深圳瀚柏集团郭祖仁:新形势下商业地产的资本机会

　　主持人：非常感谢陈总的精彩介绍，谢谢！在重庆购物中心二十年的光辉历程当中，不乏有红星这样的企业书写历史，未来二十年，相信也将有更多的企业书写辉煌。展望未来，商业地产发展趋势如何？商业地产的资本化机遇在哪里？商业地产应该如何获得资本青睐？

　　接下来，让我们有请深圳瀚柏集团董事长郭祖仁先生为我们带来“新形势下商业地产的资本机会”。

　　郭祖仁：首先是非常感谢赢商网，还有周旭先生给我这个机会上台跟大家分享一下我对商业地产的一些体验。在这里我要提到一个人是我的师兄，王晓元，我通过他接触了我们的鹏友会创始人蒋鹏先生，还有仰慕依旧的温泉华老师等一大帮的朋友，让我感觉到在这里是参加一场家庭的盛会，非常高兴。我是1994到98年在西南财大读书，川渝是一家，我对重庆有非常深厚的感情。包括重庆成为直辖市，我还是在读大学，我那个时候有点不理解，怎么分出去呢，我感觉是父母离婚一样。我记得我们当年坐了很长的时间的火车到重庆来，想一探究竟。97年我到了重庆，这是我第一次来重庆，也是认识了棒棒军，还有朝天门码头，还有九宫格火锅。到了今天在观音桥吃九宫格火锅一直到凌晨五点都还在营业，所以我爱这个城市，也非常爱你们。

　　下面就开始对商业地产和资本进行一个自己在资本市场的一种体验。在这个讲资本体验之前，我先介绍一下我们集团，其实我跟在座的很多一样，我都是职业经理人，我从事商业地产20年了，在四年前我是怀着一份理想和梦想，我是带着一帮兄弟创业，当时创业有几个方向，第一是管理啊，管理输出啊，还有开发，但是我选择了最难的道路就是从事开发。经过四年我们集团已经在广西开发了一个20万的综合体，在江西有30万的综合体，在福建10万方，今年开始  积极拓展来到了重庆，也是在重庆观音桥商圈我们并购了一个项目叫重庆的嘉乐汇项目。讲到这个资本、机会，我是做商业地产，我20年也没有离开过商业地产，可能在座的有很多金融的朋友，我来讲商业地产的资本机会的时候，有点班门弄斧的感觉。但是我告诉大家我也是最有资本来讲的人，因为在这些年我是这个资本市场最大的受益者。

　　2014年我的一个创业项目，广西嘉乐城，我们基本上就是把房子也抵押了，把家里面的所有资产都抵押了，到今年我们广西嘉乐城也是即将开业。同时，第二个案例就是我们九江嘉乐城，这是我们的一个合作伙伴，也是非常厉害。当时我们一起招拍挂，拿地，我们是没钱的，交了2000万保证金不知道后面的钱哪里来，几个亿。当时招拍挂的地从一个多亿一下子拍到2.8亿，一下子傻眼了。这个时候我们还是求助了资本市场，这个时候是上海贵利（音）资产给我们支持，我们成功的拿下了这个项目，这个项目也已经进入验收，马上进入开业阶段。所以在资本的盛宴里我可能比大家更有这个机会去享受了这次非常好的机遇。我感觉这是这么一个伟大的时代给我的机遇。

　　在讲资本机会的时候，我也不得不提到我们职业经理人的两个人，两个老板，我的第一个老板是铜锣湾广场陈世（音）先生，我98年在这个公司从事商业工作。当时铜锣湾广场在最迅猛的时候，2001年到2003年在全国拓展了近50个资产管理的项目，轻资产输出的项目，这种势头包括到今天还很少企业能做到。但是非常遗憾，我们这个只能说他们生长在一个那个时代没有给它更好的机遇，那个时候因为资本原因，因为人才的原因，这个迅猛发展的势头不能持续下去。第二个，同样是这个也是一个成功的案例，讲这两个老板，他们在今天的机遇下很可能都是超越王健林的。在03年的时候，万达还没有发展到一定的规模，包括05、06年以前，万达都是在整个开店的数量包括品质都是在第二梯队，我们的第二个老板丁先生，现在在英利集团，我当时在摩根史丹利的一个合资的平台公司，那个时候我们是有三个世界500强的背景，一个是摩根史丹利，一个是沃尔玛，这个时候的市场是无可匹敌的，因为带着三个世界500强的名头到全国拿地，那是什么样的局面。但是我们有了资本，但是没有选择一个很好的模式。就是我们在那个阶段去拓展都是依靠持有物业，通过持有物业，持有物业租金，最后到资本市场，这个模式是非常慢的。

