九龙仓内地发展十七载：加速加速 IFS数量还不够！

　　（赢商网）提及港资房企，九龙仓是必然要被重点关注的。这家百年来低调谨慎的名企，在香港开发运营的海港城、时代广场等至今仍是华人世界购物商场的标杆，开创一代商业神话。2000年，九龙仓首进内地在上海开出大上海时代广场，成为北上进军内地较早的港资房企之一。如今，其在成都开发的IFS也成为了西部商业的标杆。

　　然，就九龙仓内地发展之路而言，并非一帆风顺，期间充满了坎坷与波折。

香港海港城

　　在香港回归20周年之际，赢商网试图梳理九龙仓进入中国内地房地产发展的17年历程，窥其对市场对行业的看法，同时采访了解其在内地市场的最新动态与发展策略。

　　一

　　躲不过的"七年之痒"？

　　纵观九龙仓内地发展历成，有几个重要时间节点：

　　2000年，九龙仓在上海开出首个时代广场，正式宣告进军内地房地产市场。

　　2007年，九龙仓宣布加码内地市场，并宣布未来内地资产将达到集团总资产50%。

　　2014年，九龙仓介入绿城宫斗，成都/无锡IFS项目开业。同年，内地盈利增长骤降，九龙仓宣布收缩内地战线。

　　每隔7年，九龙仓内地的发展策略就会发生一次大的变动，刻意还是巧合？难不成九龙仓内部有"七年计划"的惯例？

　　或许不得不承认，历史总有惊人的巧合。

　　跟恒隆、瑞安、嘉里、新世界、新鸿基、和黄等港资企业一样。在进入内地市场的初期，九龙仓小心谨慎的扩张着，并储备了许多的土地资源。然而，与大部分港资企业在内地主打商业地产投资不同，九龙仓内地经历了"商业地产→住宅+商业→商业地产"三个阶段的发展。

　　在商业地产领域，九龙仓早期祭出的王牌是其香港最具代表性的"时代广场"品牌，2000年推出大上海时代广场和北京首都时代广场，主打以"写字楼+商场"的物业组合。

　　这一期间，中国内地尤其一二线城市的商业地产正如雨后春笋般快速发展。数据显示，2000-2007年，是内地商业地市场增量持续快速增长的几年。

　　2007年，中粮旗下首个大悦城在北京西单开业，瑞安集团内地代表作品上海新天地开业。而已在上海滩闯出名声的恒隆广场已成为中国内地高端商场的代名词。

　　对于以商业地产运营管理驰名的九龙仓而言，这或许是"严重的刺激"。

　　于是乎，这一年，九龙仓巨资拿下了成都地王（如今IFS地块），正式宣布加大内地投资，目标是5年后内地资产占到集团总资产的50%。

　　据年报披露，2007年到2014年期间，九龙仓在内地快速发展，投资额从不到集团总资产比例的5%增长到2012年的40%，总投资超过1000亿，高峰时土地储备达1220万㎡，内地收入占集团的盈利比例从不到10%一跃近30%。这期间，九龙仓卖掉了北京首都时代广场，新增加了大连及武汉时代广场、上海会德丰国际广场及成都时代·奥特莱斯等商业物业，并布局5个IFS项目。

　　2014年，九龙仓集团主席吴天海曾公开表示，"如果香港物业不增值，按照2007年的资产总值，我们50%的目标是达到了。"

　　然而，也正是这一年，成为了九龙仓内地发展的分水岭。

　　据九龙仓2014年度业绩报告显示，内地租金收入19.84亿港币，增长10%，而发展物业的利润却进一步萎缩，所占集团总盈利从29%骤降至13%。

　　这迫使九龙仓开始调整内地发展策略，将原来的15个城市缩减至10个，成为首个宣布缩减内地战线的港资发展商。此后，九龙仓内地发展重心倾斜，聚焦核心一二线城市，着力开发投资型商业地产物业，重点是成都、苏州、长沙、无锡、重庆等五个国金中心（IFS）项目。

　　如今，九龙仓对内地商业地产市场的态度是否发生了变化？

　　在接受赢商网采访时，九龙仓方面称"我们对内地市场持审慎但乐观的态度。长远希望在重点城市发展，做精一点而已。"

　　二

　　"广交朋友"与"三角恋"漩涡

　　纵观九龙仓内地的城市发展布局，除了成都外，基本集中在华东地区。自2007年宣布加码内地投资后，九龙仓一直在寻求内地的快速发展路径，而其极具特点的就是跟手中握有大量土地储备的国企以及地方房企大鳄合作。

　　对此，九龙仓方面对赢商网表示，"广交朋友"一直是其在内地发展的重要原则。

　　多年来，九龙仓与国内诸多知名地产商合作开发不同项目。如在南京，九龙仓与招商地产合作；在重庆，九龙仓与中海地产合作开发重庆国金中心项目等。

　　当然，要说缘分最深的仍属宋卫平一手打造的绿城中国。在华东地区，九龙仓多次与绿城合作，可谓是"蜜里调油"。尤其是2012年6月，九龙仓对陷入困境的绿城施以援手，以53亿港元的价格收购绿城24.4股权，成为其第二大股东。

