商业地产急需“被消化”? “商改租”新政席卷全国

空间家   2017-07-30 07:49

核心提示:或许有一天,住房问题不再是人们最大的负担,中国也有可能和西方发达国家一样,租赁市场发达,民众不再执迷于买房之事。

  近日,九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,以广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市为试点,推动人口净流入大中城市加快发展住房租赁市场,鼓励借鉴德国、日本等发达国家在住房租赁市场的先进经验。

  新政明确提出“商改租”,鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。

  空间家选取大家最关心的七大要点,全面解读“商改租”新政。

  “商改租”新政始末?

  “商改租”政策并非首次提出。在2016年6月3日,国务院发布的《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,第十二条规定,允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

  去年,“商改租”政策,处试水阶段。如湖南、福建、陕西等省,并未提及。值得注意的是,广东省对于“商改租”政策,已是两次重申。

  可见,“商改租”其实是酝酿已久,前期做了深厚铺垫,此次推出是水到渠成的事情。截至目前,租房新政已有广州、武汉、沈阳,三个城市出台,后续其他城市还会陆续跟进。

  专家表示,“商改租”政策并不适用于所有城市。对一线城市和强二线城市,在商业地产库存量不大的情况下,并不需要“商改租”来增加租房供给。

  “商改租”的优势

  首先,“商改租”可以降低商业地产空置率,利于滞销的商业用房去库存;其次,能降低商业地产的投资风险,即使不能用于商业,也能退而求其次地民用。最后,增加租赁房源的供应,平抑房租上涨,这是最主要的目的。

  鼓励“商改租”与限制“商改住”政策矛盾吗?

  北京326商办新政明确规定,“商业、办公类项目,应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。”该政策的目的是禁止炒房,从源头入手,将炒房客彻底挡在门外,让“住房的归住房,商业的归商业”。

  租房新政,针对的是已经存在于市场上的商业类项目,将其高效利用起来,增加租赁市场的有效供给。

  因此,两个政策看似相互矛盾,其实针对的是不同阶段产生的问题。有一点尤其值得注意的是,国家大力支持的是“商改租”而并非“商改住”,二者不可混淆。

  哪些商业适合改为住房?

  新政规定,“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等”。因此,适合长期空置,低效利用的商业用房,这就包括商业设施差,还有地处偏远区域等,不适合商业运作的房屋。

  商业改为住房后,租金如何?

  商业类改建后,作为住房出租,租金肯定比商业用途要低。作为出租人,可以弥补租期空档,降低损失;作为承租人,也可以满足自身的生活需求,而不必担心承担高于市场价的租金。比如,成都的一个底商,作为商业出租的价格是5000元/月,作为住房出租的价格是3000元/月。

  “商改租”应该注意的问题

  首先,出租人要注意成本核算,包括改建成本、租金收益等,有的老旧商业用房,虽然长时间空置,但是改建成本相对也高;其次,如果一个商业项目,集中对外出租,其生活配套、学校资源等,是否能满足居民需求,也是一个值得考虑的问题。

  广州、武汉,“商改租”的具体内容

  7月17日,广州率先出台实施细则,发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。第九条规定,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。改建后的租赁住房,不得销售。

  7月24日,武汉发布《武汉市关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见(征求意见稿) 》,第五条规定,在符合城市规划和有关规定的条件下,在不影响城市功能和城市整体风貌的前提下,允许通过规划论证将宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房,其土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后不再补交土地出让金,经改建的租赁住房不得分割产权出售。

  世邦魏理仕数据显示,2017年底中国17个城市写字楼累计空置面积将增加32%,超过1900万平方米,平均空置率上升3.3个百分点至23.5%。预计未来三年,绝大多数中国主要城市将迎来写字楼供应高峰,一线城市空置率将攀升,部分二线城市将创历史新高。

  由此可以见,商业地产也急需“被消化”,在住宅供应不足,房租和房价都高企的市场环境下,“商改租”是一个商业地产与住宅相互共融、共赢的利好政策。

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