高力国际：深圳上半年无大宗商业物业交易 房企转战产业园区

　　2016年7月25日 ，高力国际发布2017年第二季度深圳物业市场回顾与展望报告。报告显示，深圳写字楼租赁市场季内需求保持稳定，租金有所上涨，下半年预计有12个项目新增供应；第二季度未录得大宗商业地产投资交易，房地产市场尚处于严格调控阶段，此对商业地产投资影响明显；商务园区逐渐受到传统开发商的青睐，政府除发布园区政策优惠，更逐步参与到园区的运营中。

　　写字楼租赁即将进入“租户市场”　 

　　写字楼租赁方面，大宗租赁交易主要来自金融和科技行业。本季四个新项目落成，为全市新增约27.8万平方米的写字楼建筑面积，，总存量环比和同比分别增长6.2%以及30.5%至478.7万平方米，空置率为20.2%。

　　高力国际预计在2017至2021年之间，深圳甲级写字楼新增供应总量约529万平方米，其福田供应将趋于稳定，而南山尤其是南山将会快速扩张。空置率将进一步上升，且在未来三年内有机会攀升至29%。高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠表示，深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期，将更有利于租户。

　　商业地产存量资产投资交易无大突破

　　此前有机构数据显示，2014年至2016年间上海的大宗物业投资额和活跃度均已超越香港和新加坡，而北京2016年的大宗物业交易活跃度也已接近高流动性市场的标准。

　　而相对而言，深圳在这方面并不太活跃。据统计，而上半年深圳大宗物业标的（写字楼、酒店、商场）直接交易几乎没有，投资者对于深圳市场较为谨慎。

　　据高力国际方面数据显示，深圳商业地产存量资产投资的收益率大约在4%到4.5%之间。

　　土地交易情况：龙湖、首创置业首进深圳 

　　从近期土地出让市场来看，关内土地以产业需求的定向出让为主；在中心区土地资源稀缺的情况下，旧改项目仍将成为深圳开发市场的主力。据高力国际统计，2017年上半年深圳公开出让14宗商服用地，其中10宗为产业定向出让。

　　据赢商网了解，在房企拿地方面，4月5日，华侨城以45.8亿元拿下宝安滨海文化公园(一期)项目(宝安“欢乐海岸”)、2月16日，华侨城以59.8亿元高价拿下龙华商业用地，,折合楼面价3.7万元/平。  龙湖5月16日斥资4.82亿拿下盐田沙头角商业用地，6月28日首创18.5亿拿下龙华商业地块，楼面价4.23万元/平。其中龙湖和首创都是首次进入深圳市场。

　　高力国际深圳分公司资本市场与投资服务董事林昇恒表示，十三五规划中城市更新面积预计可达30平方公里；本季度有10个改造面积超过100万平方米的综合体项目；其中关内有四个，两个在罗湖区，两个在南山区。

　　政府鼓励，传统房企积极参与商务园区开发运营

　　上半年深圳多宗产业用地出让，伴随着住宅、商业用地的逐渐减少，传统开发商逐渐参与到商务园的开发与运营中来，如星河控股旗下的星河雅宝，金地商置集团的威新软件科技园；招商局的招商局光明科技园项目等。

　　在楼市下行阶段，产业地产布局也是众多房企转型的方向之一。政府方面不仅在政策方面倾斜，鼓励开发商参与进来，还在土地出让、园区资助以及租户补助上有明确的支持。据高力国际统计，深圳目前市场上知名的商务园区出租率均在80%以上。

　　高力国际深圳分公司产业及工业服务董事陈剑锋表示，十三五规划中城市更新面积预计可达30平方公里，预计更新工业区100个，可释放M0创新型产业用地达675公顷。这些城市更新的土地为商务园用地提供大量的土地供应，未来市场将有很多入市的机会。许多本地其他业态的开发商，以及外地开发商，会开始逐渐参与到深圳的商务园市场中来。商务园的开发运营将愈发考验开发商的市场运营能力，从另一方面提高了入市的门槛。