存量资产大阅兵 鼎世集团负责购物中心“后半生”

　　在过去不久的博鳌房地产论坛上，“运营”二字被频频提起。

　　经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟强调：运营能力，决定了自持物业的潜在价值。

　　另有专家提出，商业地产的市场化目前还处在较低的状态，资产运营和管理服务的发展成熟程度仍有巨大的发展空间。

　　鼎世商业为郑州朗悦Parkin公园茂提供定位策划等服务

　　中国消费市场巨大，但此前商业地产在建设阶段对于未来运营方面的考虑甚少，如今中央提出实体和运营转型，潜在消费力以及消费者在精神层面的需求也在不断提升。

　　在这样的行业背景下，坚持以“资产价值运营管理为核心”的鼎世集团踩在了商业地产服务的关键点上。鼎世如何助力商业项目在众多竞争对手中脱颖而出，实现资产价值的提升？

　　带着这样的疑问，赢商网有幸采访了鼎世集团各版块的掌舵人，以期从他们的口中获悉更多对中国商业地产市场的看法，探寻集团各版块业务如何深入环环相扣的商业运营周期中。

　　在鼎世集团吴旭辉先生看来，商业地产由过去开发销售的模式，正慢慢向资产管理、营运持有的模式转变。而鼎世自创立之初就提出企业和社会需要长久而持续的运营能力，区别于注重短期盈利的公司，鼎世在企业发展和版块建设中，更为强调可持续运营的长期业务。

　　贯穿商业地产各环节的精准服务

　　梳理鼎世合作过的项目，不难发现它在新项目打造运营上的功力沉淀多年。

　　在与华润置地郑州万象城的合作中，鼎世提供了市场调研和之后的整改建议，就在上个月鼎世商业再次与华润置地再次携手，为济南万象城提供商业市场调查服务。

　　实际上，市场调查业务是鼎世商业推出的首项业务，也是强项。在鼎世商业总裁刁睿女士看来，目前商业地产领域80%都是地产商，在商业领域的运营管理经验较不足，在做整个项目的决策时，很难从消费者的角度去考虑问题。而鼎世与大数据公司合作的的市场调研业务就是要帮助他们了解市场环境、目标商圈及客群。

　　鼎世商业研发课题：上海市代表性区域商业中心商业调查

　　鼎世商业为华润置地郑州万象城提供市场调研、整改建议等服务

　　当然前期调研只是切入的一个小点，鼎世商业在更多项目合作中从前期定位深入到后期的招商与零售端中，做到精准化服务。在与唐山勒泰中心的的合作中，鼎世提供了定位规划、建筑设计、室内设计、景观设计、美陈，该购物中心强调体验感，拥有全国首家超万平米室内水世界乐园、冰雪主题乐园、大型室内空中广场，以及河北首家室内极速卡丁车馆等创新业态。

　　鼎世商业为唐山勒泰中心提供定位规划等服务

　　另一方面，根据赢商网的研究显示，预计2017-2018年购物中心入市数量达峰值后，购物中心增量将会开始放缓，进入存量阶段。

　　刁睿女士也强调，随着国内开发商存量和持有型物业的快速积累，鼎世在改造类、更新类的业务以后将越来越多。

　　一种类型是商场必须要进行的更新换代；

　　另一种则是市面上很多良莠不齐的物业，本身连招商都是问题。

　　在这两种情况下，鼎世将从服务咨询和设计的角度切入项目，帮助其提升本身的价值。

　　鼎世商业为上海光明地产集团金山koko都乐汇提供商业策划定位、招商代理、运营管理等服务

　　据了解，最近上海两大知名购物中心的改造项目：百联集团一百商城及五角场万达广场地下一层的改造策划都有鼎世的身影。

　　整合建筑设计纵向产业链

　　在业内，商业地产人尤其是建筑师可能会把《商业空间控制手册》翻上好几遍，这本由鼎世撰写的商业地产建筑设计手册已是“教科书”般的存在。

　　作为鼎世集团最先推出的业务，鼎实建筑从一开始就不认为商业地产建筑只是单纯地钢筋水泥的堆砌，而是始终将产业和商业的需求融合到建筑中，从商业的视角重新去诠释设计服务，让设计为后期的招商运营奠定基础，体现资产价值。

　　在建筑设计这一版块，鼎世与国内一线开发商绿地集团、万达集团等的合作非常密切，提供的服务包括规划建筑设计，商业空间设计，设计总包管理，BIM咨询，设计施工一体化等。其中：

　　与万达合作的项目：上海金山万达、杭州拱墅万达、南昌万达茂等；

　　鼎实建筑为南昌万达茂提供建筑设计、BIM咨询等服务

　　与绿地合作的项目：武汉绿地光谷中心城、成都绿地跨茂港、长沙绿地武广新城等。

　　鼎实建筑为武汉绿地光谷中心城提供建筑设计等服务

　　针对商业设计市场存在的一些痛点，鼎世集团董事、鼎实建筑总裁谢璇分析道， 通常较复杂的商业设计可能会由数家顾问公司同时协同推进一个项目，如何完整准确地传递商业需求并保证其可实施性是目前较大的一个问题，一些项目实施过程中业主需要进行设计管理的对接口非常多，而由于每一家顾问都对设计、招商等理念有不同看法，导致难以协调，整个项目时间上不可控，理念完成度不高，形象不统一。

　　相比之下，从商业建筑设计领域来看，鼎实建筑就已经构建了一条纵向的完整链条，可以从商业规划、建筑设计、商业空间到景观、灯光、幕墙及标识导视设计等全程参与，从各个专业的角度达成对商业价值创造的理解和共识，从始至终完整地贯彻统一的商业逻辑和商业理念。　 

