吉宝置业换仓计划：40亿并购上海商业与14亿出售南通住宅项目

　　8月16日，吉宝企业官网披露称，吉宝置业已与万科签订协议，以14.3亿人民币（约等于2.92亿新元）的价格出售位于江苏省南通市的别墅项目吉宝·澜岸铭郡。据悉，该笔交易将于2017年9月末完成，届时吉宝置业将获得预计约3.7亿元的收益。

　　这也是吉宝置业和万科时隔两年后再聚首。2015年，吉宝置业曾联手万科在成都共同开发占地16.7公顷的万科城项目。更早前的2013年，万科还斥资6.79亿元与吉宝置业开发新加坡公寓项目。

　　协议双方的渊源是本次合作的一大亮点。不过，另一值得注意的是，这已经是吉宝最近一年内在中国的第三起买卖行动。2016年9月29日，吉宝置业以总价5亿收购上海嘉定区一座新近竣工的零售发展项目，并委任给吉宝置业商业管理负责管理；今年6月26日，潘石屹以35.7亿元的代价转售上海虹口SOHO，当时接手的就有吉宝置业。

　　接二连三的大动作，仿佛都在印证吉宝置业中国总裁李绍强的那句“不打算止步于住宅房地产业务”。彼时李绍强在接受观点地产新媒体采访时表示，未来吉宝置业将积极把握零售和综合体项目机会，积极拓展商业地产业务。

　　万科加盟吉宝“腾笼换鸟”行动

　　在过往年报上，中国业务一直是吉宝置业着重笔墨介绍内容之一。而最近，吉宝置业的一系列“换仓”行动似乎揭示着其在商业地产业务上同样的坚持。

　　据吉宝企业（吉宝置业的控股公司）官网8月16日发布的消息，吉宝置业拟将江苏南通的吉宝·澜岸铭郡项目售予万科，作价14.3亿人民币（约等于2.92亿新元）。待2017年9月底完成后，吉宝置业将获得3.7亿元的收益。

　　资料显示，2011年吉宝置业以10.4亿元的价格竞得上述项目所在地块，用于兴建湖畔住宅项目，项目规划有1000套住宅，包括联排别墅、独栋别墅和高层公寓，并有配套商业设施。目前，该项目一期已开发面积3.5万平方米，包含111栋别墅和10个单元的商铺，并已于2015年竣工。截至7月，超过一半的房源已经交付业主。

　　对于本次出售，上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍在接受观点地产新媒体采访时指出，别墅户型一直在交易方面有问题，一般属于郊区外围，对于日常居家使用来讲很不方便。他进一步提到，别墅的销售周期比一般的住宅项目要长，如何填补银行贷款也是吉宝置业需要考量的因素。

　　不过，吉宝置业中国总裁李绍强则表达了吉宝出售的另一层考量。他表示，出售南通项目是为吉宝置业通过改变投资组合寻求更高的收益。中国是吉宝置业的核心市场，未来将更专注于业务高增长的城市。

　　其实追溯过往，这已经不是吉宝置业与万科的第一次合作。早于2013年4月，吉宝置业和万科就达成战略联盟，在新加坡和中国收购并共同开发住宅项目。

　　合作的第一站就选择在新加坡。2013年，万科斥资6.79亿元收购吉宝置业在新加坡丹那美拉一个公寓项目30%的权益。该项目地块占地3.2公顷，为吉宝置业于2012年10月竞得，土地代价21.7亿元，交易完成后，丹那美拉项目将建造一座726个单位的住宅，由吉宝置业牵头开发。

　　两年后的2015年，他乡遇故知。吉宝置业在中国成都邂逅了曾经的老朋友万科。双方达成协议，将共同开发位于成都市一个占地16.7公顷的优质住宅地块，其中吉宝置业持有项目公司35%的股权，万科则持股55%。

　　上述开发项目预计总开发成本为48.8亿元，将拥有6480套高层公寓，649间零售/临街商铺，以及一所幼儿园。整个项目将于2020年第二季度全部竣工。

　　商业地产与城市布局抉择

　　万科的再次加盟是本次交易不可忽视的亮点。但是更加需要关注的是，这已经是最近一年来吉宝置业在中国发起的第三起买卖行动。而一切都似乎指向于吉宝置业正在酝酿更大的商业地产梦。

　　2016年9月，吉宝置业收购上海嘉定区一座新近竣工的零售发展项目，总代价5亿元。据观点地产新媒体过往报道，该项目总楼面面积为4.93万平方米，净可出租面积约为3.28万平方米，集办公楼、商铺和住宅楼宇为一体。按照吉宝置业的说法，收购新竣工项目将帮助其在土地稀缺的枢纽城市获取黄金地段物业。

　　值得关注的是，在收购嘉定区项目之前，吉宝刚刚以55亿元出售了上海金桥国际商业广场80%的股权。“两项决策与吉宝置业再循环资产以实现更高收益的战略相吻合”，出售完成后，吉宝置业首席执行官洪伟义曾对媒体如此道。

　　据观点地产新媒体了解，对于吉宝置业来说，金桥国际商业广场的出售可谓是一次成功的倒手买卖。据董事长卢振华介绍，2013年吉宝置业以33亿元的价格将该广场买下，通过创新的资产管理及提升措施，吉宝置业把金桥国际商业广场发展成为一家盈利丰厚的购物中心。相比三年前33亿元的收购价，55亿元的售价溢价率接近70%，年内部回报率也超过20%

　　如此丰厚的回报，许是吉宝置业钟情于以住宅换商业的原因之一。2016年，吉宝置业中国总裁李绍强在接受观点地产新媒体采访时表示，未来吉宝置业将积极把握零售和综合体项目机会，积极拓展商业地产业务。

　　循着这样的发展逻辑，2017年在潘石屹甩手上海虹口SOHO时，吉宝置业果断出手了。彼时的6月26日，吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者，斥资35.7亿元收购潘石屹名下的虹口SOHO，折合单价为5.1万元/平方米。

　　吉宝置业中国董事长洪伟义表示，吉宝置业十分看好上海商业物业市场蕴含的机会。“对虹口SOHO综合体项目的收购会进一步扩大吉宝置业的商业地产组合，很好地支持上海市场对甲级办公楼与日俱增的需求。”

　　据了解，虹口SOHO综合体项目共拥有7.42万平方米的可出租面积，其中包括6.53万平方米的办公楼空间与4738平方米零售空间。截至2017年3月，出租率高达97%，主要租户包括松下电器与中国太平洋保险公司等。

　　吉宝置业在2017年展望中曾提到，公司将密切关注住宅市场，适时推出楼盘。2017年吉宝置业的业务重点也将聚焦于上海、北京、天津、成都和无锡5大城市，拓展一线城市的商业地产业务。这是否意味着吉宝置业再以住宅换商业的可能？观点地产新媒体致电吉宝置业方面，对方未置评。

　　不完全统计，目前吉宝置业在中国的房地产组合主要以住宅、商业和休闲地产三大板块为主。其中商业地产主要分布于北京、天津、上海、江阴和无锡。住宅方面，则在十多个城市累计建成约3.3万套住宅。