进入存量时代 商业地产如何用智能科技做资产管理？

　　 现在很多新型与传统资管人都会面临一个问题：大多数负责人都会选择相信那些德高望重的资深资管人；反而对用数据、智能助力资管的新型资管人不置可否；只有部分经营比较惨淡的资管人抱着试一试的态度选择了接受，而后一发不可收。

　　在房地产大资管时代，资产管理能力的重要性已经得到公认。只是在看似透明的大资管时代，如何才能准确抓住核心命脉？

　　8月29日下午，佰仕会8月筑梦沙龙在梦想加空间· 朝外MEN店举行。本次沙龙邀请到SAP房地产行业与价值工程首席专家余恕奇、高和资本资本市场负责人毛跃晖、悦商科技创始人吴弼川、资深商业地产专家胡先生等资产管理领域的大咖，为参会嘉宾详细解读“存量时代资产管理四大命脉”。

　　房地产行业数字化转型4.0

　　“未来每个企业都将成为软件公司或软件驱动的公司。”余恕奇在主题分享《白银时代房地产行业——数字化转型4.0》中认为，进入房地产下半场，地产公司都在进行相应的变化，不管地产公司是否愿意，它们都必须跟随时代进行转型升级或者创新。

　　其中，万科、恒大、碧桂园等龙头地产企业早已提前布局，开始了自己的数字化转型，并努力向着房地产行业数字化转型的4.0模式迈进。

　　SAP房地产行业与价值工程首席专家余恕奇

　　 在余余恕奇看来，进入4.0时代，要重新定义IT在行业内的定位和作用。应该从主动想到做这种业务模式的调整应有IT系统来支撑，到应用IT的发展颠覆整个企业的业务管理模式，包括行业内的协作模式。

　　4.0阶段的核心理念就是资产数字化，企业内部的钱、人、物、客户，全部数字化。在这种情况下，对应的资源应该在最快的时间达到它需要的点，而不是经过传统的跨部门、跨供应商、跨合作商的方式，这个时候企业的管理已经突破了架构的局限性。　　 

　　非常值得期待的是SAP的智能研究。据余恕奇介绍，数字化创新平台更多的为新兴技术服务，比如IOT、机器学习，大数据，甚至还有区块链。5D+，则是基于3D可视化的BIM技术融合，能够实时的看到每一个功能单元对应的各方面的属性。

　　对于大数据余恕奇则强调：大数据驱动下的客户价值洞察与实现价值，来自各个业务板块和社交媒体进行结构化数据后形成的全景画像、智能建模和预测分析。　　 

　　佰仕创始人陈方勇点出一个很现实的问题：原来地产拼规模、拼融资，现在拼管理，不过商业地产里面有好的资产管理公司吗？

　　大多数资管人的回答很坚决，在国内哪怕做资管做得比较好的，往往也只看到个案的成功，很难看到体系的成功，如果仅靠人靠经验，全中国找不到两百个合格的资产管理人。　　 

　　技术革新、数据化和智能化趋势　　 

　　那么这个问题如何解决？悦商科技创始人吴弼川给我们带来一个选择。

　　在吴弼川看来：越是资深的资管人，谈到今天创新的时候，越是冷漠，对话往往也以租金结束。确实过去两三年的互联网创新对资管没有什么实际的帮助，但是今后这种事情还会一成不变吗？

　　悦商科技创始人吴弼川

　　吴弼川拿“中国的无现金社会”举例，要跳过传统迎接未来。很多人会说就移动支付来讲，美国是落后的。不过在吴弼川看来，其实是因为美国不需要这样。

　　美国19世纪以现金为主，20年代推行征信体系，60年代推广信用卡，他们没有动力必须推动移动支付。但在中国不一样，中国从70年代末放开个人支票，80年代推出信用卡，一直到了90年代以后才有个人征信。国外旧的基础很好，但是在国内基础差，于是新技术跨越了这些，直接到了移动支付。

　　所以，国内的资管环境也存在从经典资管升级模型跨越到更复杂的融合与新物种的可能。数据能力将成为企业的核心竞争力，在这个技术驱动创新的时代，资管亦不能守旧。　 

　　对此吴弼川提出2种服务选择：

　　第一种轻型技术，买个软件，铺个平台就可以完成。这种系统就像你有一台老年车，用轻型的技术把操作台换了，更漂亮的方向盘可以变得更帅，可以稍微改变你的效率，降低你的人工，但做不了更多的事情。

