戴德梁行：广州零售市场多中心化 区域、社区型商业成重要增长点

　　（赢商网报道）2017年7月18日,戴德梁行发布今年上半年广州房地产市场解读及未来走向预判、展望报告。报告表示，个性餐饮、健康品牌、体验式业态继续在广州优质零售市场保持扩张。随着城市规模的不断扩大及消费需求的不断发展，中心区域零售物业新增供应较为有限，区域性、社区型商业成长迅速，广州零售市场多中心化趋势日渐凸显。

　　报告一开始，戴德梁行给出了广州2017年一季度的相关数据：广州实现地区生产总值（GDP）4692.4亿元，同比增长8.2%，增速高于全国及全省平均水平；第三产业增速领跑一线城市；固定资产投资总额927.3亿元，其中房地产投资443.7亿元，同比增长10.6%，增速高于北上深；居民消费稳步提升，社会消费品零售总额达2249亿元。

　　戴德梁行表示，总体而言，相对于2016年的市场繁荣，2017年广州房地产市场格局发生了进一步分化。在刚刚过去的前六个月，粤港澳大湾区建设推进，带来新一轮发展契机；招商引资步伐加快，产业发展提量提质；写字楼新增供应暂且回落，新兴商务区步入快速成长期；消费升级催生购物中心定位变革，可谓是新风口带来新契机。

　　下面，具体来关注下零售市场、土地市场等方面的数据及解读。

　　零售市场：多中心化趋势明朗 区域性、社区型商业成重要增长点

　　报告显示，2017 年1-5月，广州实现社会消费品零售总额3770.83亿元，增长8.8%，增速较上年同期提高0.2个百分点。然而，从图中可以看到，今年上半年，广州社会消费品零售总额增速虽高于上海、北京却低于全国水平，且稍稍被深圳反超。经历了前期的高速发展，广州限额以上网上商店零售额增速由2015年的60%左右明显放缓，2017年1-5月零售额增速为17.8%，实体零售逐步回暖。

　　其实，广州的消费力很是强劲。据统计，2016年，在北上广深四个一线城市中，广州市人均支出居于首位，收支比达75.4%（北京67.4%、上海69%、深圳74.9%），是消费力最强的城市。广州城市居民的消费欲望旺盛、消费力强，成为了支撑其商业市场繁荣发展的重要基础。

　　2017年上半年，位于广州琶洲的万胜广场入市，至上半年末，全市优质商业存量约229.2万㎡。在广州核心商圈中，体育中心商圈继续成为羊城优质商业存量最集中区域，商圈优质零售面积占全市总存量的34%，珠江新城商圈、越秀商圈分别以28%、17%分列其后。

　　在优质商业租金空置率方面，经过前期业态升级调整，2017年上半年，全市优质商业租金、空置率表现平稳；体育中心商圈租金水平继续引领全市，越秀商圈、海珠商圈平均租金紧随其后；体育中心、越秀、荔湾商圈空置率保持低位（不高于5%），与此同时，受新增供应入市的影响，2017年中海珠商圈空置率相对处于高位（接近20%）。

　　在业态品牌方面，2017年上半年，个性餐饮、健康品牌、体验式业态继续在广州优质零售市场保持扩张。戴德梁行华中区研究部高级分析师缪舒怡表示，个性鲜明或体验突出的餐饮品牌在迅速拓展，品牌通过营销模式的创新迅速打开知名度，也着重于店内场景、风格的设计，以期提高品牌的附加值；消费者对于健康生活方式的日益重视推动了运动健康品类市场（包括运动服饰、健身机构、健康餐饮等）的发展，将运动与时尚概念捆绑在一起，并将产品线进行进一步细分。

　　此外，日益丰富的业态组合（尤其是体验式业态—IP主题活动、专题展览、VR乐园、手作馆、文创书店、新兴科技融入等）强化了购物中心与顾客的互动，随着消费观念的升级、消费模式的改变，赋予了购物中心更为丰富立体的功能，购物中心由一个“买买买”的地方日渐转变为了都市中一个重要的生活场景和社交场景。

　　目前，广州已相继发展了体育中心、珠江新城、环市东、中山三路、北京路、江南西、荔湾等成熟商圈。而随着城市规模的不断扩大及消费需求的不断发展，中心区域零售物业新增供应较为有限，越来越多的开发商开始探索向外围区域扩张，区域性、社区型商业迅速成长为重要增长点，广州零售市场多中心化趋势日渐明朗，琶洲、东圃、白云新城、广州大道、客村、海珠南片区、工业大道等新商圈的崛起，将进一步丰富广州的零售市场版图。

