城市更新系列报道——中国超过1亿平方米的存量商业，究竟怎么改？

　　截至今日，城市更新系列报道已经发布了三期，内容分别从批发市场调整、商圈升级改造、标杆项目操盘等微观角度，解读了零售商业地产存量改造的现状。

　　明日下午，由赢商网华北中心主办的《城市更新——商业地产存量市场如何盘活》城市沙龙即将开幕。这一期，我们来聊一聊宏观层面的事。

　　中国商业地产存量到底有多少？

　　如今，商业地产进入高存量时代已成为行业共识。据国家统计局数据显示，2017年第二季度，全国房屋建筑竣工面积累计超过149211万平方米，其中，住宅房屋竣工面积为99286万平方米，商业及服务用房屋竣工面积为10753万平方米。

　　由此可见，当下中国有超过1亿平方米的存量商业。这些存量多半是在2011-2015年发展起来的。据国家统计局数据显示，2011-2015年，无论是商业营业用房销售面积还是商业营业用房投资金额，数据都在一个较高的水平线上。

　　5年间，全国商业营业用房销售面积总和达到116217万平方米，商业营业用房投资金额总和达到57634亿元人民币。而且，2013、2014两年增长趋势最为明显。

　　数据来源：国家统计局

　　2012-2013年，全国商业营业用房销售面积增长了709.94万平方米，投资金额增长了2632.83亿元，同比增长22%。而2013-2014年，销售面积增长了607.71万平方米，投资金额增长了2401.42亿元，同比增长了16.7%。

　　但这个势头，在2015年之后就趋于平缓了。可见商业地产存量在2015年前后趋于饱和。

　　中信证券研究院曾在2016年4月发布的《商业地产行业深度报告》中指出，过去十多年来，我国商服用地一直都占房地产用地出让的30%左右。即使考虑开发商有不对外出售的自持物业，这个比例与社会真实需求也是不匹配的。　　 

　　 中信证券研究院认为，商办物业出现明显过剩的主要原因有两个。一是绝大多数城市、尤其是二三四线城市，往往喜欢打造样板工程，也就是城市新核心。这些新核心除了住宅区之外，还有摩天大楼和商业中心。当金融业过分聚集在少数核心城市后，居民的日常消费需求就越来越趋向于通过互联网来满足。

　　二是住宅用地的供给常常受到政策的限制，但商办用地则基本不受政策限制。尽管住宅用地供应长期不足，但由于在相当长的时间内，国家未出台鼓励增加供给的政策。所以，地方政府宁可增加非住宅用地的出让，也不愿背上依靠卖地财政推高房价的坏名声。

　　因此，高存量时代就此来临。

　　存量改造的投资的前景如何？

　　既然存量市场如此之大，那么开发商或者投资者的投资前景如何？又该如何选择项目收购呢？

　　日前，戴德梁行发布了《城市更新4.0》研究报告。报告指出，对于投资者和开发者来说，租赁表现和投资表现是存量改造的两个核心驱动力。

　　首先，租赁收益是最首要评估的内容。而衡量这一潜力，最先需要考的是地理因素。例如，它是否具有良好的通达性，它离最近的地铁站有多远，若项目位于商务区那该地区是否活跃，其周边地区的人口结构如何等等。　　 

　　通过这些早期的调查，投资者和开发商可以从未来租户的角度，更好地了解改造物业的潜在吸引力。对于写字楼物业来说，物业对于租户的吸引力尤为重要。

　　而要想实现最佳的租赁情况，开发者或投资者要重点关注项目的硬件配备。例如，项目是否用高规格材料、按高标准建造；是否整洁干净；是否绿色环保；是否配备最新的科技技术；底楼是否配置了便利设施；管理是否得当等等。

　　报告指出，不管是现在还是未来，拥有这些特征的更新或改造商业项目都将具有更高的出租率。除了租金收入的潜力，资产价值及其增值潜力也是所有投资开发决策的关键。因为，这将决定其投资回报率的优劣。

　　戴德梁行的报告提到，更新或改造的项目，其实对于投资者和开发商来说是一个非常好的投资机会。因为这类项目通常以低价出售，投资者或开发商可以节约投资成本。而且从长远来看，这些物业在改造后通常能产生可观的投资收益。

　　数据来源：戴德梁行

　　从上图可见，更新或改造项目的投资回报率呈现几个阶段。首先一个阶段是投资为正值，而收入为零。但随着时间的推移，资产不断优化后开始吸引租户，所以在第二阶段投资缓慢上涨，收入也开始猛增。到了最后阶段，收入将超过投资，此时利润就开始累计。

　　不难看出，虽然更新改造项目的周期略长，但后期收益仍旧可观。

　　能否盘活存量商业的关键是什么？

　　但影响投资回报率的，除了前期对项目的价值评估外，还有后期运行。因此，项目被收购之后，如何盘活存量商业是投资者关注的焦点。

　　中购联购物中心发展委员会主任郭增利分析认为，从整个商业地产发展的过程来看，周期过长、财务成本太高已经严重制约了行业的健康发展。为了获得更高的收益，项目持有者更看重“土地增值”而非“租金收益”。

　　所以，很多开发者不是踏踏实实做好运营和服务，而“挂羊头卖狗肉式”地卖完铺子就走人，这直接使得项目处于“休克”状态。加上当下优秀的运营人才非常稀缺，所以存量市场里避免不了会出现“人走茶凉”的局面。　　 

　　事实上，当下住宅的限购使得商业地产存量市场成为投资热点。

　　但商场的开发与住宅“拿地、开发、销售、结算交付”的简单模式有很大区别。它除了拿地、开发等环节之外，还涉及规划、定位、招商、运营等复杂的链条。所以，如果企业只有建造和销售经验，很难运营好商场。

　　投资者不懂运营，运营者又没有足够资金，郭增利认为解决的办法就在于“重塑”，让资金来源社会化，开发主体基金化，公司运营轻资产化，然后实现开发主体和运营主体分离的经营模式。他说，只有改变传统的投资模式，重塑新型投资模式才能是商业地产更健康地发展。

　　此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进也分析称，商业地产是较早介入资产证券化的物业，所以单纯从这点来看，金融手段有助于盘活各类存量资产的价值。另外商业地产当前面临一个周期性和结构性过剩的问题。

　　周期性的过剩在于部分购房资源导入到住宅市场，使得潜在的商业地产认购资金减少。而结构性过剩主要是商业项目的更新换代的时间和周期是比较长的。所以从这几个角度看，此类商业地产项目来后续的关键是要突破这两个周期性过剩的障碍，同时结合当前市场的机会，发现足以消耗此类存量物业的潜在消费需求。

　　事实上，盘活与修复一座旧城，就像拿起手术刀在城市肌体上做手术。随着中国城市规模的不断扩大，城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。