　　第二种大型技术：换发动机。如果把老爷车变成赛车就必须换发动机。

　　不过吴弼川也坦然：今天的中国企业更多的是做中间路线，采购部门和IT部门会说需要什么，然后他们用轻型技术的成本做，做到最后的结果就是统统做成中高成本。　　 

　　在吴弼川看来，买个软件做个微信号，这是今天看到99%的资管人会做出的选择。人们更愿意投时间学习各种各样的国外历史，去学习他们证券化的东西，反而不愿意投入一点时间学习正在改变我们的技术。　　 

　　运营中真正用到的技术在哪？

　　互联网跟房地产结合尝试了这么多年，不过到目前为止依旧没有特别成功的案例，在资深商业地产专家胡先生看来这里面有大多的无奈。投入技术要花钱、花面积、花时间，于是基金投资经理就会问，明年增长点是百分之几？有没有更多的时间和精力让收入提升？

　　因为要给投资人交代，于是大多数管理会选择聘用德高望重的资深资管人，用他以往的历史经验，结合现实发生的情况，来推测未来商业项目的发展，结果也大多如资深资管人所预想的那样：租金成功提升。　　 

　　胡先生从细微的角度来讲解如何做资产管理？

　　在胡先生看来，无论是新建项目还是已经买来的项目，一定要为前期的条件进行很好的检查。前期条件最、好的，最容易让资产价值迅速提升。这其中工程条件最为重要，因为电和排烟往往制约着商场租金的提升以及未来的调整。

　　购物中心店铺租金的调整核心是一铺一价。每层里面的每个位置、每个业态。每个面积，都要有不同的租金调整。 

　　在租金收取方面也有考究：固定租金在一二线城市可以达到，但是要做抽成租金和两者取高的时候，往往获得的报表不那么真实。但在三四线城市，由于很多的商家会认为，提升租金对他而言太不值，这是就要用两者取高的方式收取租金，调动双方一起努力。　　 

　　不是所有的地产商都叫商业地产，更多的叫地产商业。资深资管人的经验结合现状，对时局的把握总是很准。

　　金融式资产盘活

　　不论是介入大数据、智能技术，还是业态调整，都需要大量资金。高和资本资本市场负责人毛跃晖给我们带来了商业地产资产证券化创新的分享。

　　国内没有真REITS的说法早已见怪不怪，不过在毛跃晖看来，国内缺的所谓真REITS，实际上指的是缺乏挂牌制度，也就是权益REITS的挂牌制度。

　　高和资本资本市场负责人毛跃晖

　　在启航以后REITS市场一直没有打开，很多的资管人就说是制度原因，或者说是税的原因，但毛跃晖觉得其中非常大的原因，是对价的问题。　　 

　　在2013年的时候，买一个银行理财产品、信托的产品，经常是12%、15%，那个时候去做一个银行贷款，至少是上30%，也就是在6.4%左右的水平。

　　作为投资人来说，可以轻轻松松在市场上买一个刚性兑付的债产品，回报率达到百分之十几，为什么要冒险投REITS？从融资人角度来说，辛辛苦苦一年，所有的东西都被吃掉，拿什么给权益投资人？不存在合理的估值价钱上，REITS是没有投资人来投的，这个市场就是不存在的。　　 

　　而且在毛跃晖看来，国内现在资本市场非常明显的趋势，就是融资人驱动的市场。如果市场要想健康长期发展，应该是投资驱动型市场。

　　比如说X想融钱，找到证券，他们找会计师过来，大家会发现所有人都是乙方，只有融资人是甲方，直到这个产品做完以后，拿到市场上卖，这个时候投资人才对这个产品有一些了解。短时间内就要去看计划说明书和评级报告等等，快速地做判断，所以说这是一边倒的融资驱动市场。 

　　不过在小编看来，就像去医院看病一样：

　　先去体检中心拿一堆的体验报告，然后去找医生。这时会有两个选择，中医和西医。老中医很资深经验丰富，西医则看体检数据分析指数。不过问题是没钱看病，算了还是先去找个金融机构贷款吧。

　　小病哪个便宜找谁，大病统统接待，中药西药一起吃，贷多少款看个人信用值多少钱，至于未来养生，我觉得都该采纳。