凯德集团中国区首席执行官 罗臻毓 (图片来源:凯德集团)

  坚持深化“综合体”战略

  据悉,今年是凯德集团新开业综合体最多的一年,六大综合体总体量达200万平米。目前凯德在中国12个一二线城市布局23个综合体,总建筑面积超过620万平方米,成为布局综合体最早和最多的外资开发商。

  “我们对整个商业地产市场有一定信心,因为我们有非常成熟的团队去运作。”罗臻毓自豪地表示。

  谈及中国市场的发展战略时,罗臻毓再次强调“专注深耕五大城市群”。目前凯德中国的资产90%分布在一线及主要二线城市。以今年新开的六大综合体来看,深圳、上海、杭州、武汉、苏州,均遵循了此前的五大城市群布局。

  当然,拥有30多年历史的来福士品牌,是凯德布局综合体战略时尤为着重的品牌。

  2016年,凯德集团宣布启动来福士品牌升级,由“城中之城”升级为“乐享其城”,由关注建筑转向关注人性和体验,打通线上线下驱动体验升级。

  2017年,三座按照全新升级品牌打造的来福士综合体开业。

  罗臻毓表示,来福士全新升级品牌形象,标志着凯德综合体战略在十多年时间里实现了跨越式发展,形成了以来福士为核心的多元立体综合体战略。这既是集团面向未来的创新转型之举,更是中国商业地产、城镇发展、消费升级实现阶段性飞跃的缩影。

  轻资产管理输出侧重网点布局

  在中国商业地产进入存量市场阶段,在行业整体开发规模和速度都在放缓的当下,凯德也在谋求新的发展机会。

  “怎样更巩固凯德在整个业界的主导地位,可能是我们一个重要的考虑点。在商场和雅诗阁两个业务板块,我们会输出管理。”罗臻毓说道。

  在过去的近一年时间里,凯德已经先后签订了多个购物中心项目的轻资产管理输出协议。第一个项目正是位于长沙的“湘江财富金融中心”。

  在凯德的策略中,输出管理将增加凯德品牌项目网络化布点。  

  “以长沙为例,凯德商场本身就不多,有好的项目我们希望收购,如果不能收购,那输出管理也有助于我们的网络布局更加完善。”

  罗臻毓亦表示,输出管理短期内不可能超过自持资产规模。“网络布局是我们输出管理的一个重点,但适合的、肯让我们投资的,或者有高回报率的,我们还是会收购或买地自建。”

  据赢商网了解,相较于其他的“输出管理”模式,凯德将长期运营管理项目,合同期至少10年。同时,同等条件下,凯德优先享有项目的购买权,为业主和投资者做好退出机制。

  未来持续优化资产包

  一直以来,凯德旗下商业的资本化操作是国内商业地产开发商学习的榜样,资产基本上均与基金捆绑。

  据罗臻毓透露,目前凯德中国有11个商场打包在新加坡信托,整体回报率在7%以上,高于市场平均水平。

  “基金要求的回报至少要在第二轮才能达到,一轮大约3年。一般综合体或者商场进入一定的稳定期,大概基本回报率多在5-6%以上。因为这些投资者最终看8年期、10年期的综合回报(租金收入+物业增值)。” 罗臻毓表示,一般6年之后,项目的整体回报率就可达10%以上。

  以2017年开业的三个来福士综合体为例,其背后是三大基金在支撑,而投资者的构成主要养老基金、主权基金等,这些基金的特点是注重长线投资,不急于短期3-5年套现。

  “相对于单个商场,综合体的投资回报率更高,综合物业增值的潜力更大。回报率能到双位数。”罗臻毓续称。

  当然,作为一个要时刻保证给投资者合理稳定回报的开发商,凯德在深化综合体战略的同时,也在不断优化物业资产的“质”。

  “如果资产能给予更好的回报,我们会根据自身节奏,做收购、扩展或者开发建设。当资产所带来的收益达到一定峰值时,我们会综合判断未来增长空间,并考虑适时出售。”

  罗臻毓强调,凯德的资产布局追求的是可持续发展,整个投资组合要给予集团、投资者合理的回报,必须以这个为基础继续扩张。

  据其透露,未来优化凯德旗下商场的资产包和整个网络布点,可能会抽选一些不符合集团要求的项目,做资产优化的动作。“有好的价格,可能就会出售。”

  在采访的最后,罗臻毓也坦言,一直在观望中国何时能出台房地产金融创新方面的政策。目前市场上商业地产投资交易火爆,一方面是行业逐渐走向专业化,另一方面亦是众人对于行业发展前景有了不同的看法。

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