　　万达这个阶段，他们创始了一种土地开发模式，在这个机会上一个得到了一个飞速的发展。所谓土地开发的模式，就是通过销售物业反哺持有物业，这是非常浅显的道理。但是万达用到了极致，万达从进入一个城市第一个商业项目开始，它的第二个第三个项目都可以不通过融资解决问题，它用的就是时间，抓住机遇，快速开工，快速销售，持有物业。那么我也发现了这些，我们第一次我们集团创立的时候，我想我们要做四五线城市的万达，那时候已经很晚了，我14年，到现在还是发现这种模式还是非常管用的。14年广西嘉乐城，我持有了6万平米的商业，这是非常好的，包括我们九江嘉乐城，都是这样，资本这个里面我们也体会到了这个东西。长话短说，我们回到现在我们整个的一个商业地产的发展角度来看看，资本机会进入的可能性。那么首先今天的商业地产已经不可同日而语，它跟当年我们在20年前所从事的商业已经发生了发生了翻天覆地的变化。

　　很多人告诉我这是为什么我们还在投资商业地产，还在加大投资，在重庆这么大的一个物业我们都去并购，其实我们对这个商业还是充满了信心。这个市场上，有人讲过一句话，不是房地产融资难，而是你的房地产融资难，看你在做什么样的项目。今天的商业地产不是发生翻天覆地的变化，不是互联网引起的，倒逼整个购物中心的变化。而是我们有没有适应市场的变化。从商业地产发展的趋势来看，刚才周主席讲到了消费的升级，还有人口结构的变化，包括互联网和科技来来的城市的变化，我觉得只要我们商业行业能够抓住这一波变化，就可以获得很好的机会，就像你挖水井一样，只要你挖得够深，把需求挖出来了一定有水，这是商业地产的发展趋势。在这样的趋势里面，资本化的模式非常重要，因为商业归根到底还是资金的竞争、人才的竞争，所以每个项目投资都是需要花非常多的资金，随便就是十几亿，这个里面我们就要寻找一个比较好的资金退出通道。那么商业地产目前来说的三大机会在哪里？一个就是城市更新，城市更新就是可以看到在我们嘉乐汇旁边的花鸟市场，包括北仓的文创园，他们都是通过城市更新的方式进行物业的增值。第二个方向就是资产证券化。

　　但是目前资产证券化来说对我们来说还是比较远的。只是说我们可以期待这样一个方向。第三个呢就是轻资产输出，刚才也看到我们很多标杆的行业，他们在往轻资产的方向做，这样可以摆脱整个项目建设当中资金的压力，同时获得快速的发展。那么我们在整个的过程中为什么会得到这么多资本的青睐获得成功，实际上我也跟大家分享一下我的经验。要获得资本的青睐，无非是资本看重你的价值，资本其实非常现实，也是逐利的。资本投资第一个是看重你的地段价值，还有一个就是你的产品价值，还有一个经营价值。我们只有在这三方面的价值进行提升，你才有机会获得更多的资金的支持。最后我讲一下并购，一个成功的并购案例，就是我们集团刚刚并购的项目，重庆嘉乐汇项目，它位于观音桥商圈，在北城天街，在北城天街与九街之间，原来叫重庆海洋购物公园。这个项目并购我只花了一周的时间，当时我们面对的是几个非常大的竞争，第一是中粮，还有嘉德，但是我们在非常快的时间里，能够获得这个机会，首先也是第一个我们决策比较快。为什么决策快，因为这个对我来说这个项目是一个非常优越的项目，首先地段价值非常高，在整个重庆核心商圈，有4万平米的占地，光是土地价值就不止20亿。

　　重庆龙湖在三峡广场8万平米的占地应该是34亿，所以我是认识到这个土地的价值。再这个商业项目有15万平米已经建成了，这么一个商业项目，它具备了非常好的条件去运营。首先层高非常高，6米，然后停车场配备非常高，1200个停车位，在重庆北城天街这一带，一个车位非常难求的。同时几条路都可以通往这个项目。这个项目最大的特色是，它有一个3万平米的国内的最大的屋顶花园，我们知道整个观音桥商圈人流每天60万人，整个观音桥商圈，这个广场也过不5万。那么在这个地方，我们自带了3万平米的最大的屋顶花园，这个给我们创造我们的项目特色，体验感也好，未来的休闲娱乐也好都是有一个非常好的平台。大家看这个退台式的艺术建筑，就会想到一个同类的像日本的蓝波城，非常像，我们建筑也是退台式的建筑，有一个室内室外互联的休闲空间，为这个项目打造特色是非常便利的。以后我们包括这个中间我们会打造一个非常有特色的酒吧酒，跟九街联系起来，我们现在有三个品牌的酒吧都已经进入，而且准备开始装修了。再看整个内装的风格，所有的装修包括业态组合都围绕整个的项目的体验感来打造的。而且在这里面这个项目是具备很大的拓展空间，做它体验感。这也是应对了商业发展项目发展的一个趋势。只有在抓住人的体验感，体验感是什么，无非是视觉、听觉，所有的感觉的调动，才能把这个感觉做出来。

　　所以我希望整个未来嘉乐汇它是能够带来一个给重庆带来一个非常大的一个体验的盛宴，也诚挚的邀请大家在未来我们的嘉乐汇开业的时候一起去体验我们的整个嘉乐汇。因为时间关系，我就简短的跟大家分享到这里，也希望在接下来更多的时候我们的客户、商户也可以跟我们的一些合作商家能够一起到我们的商业，到我们的项目去看看。谢谢大家！