海航的烦恼 美银美林拆伙与新加坡商业REITs上市微澜

　　“太疯狂了，太雄心勃勃了。”这是海航董事局主席陈峰在2016年哈佛商学院演讲中的自嘲。按照陈锋的愿景，海航计划在5年内实现年收入1.5亿美元，2025年内达到5万亿，进入世界前十大公司。

　　在如此宏伟目标的支持下，过去几年海航在海外市场并购不断，事业雄心表现得淋漓尽致。其中，不动产基金就是海航征战的星辰大海之一。截至目前，海航在写字楼、酒店、商场、养老物业、医疗物业等持有型物业相关的不动产基金行业积极探索，并寻求海外REITs市场机会。

　　不过，在追寻“浪漫理想”的过程中，最近的一则消息可能会给海航带来阵痛。近日，媒体报道称，由于美银美林集团的退出，海航旗下原计划7月在新加坡上市的房地产信托基金HNA Commercial REIT将至少推迟至今年秋季上市。

　　作为海航旗下的中高端房地产开发商，2013年海航投资由传统的开发商向金融投资平台转型，并希冀通过参设新加坡地产信托基金管理平台，为海航的海外投资提供退出通道。而如今近50亿元REITs延期，海航的海外商业REITs之路也成为资本市场关注的焦点。

　　美银美林拆伙上市计划

　　海航旗下的房地产信托基金HNA Commercial REIT，本来计划将于7月在新加坡上市。但是现在由于美银美林的退出，计划不得不泡汤了。

　　6月28日，美银美林亚太地区总裁Matthew M. Koder在内部邮件中写到：“关于这个公司，始终有些东西是我们无法知道的。那么我们也不打算为此承担风险。鉴于严格保持客户选择标准的重要性，我们决定不在这个时候与海航集团进行交易。”出于对海航公司架构和负债情况的担忧，美银美林决定退出此前与海航签订的新加坡REITs业务。

　　观点地产新媒体查询获悉，2017年3月20日，海航投资与AEP IM签署关于新加坡地产信托基金管理平台的相关合作框架协议。根据协议，AEPIM的创始人、首席执行官Yusof将与海航投资子公司合资成立一家管理公司，并担任新加坡REITs平台项目的管理人；美银美林则担任本次合作的保荐机构。

　　彼时的协议中显示，海航投资拟认购将于新加坡上市的REIT至少35%份额；另外将于REIT上市日当天作为生效日，受让双方约定的管理公司75%股权。于该协议生效日或生效日之前，海航须支付给AEPIM 1000万新币保证金，以银行保函的形式出具。

　　观点地产新媒体从海航投资的公告中获悉，该房地产信托基金（HNA Commercial REIT）资产由澳洲、新加坡及伦敦的五个商业物业组成。其中澳洲资产占比达46%，包括1 York Street、45 Pirie Place和41 George Street 三处物业，英国的Trident Place 以及位于新加坡的Starhub Green 则是剩余的两处物业之一，各占26%及27%。

　　以上物业由海航与新加坡物业投资管理公司AEPIM共同提供，市值约10亿新加坡元(约人民币49.65亿元)。

　　三个月后的6月23日，海航投资在公告中披露了，HNA COMMERCIAL REIT已获得新加坡证券交易所批准进行首次公开招股，拟集资逾4亿新加坡元(约23亿港元)。若成事将是新加坡今年以来最大规模的集资上市项目。

　　彼时，海航亦表示若最终合作成功，公司将拥有新加坡REITs管理平台，从而实现国内类REITs与国外REITs平台的双轮驱动，打造海航在不动产基金领域的王牌地位。

　　不过，本该这个月挂牌的房托基金(REITs)却遭遇变故。由于商业原因，美银美林与海航协商中止合作。知情人士称，目前海航正寻求其他投资银行作新的保荐机构，并已与包括星展银行在内的机构接触，预计IPO时间将至少推迟到今年秋季。

　　“REITs联盟”与海外物业

　　存量地产时代让房地产金融化进一步走向纵深，而REITs被业内公认为这一进程中最重要的一环。

　　在海航投资的年报中有着这样一段描述，“公司致力于不动产基金方向，顺应上交所等政策动态及市场需求，积极在类REITs领域探索前进，并积极寻求海外REITs市场机会。”

　　由海航旗下的中高端房地产开发商，到寻求私募基金行业有所突破，这当中不仅有对房地产行业进入金融化阶段的期待，更预留了海航海外项目投资的退出通道。

　　从2015年至今，据观点地产新媒体不完全统计，海航其海外收购总额已超过500亿美元。借助海外并购这一加速器，2016年海航全年营收超过6000亿人民币，截至2016年底，总资产超过万亿元，全部员工41万人,境外员工占比达到70%。

　　在房地产与酒店并购方面，海航的突出表现不逞多让。2017年3月17日，海航以大约65亿美元（约合440亿元人民币）从黑石集团的关联公司手中完成对希尔顿、Park Hotels &Resorts和Hilton Grand Vacations三家公司的战略投资，海航将分别持有这三家公司25%的股权。希尔顿是全球最大的酒店管理集团之一，在全球104个国家和地区拥有4700多家酒店。

　　在此之前，海航集团还先后收购美国卡尔森酒店集团、NH酒店集团、美国红狮酒店集团。

　　目光放及2017年的3月，海航商议还拟收购曼哈顿245公园大道的地产物业，预计交易金额约为22.1亿美元（约合人民币172亿元），该报价是历来收购纽约一幢摩天大楼的最高金额之一。

　　业内人士表示，近几年海航在海外收购中揽下不少不动产项目，其中很多都属于回报周期较长的项目，因此需要寻求一条资产证券化的退出通道。

　　以上文所述的新加坡地产信托基金管理平台来说，双方在协议签订之初就约定Yusof位于伦敦和澳洲的工作人员，也会寻找其他收购目标。这也意味着海航旗下的物业也将成为平台锁定的主要收购标的。

　　对于海航首站REITs管理平台选择在新加坡的原因，业内人士就表示在亚洲，新加坡房地产信托市场采取的是同美国和日本一样的REITs架构，REITs的市值规模仅次于日本，股息派发率方面又领先于日本和香港市场。

　　据观点地产新媒体查询，今年以来全球各区域REITs指数表现涨跌互见，其中新加坡涨幅排名全球第二，达到13.37%。目前新加坡有43只REITs的房地产信托基金，平均年化股息派发率在6.4%。

　　此外，对于企业来说，REITs将商业物业资产以证券的形式标准化、拆细化，使得这类资产具备了便利交易、便利融资的条件，大幅改善了商业物业资产的流动性。也使得企业的商业物业资产得到有效盘活，降低企业整体的负债情况，吸引国际投资者。