　　在新增供应上，2017年下半年，包括白云汇、安华汇、K11（或将延后）、粤海仰忠汇、六元素体验天地等在内的优质商业物业预计将会交付使用，为广州主要商圈优质零售市场带来约43万㎡的新增供应。缪舒怡表示，现有优质商业应继续进行业态升级和品牌调整的步伐，以应对日趋激烈的市场竞争，而多种类型、不同定位的购物中心在共同推动广州零售市场版图进一步成长的同时，市场或将面临暂时的租金成长乏力、空置率攀升等压力，激烈的市场竞争对运营提出了更高的要求。

　　在缪舒怡看来，年初马云提出了“新零售”，这一包含人工智能、新兴科技、大数据、智能物流、线上及线下渠道的概念正在崛起，它将科技与零售业态深度结合，优化商品的生产、流通与销售过程，着重强调以消费者体验为中心，“全生态”商业体系开始逐步构建起来。如小米、阿里的盒马鲜生及永辉的超级物种等，都是新零售运作的很好尝试。

　　“值得注意的是，政府提出的330新政要求商、办物业限制个人购买，若购买需注册公司，公司持有、转让物业税费偏高且证满三年方可转让物业，同时商办物业贷款会相应收紧，这使得商铺市场急跌，不少成交腰斩，买家进入观望状态。由此，商服类物业市场进入深度调整期，对开发上的资金及运营能力提出更高要求，更多开发商开始寻求物业整售，大宗交易市场趋于活跃，或将促使商服类物业选择资产证券化。”缪舒怡分析道。

　　土地市场：商办用地平均溢价率降至0.5% 下半年推38宗商服地块

　　在经历了2016年的相对淡静后，2017年迎来广州土地市场显著升温。今年上半年，广州适当加大土地供应规模，土地成交量价齐升，共成交84宗、488.6万㎡土地，土地成交面积同比上涨72.4%，占去年全年土地成交面积的80.7%；成交金额同比攀升160.3%达522.1亿元。为稳定土地市场、抑制高价地块产生，上半年，包括金融监管、竞地价、配建、自持及摇号等措施在内的土拍新规连续推出。受市场新政影响，2017年上半年住宅用地平均溢价率同比下降23.2个百分点至28%，商办用地平均溢价率同比下降8.6个百分点，从去年的7.4%降至0.5%。

　　2017年上半年，荔湾、越秀、海珠、天河、白云中心城区成交面积占全市比例由去年的10.1%降至4.1%，而番禺、花都、南沙、新黄埔、增城、从化等外围区域成交面积占全市的比例较去年同期提高6个百分点，达95.9%；成交金额占全市的67.9%，同样比去年上半年高出6个百分点。其中，增城区土拍延续了前期的大热状态，成交面积同比上升232.1%至240.5万㎡，占全市的49.2%。

　　缪舒怡表示，2017年上半年，时代地产3月29日海珠区拿地成单价地王、土拍规则新升级；融信、绿城首入广州，世茂地产、泰禾集团、中国电建地产、美的地产等外来房企积极参加广州土拍，加快入穗步伐。此外，粤港澳大湾区的发展规划在今年被写入中央政府工作报告，身处大湾区核心位置的广州，将在城市建设、产业发展等方面迎来新一轮发展契机。

　　展望下半年，戴德梁行指出，根据广州市国土资源和规划委员会发布的《2017广州经营性用地供地蓝皮书》，2017年下半年的广州土拍市场仍将热度不减。其中在商服用地方面，将推出商服地块38宗，天河区的广州国际金融城及海珠区的琶洲西区成为中心城区的主推商服地块，广州“一江两岸三带”大CBD的重点战略布局日渐凸显，位于珠江新城的绝版商服用地将备受瞩目。

　　除此之外，在写字楼方面，2017年上半年，广州核心商务区甲级写字楼新增供应13.5万㎡，同比下降37.0%。新增供应的暂时回落为市场赢得去化良机，上半年全市净吸纳量较2016年同期增长93.3%，推动空置率半年下降2.4个百分点。活跃的成交活动推动了租金的增长，2017年年中，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金171.7元/㎡/月，较2016年末上升1.7%。

　　上半年，金融、TMT、专业服务行业继续成为广州写字楼市场吸纳主力，内资企业继续成为办公需求主要来源，珠江新城继续成为广州写字楼市场核心板块。随着珠江新城新增供应逐步进入尾声，未来广州甲级写字楼新增供应将由琶洲、金融城接棒，“一江三带”商务区格局将逐步形成。缪舒怡指出，2017年内，受益于供应暂时回落，广州甲级写字楼市场存量将得到进一步消化，空置率降低，租金将获得稳健的上涨空间。

　　而在商品房销售市场，2017年广州楼市政策频出：3.17、3.30限购令密集出台，最严限购令推动楼市显著降温，住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制。但供应缺口仍处于高位，市场继续维持供不应求状态。

　　以上图片均来自：戴德梁行