香港商厦地热 中港财团300亿竞购未来“全香港最贵商厦”

　　香港地热，旺角朗豪坊办公大楼245亿港元全球招标的传言才消停，在六七公里开外，另一幢物业已截标冲刺更高成交纪录。

　　港媒报道，怡和系旗下文化东方酒店集团放售的香港怡东酒店于近日截标，接获包括新鸿基、希慎兴业、华人置业与恒大联合体等数个财团入标竞投，其中有财团出价达270亿港元，贴近业主意向价。

　　铜锣湾怡东酒店所处地块是香港第一宗公开拍卖的土地，最早于1973年开业，被视为怡和系在香港唯一没有冠以“文华东方”品牌的存在。开业四十余年后放盘，若顺利成交，怡东酒店将被贴上另一个标签——“全香港最贵商厦”。

　　近两年资金四处寻出路，加上今年二季度最受关注的美利道、启德两幅商业地王诞生，令香港商厦投资气氛更为炽热。在写字楼市场供应短缺、租金上扬的态势中，一班地产巨头悄然打起了精细的算盘。

　　香港业内人士形成的主流意见是，怡东酒店于2015年获批重建成商厦用途，无论是新鸿基还是华人置业等潜在买家，看中的几乎都是物业本身重建后的潜力。

　　若按270亿港元成交，物业每平方呎成本价逼近4万港元。相比之下，十分钟路程外的美利道地王，呎价逾5万港元。

　　40年酒店冲刺纪录

　　香港怡东酒店所处地块是1841年以来香港第一宗公开拍卖的土地，至今地段号码仍为Lot no.1。项目位于告士打道及铜锣湾避风塘，于1973年开业，楼高34层，提供最多884间房，它一度是香港最大的酒店。

　　至今在官网上，这家四星级酒店的简介仍保持着自我肯定：“香港怡东酒店是香港最有名的酒店之一，座拥优越位置。”

　　只是时过境迁，曾经再怎么风光的酒店，在四十余年后也面临重建的命运。2015年2月，香港屋宇署批出建筑图则，允许香港怡东酒店重建一幢楼高26层，外加4层地库的商厦，可建楼面面积约68.4万平方呎。

　　文华东方集团此后以“有好的回报及现金流转”为由，并未将怡东酒店重建提上日程，而是选择于2017年6月决定“测试市场对可能出售该物业的意向”，正式宣布酒店待价而沽。

　　放盘消息甫一发布，市场迅速向香港怡东酒店给出了约250-300亿港元的估值——高于朗豪坊放盘价格。若以该区段总价成交，该项目将打破2011年丰树基金188亿港元购买太古九龙塘又一城的纪录，登顶香港最贵成交物业。

　　港媒援引测量师说法称，买家出价视乎物业重建后的用途等细节而定。目前怡东酒店周边商厦每平方呎售价逾3万港元，若重建方向为商场、写字楼混合项目，将获得更高估值，预计单价4-5万港元，估值约273-340亿港元。

　　上述人士进一步称，考虑到怡东酒店今年就物业建筑物高度限制提出司法复核，并以胜诉告终，这将促使项目在原规划26层基础上有更大弹性。此外，项目拥有全海景，所获估值更高。

　　香港业内人士在接受观点地产新媒体采访时也指，怡东酒店未来维持酒店用途可能性较低，料潜在买家会选择拆除重建，并打造成商场、写字楼混合项目。

　　尽管前期市场高度关注，香港怡东酒店在放盘后一个月内传出包括中资在内多家财团感兴趣，但招标效果或许并不及文华东方集团预测。

　　根据港媒近日报道，香港怡东酒店已于9月中旬截标，最终市场人士放出的若干财团中，具名的仅有新鸿基、希慎兴业、华人置业与恒大联合体。其中，新鸿基在附近布局有wtcmore及世贸中心项目，被指中标呼声最高；恒大则因2016年以125亿港元接盘华人置业湾仔物业备受关注。

　　值得一提的是，对于市场的传言，恒大此后对媒体回应称：“入标怡东酒店属不实消息。”

　　香港业内人士对观点地产新媒体表示，目前内地限制投资境外酒店、房地产等资产，或许是影响中资企业参与收购的原因之一。同时以270亿港元计，项目呎价3.95万港元，若该价格不包括拆迁、重建等附加费用，成本将进一步推高。

　　对于怡东酒店入标企业、价格等信息，观点地产新媒体致电负责该项目的某代理行相关人士，该人士以“上市公司保密规定”为由，拒绝予以回应。

　　香港商厦地热

　　在文华东方集团正式公布前，香港怡东酒店的交易走势都将是一个谜题。

　　虽然中标结果未知，但进入2017年以来，香港房地产市场亦有为数不少的项目放盘出让，因此怡东酒店不过是整体房地产市场炽热的一个缩影。

　　以全幢酒店为例，中原（工商铺）披露数据显示，2016年香港仅成交2宗，总额9.88亿港元；2017年上半年，成交宗数则升至8宗，总额达88.2亿港元。

　　在上半年成交全幢酒店案例中，与怡东酒店同处铜锣湾的J Plus Boutique Hotel则以呎价3.42万港元被镇科集团买下，面积4.97万平方呎；单价最高则属湾仔庆云街17-19号全幢，地盘1316平方呎，成交呎价高达9.12万港元。

　　考虑到酒店投资周期、市场走势及回报水平等，观点地产新媒体了解，此前包括富豪酒店、爪哇、恒基地产等多家发展商均表态或作出酒店改建商厦的选择。其中富豪酒店公开表示，核心区酒店需求饱和，发展商厦的回报“更可观”。

　　文华东方集团于6月初宣布放盘香港怡东酒店时，也解释原因是“由于本港商用物业估值高企”。

　　上述企业所指，与香港工商铺物业租金和价格扶摇直上有直接联系。据中原统计，仅写字楼部分，2017上半年香港共录得1236宗买卖成交，较去年全年上升2.3倍；成交金额368亿元，同比上升26%。期内中环皇后道中九号成交14楼3664平方呎，呎价3.97万港元，创下全港分层商厦呎价纪录。

　　戴德梁行也指出，2017年上半年房地产商业物业交易总额达546亿港元，其中分层商厦投资是最受欢迎的领域。同时，内地企业活跃在香港商业租赁市场，导致写字楼空置率极低，其中中环仅为1.7%，鲗鱼涌1.4%，尖沙咀一带则为2.8%。

　　对此，中原（工商铺）董事总经理潘志明早前对观点地产新媒体解释称，上半年恒基地产拍下的中环美利道地块，楼面呎价逾5万港元，助推了整体写字楼呎价上升。受商业地王效应，港岛甲级写字楼更受追捧，呎价创新高仍将延续。

　　他还提及，中资企业进入工商铺领域主要投资的是写字楼，酒店则因可改造成写字楼用途受关注：“中资企业主要选择香港传统甲级写字楼、超甲级写字楼，最好是临海那种。”

　　与此相对应，香港发展商也随之积极放售旗下优质物业，包括恒基地产、恒隆地产均寻求交易的可能性。其中恒基地产加价10%放售三个非核心物业，估值约200亿港元。

　　受到在怡东酒店放盘后，今年下半年以来，香港再度传出鹰君集团旗下标志性物业旺角“朗豪坊办公大楼”全球招标，意向价逾245亿港元，折合每平方呎逾3.5万港元。有第三方机构预计，未来或有更多家族式业主会将全幢商业物业标售。