绿景90亿港元接盘香港九龙仓观塘商厦的荆棘花环

　　继2015年拿下流浮山项目后，绿景中国再次以高调的姿态现身香港市场。

　　10月11日，绿景中国公告披露，拟收购九龙仓全资附属公司New Grade全部销售股份及销售贷款，该公司主要资产为观塘海滨道123号名为8 Bay East商厦，涉及总金额90亿港元。

　　尽管近年中资大举涌入香港已是司空见惯，但对比可发现，相对于商业地产，内地房企更青睐住宅项目。

　　以90亿港元再下九龙区历来成交价格最高的商厦这一花环之后，对于绿景中国来说，这一段港岛商业地产的征途，犹带荆棘。

　　目标维港九龙东

　　资料显示，8 Bay East坐落于九龙东观塘海滨道123号，毗邻维港，前身为九仓电讯广场。1989年，九龙仓购入地皮，并于五年后建成两座商业大厦，该大厦曾作为九龙仓电讯的总部。

　　随后香港特区政府推出“起动九龙东”计划，九龙东一带逐渐由工业基地向商业中心蜕变。2012年政府施政报告计划，将九龙东转型为另一个富吸引力的香港核心商业区。

　　与此相随的，是大批商厦的推倒重建。2011年，九龙仓完成超过5亿元的补地价，正式落实九仓电讯广场重建一事，整体建筑图则已于2014年3月递交，2015年正式拆卸。

　　拆后重建的九仓电讯广场更名为8 Bay East，计划于2019年建成，项目楼高大厦楼高24层，地下为零售楼面，地库有3层停车场，1及2楼则为公众停车场，其余为写字楼楼层，可建总楼面约为59.62万平方呎，以成交价90亿港元计，呎价逾1.5万港元。

　　九龙仓对这一重建项目显然寄予厚望，在发布的多份年报中均有表示：“九仓电讯广场、九龙货仓及会德丰的One Bay East位于新发展的第二个核心商业区心脏地带，横跨500米海岸线并享有无阻挡的维港景致，组成‘九龙东海旁组合’”。

　　不过，随着香港商厦交易日益火热，加上观塘写字楼供应增多以及空置率高带来的租金下行压力，九龙仓也坐不住了，趁着市场行情高涨，将这一个握在手中近30年的项目出让。

　　多方洽谈后，最后接手的是来自深圳的房企绿景中国，在双方的表述中，此次买卖可谓“皆大欢喜”。

　　拥有九龙仓61.6%权益的香港房企会德丰发布公告称，此次交易可为集团带来28亿港元的收益，将用作九龙仓集团的一般营运资金。

　　绿景中国则表示，交易对进军香港物业市场具战略意义，并将巩固其于房地产行业及商业发展行业的领导地位，以及在粤港澳大湾区发展的市场地位及品牌影响力。

　　麦格理发表报告指出，九龙仓将项目出售比出租更好，因为未来10年香港九龙东供应庞大。

　　数据显示，第三季九龙东写字楼出租率同比跌3%，同期中环升6.9%。8月底，九龙东甲级写字楼空置率为11.4%，中环仅2.1%。

　　绿景的荆棘花环

　　90亿港元的成交金额，较去年10月太古地产以65.28亿元出售九龙湾宏照道及临利街商厦楼花项目高24.72亿元，使得8 Bay East成为九龙区历来成交价格最高的商厦。

　　对于交易价格，各方看法不一。戴德梁行香港董事总经理萧亮辉将此归于“合理”，他指出，有成交就有市价，过去一段时间都有活跃的大手成交，只视乎买家背景，相信只要外汇管制情况纾缓，未来将会继续出现买商厦情况。

　　麦格理指出，这一作价高于预期的67亿港元，较预期早发生，预期交易于今年底完成，预计九仓获取收益45亿港元或每股1.5港元。

　　绿景中国投资运营部总经理陈健民则以“见仁见智”来描述这一价格，他指出，该项目位于海滨道旁，占据良好的地理位置，同时因为政府规划，项目所在区域未来将成为香港第二大甲级写字楼集中地，因此，“不应该说贵”。

　　尽管对成交金额有所争议，但摘下观塘这顶靓丽花环之后，绿景中国总算将商业地产的旗帜插上港岛。不过，对于在香港市场仍算是“初生牛犊”的这家内地房企来说，这一段港岛商业地产的征途，犹带荆棘。

　　首先便是“水土不服”的困惑，虽然当前中资大举入港已是不争的事实，但早前便有业内人士指出，内资房企进入香港的仍是初级阶段的住宅开发，通过高周转来获取回报，真正接触商业地产的寥寥无几。

　　观点地产新媒体了解到，近两年来，以房企身份进入香港商业地产的仅有恒大，2015年豪掷125亿港元收购购香港地标性的顶级写字楼美国万通大厦，创下彼时香港最大一笔写字楼整体收购纪录。

　　凭借双品牌“佐阾”与“NEO”打响商业地产名声的绿景中国，近年虽然有不俗表现，但面对香港林立的商业地产大佬，如何脱颖而出，仍需一番计量。

　　陈健民对观点地产新媒体表示，绿景中国在打造购物中心和甲级写字楼上具有一定的经验，而且除了自身的经营管理，还将联手香港专业机构共同打造。

　　另一方面的疑虑来自租金，观塘作为特区政府重点改造区域，大批写字楼现正处于重建之中。高力国际商业服务总经理颜慧萍曾指出，2020年九龙区将成为香港第二大甲级写字楼集中地，但较高的空置率，也给租金带来压力。

　　莱坊高级董事、估价及咨询部主管林浩文近期也发表过类似观点：中环和九龙东CBD2的租金走势呈现两极分化的局面。

　　他指出，香港优质商厦供应有限，带动中环甲级写字楼的租金持续向上，预计中环甲级写字楼的租金在下半年将上升2%至4%。相反九龙东CBD2未来写字楼供应增多和空置率高，令租金持续面临下行压力，相信其租金在今年下半年将下跌3%至4%。

　　也有不同的声音，美联物业管理咨询有限公司执行董事张锦成在接受观点地产新媒体采访则对该区物业前景看好。

　　他表示，无论是住宅还是其他物业的租金水平，目前都处于香港历史最高位，加上政府的规划，未来仍有较大发展潜力。

　　同时，他也指出，绿景中国与九龙仓的交易符合市场预期，但项目未来如何，仍要看企业自身运营能力。