富力重启融资杠杆 收购77间万达酒店后寻求119亿借贷

　　砍价六折的富力，在收购万达酒店资产这件事上，似乎并不如李思廉说的那么轻松。

　　9月19日，彭博社援引知情人士消息称，富力地产正在寻求一笔119亿元的境内担保贷款，期限为七年，目的是为收购万达77间酒店的事项提供资金支持。同时，富力将以收购的万达酒店资产作为担保。

　　与这一传闻相左的是，在2017年中期业绩发布会上，李思廉曾称收购酒店资产采用的是内部资金，对负债率没有影响。

　　业内人士分析称，以目前富力净负债率193%、资产负债率80.7%来看，一旦富力不得不融资偿款，在2018年1月完成最后一笔还款压力下，富力的资产负债表将进一步承压。

　　对此消息，富力地产相关人士并未回复观点地产新媒体的求证。

　　“买买买”模式

　　从77家酒店的收购价来看，富力似乎只赚不赔，除了六折砍价技能外，由于这次收购的酒店资产采取的是先剥离再收购，收购价之外并不带有债务。

　　自收购以来，富力管理层已多次表态，以减轻外界对这笔交易给财务带来影响的担忧。不管是董事长助理胡杰在电话会议中所透露的，还是如业绩会上李思廉所称，富力将以内部资源支付这笔199亿的交易。

　　这个逻辑便是，万达77家酒店的净资产为331亿元，但仅需199.06亿的收购价，收购后富力净资产反而将增加100多亿元，进尔改善富力资产负债率水平。胡杰曾详细地分析，富力2016年资产负债率79.9%，交易完成后将降为74.9%-75%。

　　加上还款期限的设置，这笔交易跨越了2017年，对富力2017年的资产负债率影响有限，利于收购方减少资金压力。

　　据观点地产新媒体查阅，按照收购万达酒店资产的计划，富力在签署协议的2个工作日内需向万达支付20亿元可退回按金。而后，在万达完成旗下77家酒店资产的重组后第三个月的最后一个工作日，富力将支付100亿元（含20亿元按金）。在2018年1月底之前，富力支付剩余的99.06亿元尾款。

　　据8月22日李思廉于年中业绩会上介绍，77家酒店的并购项目暂时还没有时间表，但截至当时大概完成了68%。

　　尽管年中时富力握有300多亿现金，但这已经是比去年底少了一百多亿。而且，更多的收购事项或许也是富力不得不寻道融资的原因。

　　4月，富力以约13.6亿从英国房地产上市公司CLSHolding手中买下了位于伦敦一区的Vauxhall地块；近期还曝出，富力打包收购了恒基兆业辽宁7个项目和广州2个项目，涉及交易金额86亿港元，而这项交易早于5月份便已敲定。

　　此外，富力还联合中渝置地以合计4.7亿英镑收购伦敦地块NineElmsSquare（九榆广场），若按50%权益来看，富力需承担约21亿元的地价。

　　2017年半年报显示，富力上半年在28个城市及地区收购共45幅地块，新增土地的权益可售面积约为1140万平方米，权益地价约为316亿元，购置土地的平均成本为每平方米人民币2800元。其中，收购地价占据了今年上半年388亿销售额的82%。

　　重启融资杠杆

　　经过2013年大举拿地后，富力在补充土地储备上稍显不足，但在2017年又开启了土地投资的闸门，316亿的地价是2016年全年土地购置费用支出约175亿的1.8倍。截至2017年上半年，富力拥有约4850万平方米的土地储备，是历年以来最高。

　　“买买买”之后，目前富力的财务压力增大。

　　2017年中报显示，与2016年12月的净负债对权益比率160%相比，富力最新的杠杆比率已增至193%。过往数据显示，富力净负债率在2014年出现回落后，2015年至2017年中，这一指标又逐渐攀至193%。

　　分析人士指出，在富力2018年目标逾1200亿的情况下，大幅购地的高速扩张所带来的负债提升与利息支出或将使其感到压力。

　　于2017年6月30日，富力的总借款达1231亿元，其中非流动借款978亿元，流动借款及长期贷款当期部分为253.3亿元。从成本上看，截至2017年上半年末，所有计息债务的加权平均融资成本为年息5.04%，低于2016年同期的年息6.57%。

　　穆迪近期发表研究报告指，2018年富力有262亿元（39亿美元）的债券可回售，利用所持现金偿付上述债券将削弱富力的资产负债表流动性。穆迪认为，虽然富力可通过递增债券票息延长可回售境内债券的期限，从而保留一定的灵活性，但其融资成本可能因此上升。

　　当然，也有分析指，富力购入的77家酒店2016年实现收入53亿元，这将在一定程度上改善富力的资金压力。而且，此前胡杰曾称，如果酒店全部用于融资，已经能够融回超过收购的价格。

　　不过，鉴于酒店回报周期长，研究机构指，预计富力的债务与息税前利润比例将由收购前的8.4倍升至9.6倍。

　　事实上，富力已连续五年经营活动产生的现金流为负，2017年上半年则为-86.68亿元。于年中，富力库存现金为人民币324.2亿元，相比2016年末的459.7亿元下降了29.5%。在库存现金中，受限制现金为167.4亿元。