颜建国的1/10 中海30亿元投资南京项目与商业地产拼图

　　中海商业地产的历史要追溯到上世纪80年代，彼时其在香港湾仔打造中国海外大厦，这被外界视为其进军商业地产的肇始。

　　近30年过去了，中海已拥有32栋甲级写字楼、6个购物中心以及6家酒店，折合建筑面积共290万平方米，2016年实现租金总收入21.4亿港元。

　　但与自身庞大的住宅开发业务相比，这样的数字仍然犹如蚂蚁比之大象，微小得不足以言道。不过，从中海多年披露的年报中仍然可以看出，在商业地产板块，中海依然有其漫道雄心。

　　据观点地产新媒体查阅，自2010年起，中海就在其年度报告中披露将“力争逐步把投资物业盈利比重达到集团盈利的20%。”，现在经历了2016年年末换帅之后，新一年的年报已不再提及20%的提法，但“逐步提高投资物业比重”，依然是不变的重点。

　　最近的2017年中期业绩会上，中海新帅颜建国就表示，未来中海依旧计划将10%的资源投入到持有型物业中，为“明天稳定增长做准备”，其中6-8%投入到商业地产，另外的1-2%则会投入到例如养老地产、教育产业、长租公寓等新业态中去。

　　而后9月，中海在南京正式敲定，其滨江现代服务业总部项目将落户鼓楼区，总投资29.5亿元，涵盖新建办公、商业综合楼及部分酒店式公寓等业态。业内人士指出，项目建成后，中海将全部自持。

　　30亿投资中的金陵城事

　　9月11日，一年一度的南京金秋经贸洽谈会正式开幕。作为南京最大的招商活动，自有强大的吸附能力，一天内已签约75个重大项目，总投资逾4500亿元。

　　观点地产新媒体获悉，此次洽谈会上中海正式将其滨江现代服务业总部项目落户鼓楼区。该项目总投资29.5亿元人民币，用地面积2.5万平米，总建筑面积约22.4万平米，包括新建办公、商业综合楼及部分酒店式公寓，拟打造成为滨江现代服务业总部集聚区。

　　有南京业内人士就透露，上述地块早于去年便被中海收入囊中。2016年12月的一场土拍中，中海鏖战两小时，以17.5亿元摘地落袋，彼时，市场便有消息称中海将在该地块打造新的商业综合体。

　　南京资深行业人士尹霄飞指出，该项目所在地块为滨江商务区，是近年来南京市重点开发的板块之一。另外，根据规划，未来该区域将建成总面积1000万平方米的总部楼宇及大型商业综合体。

　　观点地产新媒体了解到，自2013年下关与鼓楼两区合并以来，各方利好就开始不断涌现，滨江作为南京市政府重点打造的板块之一，吸引了不少开发商相继涌入，包括中冶、龙湖、深业、恒大在内的房企纷纷在此落子。

　　“产业要发展起来，现代服务业也不可或缺，中海看准了滨江的开发力度，此前便已布局。”尹霄飞如此表示。

　　而此刻中海于商业地产，亦有建树。2015年南京环宇城开业，填补了鼓楼区清凉门附近区域大体量商业体的空白；同年，其进入金陵城的首个商业写字楼项目南京中海大厦也入市招租。

　　中海商业地产拼图

　　2011年进行大调整并在其后成立中海商业管理公司是中海商业地产发展的里程碑。其后，中海的商业地产便明确分为三大产品线，即“中海系”甲级写字楼，环宇系列购物中心以及星级酒店。

　　其中，以中海大厦、中海国际中心、中海广场三大品牌为核心的甲级写字楼无疑是其发展的重点。年报数据显示，2016年，中海已拥有32栋甲级写字楼、6个购物中心以及6家酒店，折合建筑面积共290万平方米。

数据来源：观点指数、企业公布

　　这样的业态组合在国内商业地产中也较为罕见。据观点地产新媒体观察，目前各大房企在商业地产板块的主要业态依然为购物中心。

　　其中，国内商业巨头万达就以万达广场为主，通过”订单模式”实现快速复制；华润旗下则拥有包括万象城、五彩城、万象汇等22座购物中心以及5栋华润大厦及其他写字楼；龙湖地产则主要以天街、星悦荟、家悦荟三大品牌的购物中心为主。

