佳宁娜将益阳梓山湖项目共计758亩土地甩卖给碧桂园

　　一宗土地交易，将一家“月饼大王”背后的房地产故事呈现在公众面前。但或许东坡居士月下独饮，大叹“月有阴晴圆缺”时也不曾想到，在当今波诡云谲的商场中，“月饼也有阴晴圆缺”。

　　7月25日，佳宁娜集团控股有限公司公告，将持有的佳宁娜（湖南）实业有限公司92.21%股权以亏损约1.01亿港元的代价售予碧桂园，录得净额人民币7.65亿元。

　　据此，碧桂园将获得佳宁娜湖南益阳梓山湖项目共计758亩的土地，其中包括面积约491.8亩的在建土地及面积约265.84亩的尚未动工土地。

　　作为佳宁娜近几年引以为傲的房地产项目，益阳梓山湖一直扮演着这家“月饼大王”地产业务中的销售主力。但此次以亏损1亿港元的代价将其拱手出让，不免引起市场的一番猜想。

　　不过佳宁娜解释称，益阳梓山湖项目投资回报远慢于原预期，以当前的回报率计算，公司需要在十多年后才能变现投资。而此时，投资收益相对较高的深圳马古岭项目，更符合公司的利益考虑。

　　758亩土地甩卖碧桂园

　　7月25日，佳宁娜发布公告表示，将佳宁娜（湖南）实业有限公司共计92.21%股权转让给湖南省碧桂园地产，总代价约为人民币8亿元。

　　根据公告，佳宁娜作为卖方已有条件同意出售，而碧桂园作为买方已有条件同意收购第一次待售股权，现金代价为人民币4.43亿元；第二次待售股权，现金代价为人民币约3.58亿元。

　　两次出售代价均分为两阶段结付，在第一次待售股权中，买卖双方根据托管协议设立托管账户后5个营业日内，碧桂园须将第一次托管款项人民币1亿元（即第一次出售代价约22.60%）存入托管账户；第一次待售股权剩余的3.43亿元，碧桂园须于三年内分六期支付。

　　第二次出售首期付款人民币6000万元须于第一次出售登记后6个月内存入卖方指定账户作为按金，余下的2.98亿元将于三年内分五期以现金偿付。

　　通过此次交易，碧桂园将获得佳宁娜位于湖南梓山湖的土地，其中包括面积约491.8亩的在建土地及面积约265.84亩的尚未动工土地。

　　尽管该出售事项将导致佳宁娜录得约1亿港元的亏损，但其董事会仍认为，此时出售事项乃变现待售股权价值的良机。

　　佳宁娜表示，自2007年收购佳宁娜（湖南）地产以来，该公司已售出约27.31万平方米物业，产生收益总额约人民币9.79亿元。该项目最近第三期平均售价仅为人民币4500元/平方米。但是，佳宁娜（湖南）地产仅于2016年及2017年分别选派3850万元及3470万元的股息，若继续按类似金额派付股息，佳宁娜需要十年才可变现其投资。

　　佳宁娜续称，若能将代售股权出售并将其投向珠三角地区及深圳马古岭项目，将能以更快速的方式变现其投资。

　　就此，佳宁娜计划将其此次交易所得人民币7.65亿元净额中的1.5亿元资金用于深圳马古岭项目，其余6.15亿元将于未来有合适机会时作为新投资及收购的资金，及一般营运资金。

　　据了解，马古岭项目位于深圳市罗湖区翠竹街道翠竹路与田贝三路交汇处，涉及总建筑面积为30万平方米的物业规划发展，预期将于2019年动工及于2022年竣工。去年11月，佳宁娜与该项目主要开发商耀桓签订合作协议，注资1.5亿元，获得该项目的15%股权。

　　佳宁娜地产故事

　　公开资料显示，佳宁娜为香港上市公司，前称达成集团，于2013年正式更名佳宁娜集团，主要从事餐饮、食品制造与零售，及酒店、房地产开发与投资，及商贸物流业务。

　　据称，自80年代初起，“佳宁娜”即成为潮州菜及高级食府的主要代表品牌，得到中国内地各大城市、香港、泰国及加拿大等地的顾客赞赏及支持。而以“佳宁娜”作为品牌的月饼及其他食品亦在餐饮品牌中占得一席之地。

　　90代初期，佳宁娜涉足房地产行业，先后于深圳罗湖落成“佳宁娜友谊广场”及“骏庭名园”。2007年，佳宁娜进入湖南，打造“益阳梓山湖项目”，后又在东莞打造“家汇生活广场”。

　　不过，从年报来看，此次出售的益阳梓山湖项目一直是佳宁娜地产营业额的贡献主力。数据显示，截至2017年3月31日止，佳宁娜集团营业额为8.67亿港元，地产业营业额录得1.55亿港元，同比下降37%，其中益阳梓山湖项目贡献7000万港元，投资物业租金收入约8364万港元。

　　佳宁娜表示，地产营业额收入下降主要原因为湖南益阳梓山湖项目第三期“梓山湖公馆”物业销售收入减少，只有三分之一的剩余物业销售入账。

　　出人意料的是，7月20日发布的年报中，佳宁娜还表示，梓山湖项目第四期“孔雀城”前期建设进度理想，将于2017年第三季度推出首批约514间住宅及57间商铺出售，计划总销售价值约为人民币4.2亿元。五天之后，佳宁娜一纸公告甩卖其持有该项目的92.21%全部权益，宣告着该项目正式易主。

　　对于出售主力项目，佳宁娜的解释是回流现金，投资收益更高的物业。但也有业内人士指出，三四线项目售价低、周转慢，只会慢慢把现金流榨干，卖给资金实力强大具有郊区大盘操盘经验的碧桂园可能是最好的选择。

　　而通过出售收益率较低的物业，回流现金，再投资高收益率物业，显然是佳宁娜常用的一种资本打法。

　　2017年4月，佳宁娜宣布以6864.78万港元出售香港九龙漆咸道南115号达成商业大厦1楼、2楼及3楼的商铺以及15楼、16楼、17楼及18楼的办公室。

　　对于出售原因，佳宁娜亦以“收益率低”一言以蔽之。它表示，该大厦租金增长潜力较慢，租金回报率亦较低，将出售达成大厦的资金分期购入共三个九龙市区有增值潜力的商铺，租金回报率将由约2.6%增加至3.2%。