　　鼎实建筑为绿地集团成都跨茂港提供规划定位、方案设计等服务

　　同时，对于复杂的综合体项目，鼎实建筑有成熟的“设计总包管理体系”，作为中间人承担起所有设计分项总负责的角色，直接对接业主集团公司及下属项目公司，对项目所有的设计计划、成本控制及实施品质进行全面管理。在技术上，BIM设计体系又对商业设计的品质做到全程控制。

　　鼎实建筑为青岛万豪酒店提供建筑设计、设计总包管理、BIM咨询等服务

　　另外，商业地产空间塑造上最近比较热门的词汇是场景化、体验化。但是这样的复杂组合需求如何落实在设计上，仍是难题。而鼎实建筑从消费者的角度作为切入点，通过对客群的分析细化其空间需求、情感需求、社交需求等诸多诉求，以人的不同体验和活动组织动线与空间，从而创造一个既满足项目业主以及租户的个性化需求，又营造匹配消费者特点的复合空间场景。

　　鼎实建筑为光控重庆-大融汇-朝天门中心提供商业空间整体设计等服务

　　走在资产证券化的前头

　　（万科商业）印力商用置业董事长、总裁丁力业曾说过，对于商业地产而言,开发和服务是基础,金融是知识和纽带。

　　在财视中国举办的2017地产股权投资与REITs年会上也提到，2016年及2017年上半年房地产投资整体的交易总额非常旺盛，包括零售商业领域。

　　从市场情况来看，国内相对领先的商业地产开发商已开始尝试资产证券化，如：

　　去年6月份新城控股宣布将上海青浦吾悦广场作价10.5亿转让予东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划，被视为国内首个商业综合体资产证券化；

　　中粮集团旗下的大悦城地产也在去年10月宣布启动“大资管”战略，正式向资产管理上转型；

　　银泰的“类REITs”产品也于去年曝光......未来，资产证券化将开始成为商业地产发展的重要路径。

　　在这方面，鼎世集团早已瞄准商业地产资产金融化的业务，鼎世资本应运而生，旗下包括资产经营管理、私募基金和股权投资、IP导入及特色小镇项目。

　　吴旭辉先生介绍称，鼎世资本以专业的角度参与主导或协同委托人收购运营优质资产、收购提升和处置地产业务的不良资产、盘活存量，实现资产增值。

　　除收购与管理资产业务，鼎世资本还将为客户提供多元化、全生命周期的金融服务，帮助其成为以资产管理为主导，全价值链投资理念的金融服务公司。

　　值得一提的是，鼎世在协助客户引入资本和资产管理时，以战略投资人身份介入项目，而不是一个“高利贷”借款人，与项目方共捆绑、同进退，这种方式使得双方能相互信任，更好地协作。鼎世资本的根本是为投资人做好整个投资过程中的资产管理，减少其风险，提高投资收益。

　　近两年大热的特色小镇和美丽乡村建设，鼎世资本也有参与投资建设。目前吉林松原查干湖生态旅游特色小镇、芜湖红杨镇西河粮站古韵文化产业园两大重点项目正在推进中。

　　鼎世资本倾情打造吉林松原查干湖生态旅游特色小镇

　　为何鼎世在商业地产业务中可以样样通吃，持续获得业界高度认可，吴旭辉先生强调，这得益于集团以资产价值运营管理为核心的全产业链布局。此外，鼎世中高层管理团队多以80后为主，这样一支团队更具创兴能力，会根据市场变化快速反应、调整方向，在运营管控上也更强调扁平化和低成本运行。

　　通过资源和业务的整合，鼎世商业、鼎实建筑以及鼎世资本贯穿了一个商业项目“投融建管退”的全过程。

　　纵深业务外的思考

　　在纵深商业地产业务之外，鼎世集团也在提前进行细分的产业规划，借助细分产业，满足开发商不同阶段或者不同业务层面的需求，完善以资产价值为核心的全产业链布局。

　　未来，鼎世将会投入更多在实体商业上的实践上，如增加独有的IP内容资源及特质商业主力店合作资源，目前旗下已拥有梦幻海洋馆、自然水景馆、儿童乐园、养老地产综合服务品牌等众多IP，并与室内动物园、韩式时尚品牌集合、台湾文创集合等主力店合作。在鼎世参与合作的特色小镇或商业项目中，这些IP和主力店都将帮助其形成独特个性。 

　　另一方面，刁睿女士指出，相对建筑设计而言，商业服务较难完全介入到客户项目中。所以，鼎世下半年的工作重点将由服务商转向运营自己的项目，通过从一些产业型、社区型商业的切入，增加公司自身开发项目和产品的比例。

　　据悉，鼎世集团投资打造的品牌時在家专注于商业社区运营，目前已在上海嘉定开设第一家生活概念店，未来两年内，時在家将在国内开设十家以上的实体店。

　　鼎世集团投资打造的品牌時在家专注于商业社区运营，目前已在上海嘉定开设第一家生活概念店，未来两年内，時在家将在国内开设十家以上的实体店。这透露的或许就是鼎世正向运营商转型的讯息。

　　商业地产之外，中福医养板块将成为鼎世继建筑、资本、商业后第四大重点业务。未来鼎世将从四大业务切入医养行业，包括科技研发、展示体验、医疗健康体验、规划研发及技术咨询。对养老产业的重视，不仅是对国家养老政策的支持，也是集团长远发展的考虑。