　　而绿地虽然也超高层建筑为主，但其商办项目大部分用于出售，仅有部分保留用于出租及商业、酒店运营。

　　值得注意的是，随着联合办公风口的到来，中海成立officezip品牌，依托旗下写字楼，相继在北京、上海、成都、济南、武汉等地落成联合空间。

数据来源：观点指数、企业年报、公开报道

　　经营方式上，发轫于香港的中海在商业地产的运作上，极具港式风格。“中海认为长期持有、业权统一、自主经营是商业地产的基本要素，中海并不将分割销售为主的项目算作商业地产”，2013年，时任中海外商业地产管理部副总经理杨林曾如是表示。

　　这种“长期持有”的运营模式，恰恰是香港地产商所推崇的。一位资深商业人士向观点地产新媒体表示，“香港地产商大部分商业项目都是如此，主要通过租金收入回流现金，注重长线回报，鲜少拿来销售。”

　　例子比比皆是，太古地产进军内地的第一个项目广州太古汇，历经10年建成，只租不售，长期持有，目前已成为广州著名商业地标；新世界地产投资建设的广州珠江新城东塔同样采取只租不售的运营方式；恒隆地产布局的恒隆广场开发建设、运营皆由自己的团队负责。

　　不过，上述商业人士也指出，自持模式极其考验企业资金水平和运营能力，目前中海在项目运营上仍有所不足。

　　年初的业绩会上，时任中海地产董事会主席肖肖也坦诚，过去中海商业物业的毛利率表现并不佳，但正是因为不够好，才有了提升的空间。并称，2017年中海将全面提升商业物业的运营效率。

　　颜建国的1/10

　　中海的商业地产发展一直较为缓慢，截至2011年，其在港澳及内地拥有投资型物业41万平方米，租金收入为3.6亿港元，仅是当年485.8亿港元营业额中的杯水车薪。

　　尽管如此，但中海仍一直强调将“构建以住宅发展为主、商业地产发展为辅的业务结构，提高投资型物业比重”，其管理层多次在不同场合表示，“中海将加速商业地产的拓展。”

　　组建商业公司之后，中海在商业地产上开始慢慢提速，2012年至2016年，包括写字楼、购物中心、酒店在内的持有物业实现年租收入分别为5.8亿、9.4亿、17.2亿、20.1亿、21.4亿元，年复合增长率为29.8%。

数据来源：观点指数、企业年报

　　2016年末，颜建国正式回归担任行政总裁几天后，中海举行一场盛大的品牌发布会，推出COOC中海商务，对其商业品牌和商业资源进行一次大整合。这被外界解读为颜建国掌舵后要大力发展商业地产的举动。

　　不过，业内人士指出，中海以前对商业地产其实并没有明确的想法，他提及，中海的整体战略就是“利润大的就做，没什么利润的就不做。”这也正切合中期业绩会上颜建国那句，“没有效益的生意我们不会去做”。

　　而实际上，这项毛利表现向来不佳的业务，中海却一直在做。颜建国屡新后的首份年报中，不再提及多年来一直强调的“力争投资物业盈利比重达到集团盈利的20%”的说法，取而代之的是，“在中国房地产市场的毛利持续下降，过度扩张房地产开发规模可能逐渐带来不对比风险的情况下，把投资物业盈利比重持续提升仍然是集团的长久目标。”

　　中期业绩会上，颜建国在指出住宅方面的空间依然较大，中海仍将投入90%的资源在住宅开发上的同时，他也强调，“到了真正的下半场，包括美国房地产市场，持有型的业务会越来越多，我们也正在思考这个问题。”

　　他表示，现在美国最大市值的房地产公司，都是来自于持有业态的公司。未来中海仍计划将10%的资源投入到持有型物业中，为“明天稳定增长做准备”，其中6-8%投入到商业地产，另外的1-2%则会投入到例如养老地产、教育产业、长租公寓等新业态中去。

　　他还提出一个目标，在2020年租金收入达到50亿港元，中长期的目标则是100亿港元。