北京SKP、上海东方商厦等老商场迎改造浪潮 带动商圈更新

　　过去的一两年里，北京SKP、汉光，上海八佰伴、杭州武林银泰等标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。今年更多的项目开始实施改造工程，传统百货、购物中心都有……

　　国内商业发展20余年，很多项目都有十多年甚至更长的时间了，单从硬件上来看，就显得陈旧、缺乏新意。

　　如今，人人都追求体验感，新项目又层出不穷，传统模式的商场难免走下坡路。大规模调改，可以说是老商场不甘于被淘汰，做出的积极反应。

　　另外，今年大量老项目启动改造计划，与自去年下半年开始的实体零售商业的回温不无关系。商场业主们对实体商业更具信心。

　　商场改造带动商圈更新

　　我们发现常常会从一两个项目的改造，带动成为整个商圈的更新。比如，上海人民广场的世茂广场、第一百货、东方商厦；以及徐家汇的恒隆港汇广场、东方商厦、美罗城。

　　硬件改造成为重中之重

　　早期的商场调改，更多的是业态、业种、品牌组合的调整升级。硬件上的改造力度不大，而现在，商场都希望在视觉空间上给消费者一定的冲击感。

　　加之，老项目大多体量偏小，空间压抑。增设连廊使多项目打通、令垂直空间更通透等措施非常重要。

　　抓住年轻中产家庭的心

　　虽然大家对“中产阶层”的界限争论不下，但很多商场还是把这群有一定收入基础，追求生活品质，或单身或有小孩子的年轻群体作为目标客群。

　　商场希望通过软硬件调整、新颖的业态或者品牌，重新唤起这些消费者的关注。

　　下面我们分成两个部分，把近一两年完成改造的项目，以及今年刚开始火热调改的项目，分别做一些分享。

　　看这些商场怎么改造

　　北京SKP

　　SKP的改造更多的体现在借鉴和效仿欧洲百货的模式，比如，把品牌按不同品类分别开柜。以鞋区为例：鞋履店都集中在四层鞋区，即使Louis Vuitton也不例外。

　　另外，SKP加强了买手的部分，设有多个“SKP Select”区域，是商场买手团队采购的来自全球的精选货品，对京城有品味的高消费群体很有吸引力。

　　据某品牌的朋友分享说，SKP团队对很多品牌的产品都有深入的了解，洽谈合作时会和品牌方聊货品系列、预估产出、所需面积等等。对于品牌租户承诺到店的限量款货品也会严格监督是否到位。

　　北京汉光百货

　　从2014年开始，汉光百货掀起了自开业以来，最大规模的改造，改造分层进行，直到去年基本完成。

　　在这轮改造中，商场的外立面、门厅、天桥都做了调整，商场形象更加现代化。特别是天桥改建后，与大悦城的连接更加便捷。

　　另外，一层化妆品区在调整后形成了北京最强的化妆品阵容，形象和销售产出都非常好。2016年销售额6.6亿，今年上半年更有明显提升。

　　上海第一八佰伴

　　在第一八佰伴要改造的消息传了很多年之后，终于在去年6月开始实施，并且在去年12月底重新开业。

　　不过，八佰伴的改造力度并没有想象中那么大，主要是硬件环境的提升，以及部分品牌的调整，业态上没有做大改革。

　　改造后，商场定位没有明显变化，只是一楼更聚焦在化妆品和国际精品上，移走了原来的黄金珠宝区。据了解，商场今年上半年化妆品区销售额同比涨幅超过了40%。

　　上海徐家汇东方商厦

　　从去年9月开始，上海东方商厦闭店改造，据了解，这次改造邀请了国际知名的设计公司凯里森，希望突出场景体验和新颖美陈。

　　我们昨天进行了实地考察，商场整个空间布局没有明显变化，但内部装修比以前精致、高雅很多。特别是地下一层引进了“Leme生活鲜超”超市、和一些餐厅，装修很漂亮。只是，客流量并不是非常理想。

　　杭州武林银泰

　　2014年，武林银泰和百大合并，并开始改造。百大的南楼、北楼分别成为银泰的B、C馆。整个改造到去年6月基本完成。

　　调改之后，A楼更加专注于女性消费，一层化妆品专柜所采用的吸顶式设计也广受好评。银泰的化妆品区也成为商场的亮点之一。

　　深圳天虹Discovery

　　讲到深圳的项目，可能大家更会关注华强茂业天地、金光华的调改。不过，在这里我们更想分享一下这个2万㎡，原深南天虹的改造。

　　第一次注意到这个项目是看到朋友圈里的分享，商场的空间整、美陈完全不像传统百化。据介绍，项目因体量小，容纳品牌有限，所以把目标客群定位为“80后力量女性”。同时，商场按照品类进行统一装修，形成五个品类集合馆。