　　2014年底，九龙仓做了一个现在看来有点"后悔"的决定。彼时，伴随着绿城危机的加剧，九龙仓有心收购这个土地储备丰富的"伙伴"，插手融绿之争，直面融创孙宏斌。在随后斗法过程中，九龙仓融创绿城"三角恋"成为了2015年度持续精彩的地产头条。最终这场惊心动魄的剧目，以孙宏斌撤场，宋卫平重回绿城，九龙仓退出董事会甘做财务投资者剧终。

　　一贯低调谨慎的企业作风，却让九龙仓在这场股权混战中身心疲惫。其高层事后接受媒体采访时表示，纠缠绿城，很累。

　　事实上，在战略投资方面，除绿城外，九龙仓还持有远洋地产7.02%的股份，董事会主席吴光正还私人增持龙湖地产314万股份，成为继吴亚军之后的第二大个人股东。

　　三

　　7年磨一剑打造成都IFS

　　同样是2014年，九龙仓内地最具代表性商业作品-成都IFS面世。

　　成都，是九龙仓在内地投资商业地产物业最多的城市，总计投资300多亿布局了七大项目。

　　以"熊猫爬墙"为项目特色IP的成都IFS，位于成都最繁华的春熙路商圈，是2007年的成都地王。从拿地筹备到正式开业，九龙仓为这个旗舰项目投入了7年的心血。

　　其购物中心部分，规划了近300家商铺,其中国际一线品牌的跨层旗舰店包括Chanel，Dior&DiorHomme，Fendi，GiorgioArmani，LouisVuitton，Prada等，其中近90个为首驻成都的品牌。

　　九龙仓2016年年报透露，成都IFS的商场表现远超预期。商场收入增加11%至6.33亿人民币，截止2016年年末的出租率达98%。商场销售额增长17%至38.5亿人民币，人流量上升19%。

　　而2017年第一季度数据，成都IFS销售额同比增长30%，客流量上升24%；其中，国际一线奢侈品牌平均业绩增长近60%，珠宝类涨幅超70%、童装及玩具类上涨30%。

　　九龙仓置业有限公司中国总经理（营运）侯讯在最近的媒体采访中表示，目前成都IFS仍然在商场的前5年高增长期内，将持续强化地标综合体影响力。

　　而除成都IFS外，九龙仓在内地已运营的商业项目，还包括成都/长沙时代奥特莱斯，上海、重庆、武汉、大连时代广场，上海会德丰国际广场和无锡IFS。

　　四

　　内地重心转向商业地产，专注IFS系列

　　2015年，九龙仓集团高层就曾对外宣布，未来商业地产是九龙仓在内地发展的重点，五年之内，内地商业地产的营业额将占集团总量的30%以上。

　　日前，九龙仓方面向赢商网透露，截止2016年，香港及中国的投资物业的资产值达到港币3193亿元，占集团核心盈利比重达到64%。内地物业盈利（折算为港币后）仍增加16%。

　　九龙仓集团主席吴天海亦称，计划拆分香港商用物业拟包括香港商场及酒店，未来将主力发展内地物业市场。"已经建好的也好，地块也好，只要是优质的，我们都会继续寻求，将我们的收租物业资产组合做得更强。"

　　然，诚如周安桥曾感慨的："成都IFS这样的项目，每年有两个最好。但因为九龙仓选址很严，总是找不到类似的好地段。"

　　目前，九龙仓仍在寻找再布局2到3个IFS项目。

　　据赢商网了解，IFS的选址非常严格，首先在城市条件上，聚焦一线城市及优秀的二线城市，城市GDP、人口、其所辐射的周边区域总人口情况都是考量标准。

　　"近年也引进一些新的参考因素，比如高铁两纵两横交叉的城市，国家级新区、自贸区等因政策因素带来利好的城市，我们都会优先考虑。"九龙仓方面对赢商网透露，在地块方面，首选核心城市的核心地段，最好还是两条地铁线的换乘站。也就是说，通常情况下，地铁是九龙仓选址的一个必要条件。

　　九龙仓方面亦强调，"成都和长沙国金中心的选址就验证了核心城市核心地段的理论。这两个项目的规模和重要性可媲美香港海港城。"

　　事实上，除了物色新的项目储备外，九龙仓"在内地的国际金融中心正按计划全速发展"。

　　九龙仓方面告诉赢商网，目前重庆国金中心有超过90%面积正向租户招租或正与主要租户及多个行业大型企业作最后洽商。商场计划于2017年第三季开业。

　　（长沙国金中心效果图）

　　长沙国金中心购物中心占地25.4万㎡，规划定位湖南乃至整个中部地区最高端的购物商场，目前正向租户招租或正洽商租约的商场面积逾85%，商场预计将于2017年年底开幕。

　　虽然，从数据上看，两大国金中心的招商情况并不是很理想，但九龙仓方面却认为，坚持清晰的市场定位和国际化的商场管理，可赢得客户信任。

　　"国内中产阶层不断扩张，加上他们的薪金每年是以双位数字增长，对高质商品的追求令消费需求持续。我们对中国内地的消费市场感到乐观。国内市场很多元化，仍有很大增长空间。"

　　据悉，除了国金中心外，九龙仓内地布局的超五星级酒店--尼依格罗酒店也将伴随着几大国金中心亮相而相继开业。

　　这意味着，九龙仓的内地的投资物业资产组合也将以商场、写字楼、酒店三线全面覆盖。以成都IFS为范本，九龙仓内地商业地产投资将逐渐迎来收获期。

（图片来源：九龙仓官网）