保利56.5亿津门夺地 年内逾700亿拿地背后的京津冀土储之围

　　在2017年上半年年度报告中，保利地产表示，将继续深耕城市群策略，三大城市群仍保持核心地位。体现在实际行动中，其下半年在京津冀地区的拿地频率明显加快。

　　8月30日，保利更是以56.5亿元竞得天津南开区原南开大学迎水道校区A地块，继7月上旬连夺3地后，再度加仓天津市场。

　　28.4%溢价津门平价拿地

　　观点地产新媒体查询资料了解，出让的原南开大学迎水道校区A地块，是年内天津南开区招拍挂第一弹，为住宅、商服、科教用地，兼有小量供电用地；出让面积约6.03万平方米，包含四宗子地块。

　　地块挂牌起始价为44亿元，起始楼面价约2.89万元/平方米；最高限价66亿元，对应的楼面价4.34万元/平方米。达到限价后，将转为竞报配建棚户区改造定向安置商品房建筑面积。

　　据悉，此宗地块共吸引9家房企报名竞买，分别包括中海、万科、保利、金地、首创、金科、天保、平安不动产、正荣。

　　上午9点半，土拍正式开始，中海首先举牌，报底价44亿元。随后正荣、金科加入争夺各报价两次。现场气氛并没有事前所料般的火爆。当荧幕上的数字跳到46亿，保利才首次出手追加5千万。

　　至此，拍卖现场正式变为保利与中海交锋的舞台，而中海稍显落后。虽在最后关头，平安不动产半路杀出试图以56亿截胡，但也没能破开局面。

　　此次拍卖在第21轮戛然而止，地块由保利地产以56.5亿元竞得，楼面价达到令人瞩目的3.82万元/平方米，溢价率不高约合28.4%。成交价也并未触及限价。

　　据了解，从去年中旬开始，天津土拍市场升温明显。2016年10月26日，金隅股份以57.5亿元的总价拿下天津空港经济区三宗住宅用地，当时的溢价更是达到476%、485%、521%。

　　反观此次土拍，虽然有限价、竞配建的降温手段掣肘，各个房企报价有所顾虑。但保利仅凭56.5亿28.4%溢价胜出，亦不须配建安置房，可谓是“捡了个便宜”。

　　保利京津冀土储之围

　　据观点地产新媒体不完全统计，1-6月，保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式共计拓展41个项目，新增建筑面积1086.38万平方米，土地价款455.02亿元；其中大部分项目位于中山、清远、肇庆、韶关、梅州、莆田、衡水、眉山、盐城、芜湖、茂名等三四线城市。

　　相比之下，2016年该公司新增建筑面积2404万平方米中，一二线城市部分占超过1600万平方米，占新增土储70%；2016年末在建、拟建项目361个，待开发面积6344万平方米，一二线城市占比也达到68%。

　　据此，有分析认为，与过去集中在一线城市和重点省会城市布局相比，如今这家房企更偏向于都市圈二线及周边三四线城市。

　　单看北京地区，与珠三角热门“待遇”不同，保利地产在该区域出手量显然保守，仅有两次拿地记录。一次是在4月13日联合首开中海龙湖，以127亿元拿下北京大兴两宅地。第二次是单独斥资18.5亿竞得衡水两块商住综合用地。

　　进入下半年，该公司的拿地款至少应已超700亿。同时，正如其在半年报中提到将继续深耕三大城市群策略，在京津冀地区的拿地频率明显加快，同时也把更多目光聚焦在北京和天津上。

　　据观点地产新媒体不完全统计，下半年截至8月30日，保利共斥64.7亿落子天津蓟州新城和南开区；同时分别以16.8亿、18.4亿连夺北京大兴、平谷三宗地；此外，还抽空拿下唐山开平区两宗宅地，成交价2.6亿。

　　另外，在保利地产1-6月主营业务543.97亿营收中，天津贡献8.5亿元；北京贡献3.57亿元；河北省贡献了3.07亿元，共计15.14元，占比2.8%。远不及广东和上海地区。

　　在增加拿地频率背后，曾公开表态三到五年内销售达到5000亿的保利，似乎欲在京津冀地区下一番苦功。

　　另悉，原南开大学迎水道校区B地块亦将于9月1日出让，挂牌起始价23亿元。这幅地块究竟花落谁家，现在还不能过早地下结论。但平价拿下A地块的保利，已为接下来的“战斗”赢得更多操作空间。