城市更新 带动商业发展

　　上海是一座极具现代化又不失传统底蕴的国际化都市，在与时俱进的发展中，城市更新一直是重要议题。以上海核心区域“旧楼改造，存量提升”为核心的“城市更新”，受到了房地产开发商、地产基金、资管公司、联合办公企业等各行各业的关注。无论是工业用地盘活再开发还是既有商业项目的转型提升，上海的城市更新前景都十分广阔。

　　进阶式的城市更新道路

　　在上海城市更新的历史进程中，瑞虹新城是一个典型的拆除重建案例，自1996年开始启动改造项目至今，该项目一直延续了二十多年并且到现在仍在继续中。作为上海内环内规模最大的旧区改造项目，瑞虹新城总开发面积约180万平米，集高端住宅、零售商业、精品酒店、都市商务为一体。不过因拆迁工作的艰难导致项目进行也相对缓慢，这种大规模长周期的改造项目对开发商而言也是一种考验而且会产生文化断层。

　　而到现在，城市更新已进入了第二轮。在不久前举办的 2019年城市土地学会(ULI)亚太区峰会上，凯龙瑞集团创始人及董事长郑喜明先生告诉赢商网，新一轮的城市更新，人们开始思考旧建筑的修建以及使用功能的调整。主要的更新方式有以下几种：一种是以新天地改造为代表，局部保留、修旧如旧并新增体量，使旧建筑在保留历史性的同时更新使用功能。第二种是以云南路凯腾大厦为代表的存量升级，植入新功能。该项目从一家三星级酒店摇身变身为精品办公楼，并成功吸引联合办公品牌WeWork整栋入驻，实现了功能的改变，同时也使其成为了旧城区转型升级的发展载体。

　　除此之外，港汇恒隆广场、上海世茂国际广场、东方商厦等购物中心或百货的存量升级也是城市更新的一种表现，已开业多年的零售商业在建筑形态、空间布局和业态品牌等方面进行调改以适应现代消费者不断变化的需求。

上海世茂国际广场更新后

　　关于未来，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄指出：“城市更新”肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。 “纳入整体化思维”和“引领社群需求”是城市更新两大关键趋势。

　　而凯龙瑞集团郑喜明先生亦表示，未来随着人们生活习惯的改变以及高科技的应用，城市更新还会有更多新机遇。另外，现在大家忽略的青年公寓和养老地产也将成为城市更新过程中的重要内容。

　　存量改造给商业地产带来机遇

　　据赢商网统计，上海2018年新开27个商业项目，总体量约194.57万方，数量上相比2017年减少25%，新增商业体量逐年下降。“商业规模即江湖地位”的“激进策略”逐渐被淡化，提升存量商业的资产价值成制胜关键。

　　在增量减少的零售市场，上海的存量市场迎来更多机遇，通过存量改造更新将带动商业氛围提升，刺激消费热情，帮助线下消费重新焕发活力。

　　一方面，上海核心商圈内包括徐家汇汇金百货、六百，南京东路新世界百货、永安百货，淮海路上市百一店淮海店等多个商场都在原来基础上进行较大规模的升级改造，以跟上时代发展，在与新开业购物中心的竞争中获得更多主动权。

　　同时由历史建筑改建的商业项目如张园·丰盛里、上生·新所等也在这几年陆续亮相，带给消费者新与旧的碰撞。对此，捷得（JERDE）全球副总裁兼景观设计主创Chris Torres表示，历史旧改项目不是简单的模仿和复制，而是通过增加新元素来凸显历史价值，让它的功能更符合现代化需求。历史建筑与零售商业的结合对存量市场而言又是新的机遇。

　　张园·丰盛里

　　值此存量改造爆发期，赢商网上海站策划“上海城市更新”专题，将重点聚焦核心区域南京西路、南京东路、淮海路的存量改造现状，并关注苏河湾、徐汇滨江等新兴区域的改造进程，以期以小见大，把脉商业浪潮。敬请期待后续专题内容。