　　不过，从商场的品牌组合来看，一楼还是以ASH，Nine West，Clarks，Belle，周大福，六福，Barbara Rihl等传统的鞋履、黄金珠宝、包袋等品牌为主。

　　厦门中华城

　　位于厦门中山路步行街的中华城是一个老项目改造比较成功的案例。商场开业之初定位高档，有高端腕表一条街、美岁百货等。

　　后来，美岁百货撤离，同时，商场定位向国际时尚、化妆品和lifestyle的方向转变，正符合它所处于的商圈定位，容易吸引年轻时尚客群。

　　据了解，在此转变过程中，商场聘请了专业的设计团在动线上做了很多“手术”，让动线更加流畅。目前商场有Dior、Chanel、Lanc?me、Kiehl’s等化妆品，Michael Kors，Kate Spade，CK Jeans等品牌。  

　　更期待哪个项目的精彩亮相

　　我们昨天向读者们征集了这个问题，发现大家对上海广民广场的改造最关注。世茂广场、一百、东方商厦是最多被提到的。

　　上海世茂广场

　　项目原名“百联世茂国际广场”，位于南京路步行街入口处。今年5月，百联管理权到期后，世茂集团将其收回，进行升级改造 并更名为“上海世茂广场”。

　　曾经去过这个项目的朋友都知道商场原来的平面动线死角很多，外立面也比较普通。所以，这次世茂首先在建筑上做了大改造。

　　商场邀请到曾主持“上海K11”项目改造的国际建筑师Andrea Destefanis负责设计，商场未来沿街做1-2层的双层旗舰店，广场上设立飞天扶梯直达3楼。

　　据介绍，项目已经引进Nike全球旗舰店、M豆巧克力世界亚洲唯一旗舰店、丝芙兰亚洲旗舰店、星巴克上海旗舰店、“上海滩”主题的Hello Kitty室内乐园、西西弗全国首家旅行主题书店、Pandora 中国首家精品概念店、上海首家ICICLE Space等。计划明年9月开业。

　　上海一百&东方商厦

　　上海第一百货商店和东方商厦都属于百联集团，商场今年6月开始闭店，计划今年年底完成改造。

　　据报道，百联将整合第一百货商店和东方商厦，通过增加飞梯、连廊，使两栋楼连贯互动。改造后的总建筑面积约12万㎡，分为三个馆：A馆为品质购物馆，B馆为餐饮及体验馆，C馆为年轻族群乐活馆，整体上餐饮及服务娱乐业态占比超过40%。

　　不过，从公布的改造力度来看，工作量不小。如果半年内就能完成，不知届时效果如何。

　　上海恒隆港汇广场

　　随着七宝万科、怡丰城，以及万象城、爱琴海等商场陆续开业，港汇的目标客群难免被分流。加之，旁边新鸿基操盘的徐家汇中心一期已见雏形，港汇接下来会面临比较大的竞争。

　　或许是感受到未来的竞争压力，从去年底开始，港汇着手调改，不但外立面重装，还针对以前人气较弱的新翼区域进行了封闭改造。商场未将调整方案对外公布，坊间流传不少小道消息。

　　不过，明确的是原来位于三层的儿童区已经调整到六楼。目前2-5楼的新翼部分仍是封闭状态。

　　上海五角场万达广场

　　五角场万达广场由5栋商业楼和地下商业组成，每栋楼分别是一家主力店。以前这5栋楼互相独立，只能地下相连。

　　从公布的项目效果图来看，将在各栋楼的2、3层新增连廊，串连起5栋建筑来。原来分布在广场上通往地下层的扶梯也调整了位置，令广场更加开阔。

　　上海长风大悦城

　　去年11月，大悦城地产全资收购上海长风景畔广场，并更名为长风大悦城。项目建筑面积12万㎡，是半开放式建筑。大悦城计划改造后将于今年8月中重新亮相。

　　这个项目的概念定位是：锁定都市时尚女主的AB面型格——职场工作与家庭生活的完美平衡。

　　在空间上会分为四大区块：OL社交圈、女主生活圈、美食不下线和位于屋顶的运动图书馆（并非是图书馆，而是位于屋顶的运动场）。调整后，商场店铺数量将有所增加，并提升零售比例占到总业态的50%。

　　福州东百&东方百货

　　位于福州传统商圈东街口的东百、以及与其隔街相望的东方百货，从今年7月底开始也将陆续进行重装改造。

　　据报道，原本连接两个项目的天桥将被拆除，重新建造一条新的景观廊桥，直接联通两个项目。同时，东百集团也将参与东百商场相邻的三坊七巷南街城市生活综合体项目，未来东街口商圈应该会有比较明显的转变。