李嘉诚不赚最后一个铜板：长实402亿港元转让中环中心75%权益

　　巍峨耸立于香港心脏地带的中环中心终于要易主了。从2016年7月最早传出将被“甩卖”至今，1年多的时光里中环中心的买家几经变换，售价也从200亿港元被一路抬高。

　　10月16日，信报援引消息人士称，经过一年拉锯，长实集团终落实以约402亿港元转让中环中心75%权益。与去年不同，买方是次则以财团形式购入，除了为首的內地石油系统机构，尚有一两名本地物业投资者。

　　若消息属实，此次交易将成为香港商厦最高成交价。这个价格也较2016年传闻的357亿港元交易价增加了约12.6%，打破2015年湾仔美国万通大厦125亿港元易手的纪录。

　　虽然因为保密工作，相关买家尚待浮出水面。但是辗转1年，这幢尽览璀璨海景的维港地标性写字楼出售事项总算尘埃落定。只是被售价再刷新高震惊之外，市场亦对李嘉诚减持核心地段物业充满好奇与不解。

　　星展银行董事总经理中国房地产及战略客户主管洪诚明在接受观点地产新媒体采访时表示，目前中环写字楼供不应求，新增租户主要来自中国内地，尤其是以资产管理、金融公司和银行的企业居多。戴德梁行最新报告亦指出，预期今年第4季中区（中环、上环及金钟区域）中资机构比例将会增加，料今年第4季租金有望再创新高。

　　在市场形势大好下逆市出售，“超人”到底在打什么算盘？或许用2013年其接受媒体采访时的一句回应来解释较为恰当——“如果地产价格太高，到老百姓买不起的时候经营就有风险了。我不会冒险去赚最后一个铜板。”

　　拉锯一年 溢价近50亿成交

　　从传闻中的357亿港元到如今的402亿成交价，“超人”李嘉诚的中环中心身价暴涨了12.6%。而这溢价45亿港元的华丽转身，则是中环中心用1年多的时间拉锯得来的。

　　中环中心最早传出被“甩卖”是2016年的7月。彼时市场人士透露，有中资财团拟出价200亿港元向长实收购中环中心，一时引起市场纷纷猜测其间的交易细节。

　　同年10月31日，市场消息指中环中心75%权益已临近最后拍卖，最终将以357亿港元的价格售予中资机构。不过在2017年剑桥大学国际房地产金融投资峰会上，长实执行董事赵国雄回应中环中心出售进度一事时称，不时有中介代理询问关于中环中心出售的事情，但目前并没有实在的（进展），以后有合适的价格便会卖出。

　　时间来到2017年10月16日，此时距离中环中心“甩卖”消息已过1年多。而根据信报援引消息人士称，长实集团已经决定拍板出售中环中心75%权益，售价为402亿港元。上述出售事项涉及楼面大约122万平方呎，按约402亿港元作价计算，每平方呎楼面地价接近3.3万港元。

　　资料显示，中环中心落成于1998年，楼高350米，层数达80层，长实持有中环中心75%的权益。该写字楼位于香港皇后大道，毗邻李嘉诚长实集团所在的长实集团中心，地理位置优越。

　　若交易落实，此次交易将成为香港商厦最高成交价。这个价格也较2016年传闻的357亿港元交易价增加了约12.6%，打破恒大地产2015年以总代价125亿港元向华人置业收购湾仔美国万通大厦项目的纪录。

　　不过与去年洽购不同，买方是次则以财团形式购入，除了为首的內地石油系统机构，尚有一两名本地物业投资者。观点地产新媒体了解，去年10月长实原本同意以357亿港元把中环中心售予该中资公司，但在关键时刻长实极高层认为中环中心质优、位置靓，合理价应是400亿港元以上，因此停止拍板，洽售谈判须重新开始。

　　对于本次交易中的主要买家——內地石油系统机构，观点地产新媒体致电香港某不具名银行人士，对方表示出售确有其事，但因相关事宜较为敏感，因此不能透露买家细节。

　　虽然因为保密工作，相关买家尚待浮出水面。但是对于李嘉诚为何在市场形势大好下逆市出售中环中心，市场同样充满了好奇与不解。

　　“目前中环写字楼供不应求”，星展银行董事总经理中国房地产及战略客户主管洪诚明，在接受观点地产新媒体采访时表示，中环的新增租户主要来自中国内地，尤其是以资产管理、金融公司和银行的企业居多。

　　他进一步透露租户增长主要有几股力量，首先是受人民币汇出政策的调控和汇率影响，中国内地向外投资的欲望很旺盛。“这种需求一方面有出去的，但也有回流的。”洪诚明表示，债券通、沪港通的开通，使得内地企业的业务市场需要进行相应的配对，另外还有配合国家一带一路往外投资的需求。

　　其次中资机构对标志性建筑情有独钟——“中环中心不一定是最好的，但是在中环单栋而且体量这么大的地标建筑还是比较稀缺的。”上述人士表示。

　　戴德梁行最新报告亦指出，预期今年第4季中区（中环、上环及金钟区域）中资机构比例将会增加，料今年第4季租金有望再创新高。世邦魏理仕则发报告指出，在新供应陆续推出市场的情况之下，整体写字楼租金将于2017年年底之前达至上升周期的顶峰，但由于中环区供应仍然紧绌，相信于今年余下时间将有轻微升幅，预计中环租金今年全年上升5 %。

　　香港楼市的最后一个铜板？

　　在市场形势大好下逆市出售，“超人”到底在打什么算盘？或许用2013年其接受媒体采访时的一句回应来解释较为恰当：“如果地产价格太高，到老百姓买不起的时候经营就有风险了。我不会冒险去赚最后一个铜板。”

　　在过去的半个世纪，李嘉诚因为超越常人的先知先觉，总能领先别人发现商机，而被香港社会誉为“超人”。而现在这位先后把握了房地产、能源、零售、互联网、金融乃至航空领域机遇的耄耋老人，却为此也被抨击为“魔鬼”。

　　风评的转变，起源于香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，而有不少人将此归咎于赚得盆满钵满的华资地产商，一些人甚至认为香港房地产商通过高房价门槛，跨界经营各行业垄断香港经济。

　　美国权威房地产顾问机构Demographia公布的最新的2016年《全球楼价负担能力调查》报告显示，香港平均楼价是一般家庭每年收入19倍，即意味着需要一家人连续19年不吃不喝才能买房。

　　高企的房价与并不与之相称的居住条件始终是香港社会的症结之一。2017年10月11日，上任百日的特首林郑月娥发表首份施政报告，虽然在这份全文达5万字、号称“香港回归以来最长篇幅”的报告中，“房屋”二字出现了35次，但是与过往施政报告几无二致，香港市民关注的重点依然是住房问题。

　　林郑月娥在报告中透露，现时香港约有75.6万户家庭居住在公屋，其中19%是长者住户，而16%是领取综合社会保障援助的住户。摊成个人计算，即香港约有三分一居民，逾200万人居住在公屋中。公屋相当于大陆的廉租房。它主要由政府出资兴建并拥有产权，然后以便宜的价格租给低收入人群。

　　另外，除去公屋外，目前香港仍有28万个家庭正在轮候公屋，在他们当中，有一定人数住在迫仄的笼屋、劏房中。

　　香港房地产中介代理公司利嘉阁地产发布的最新成交数据显示，10月14-15日美孚新村录得一宗实用面积约为941平方呎的买卖个案，建筑面积约1241平方呎，以约1050万港元易手，折合实用面积呎价约11158港元（12.01万港元/平方米），建筑面积呎价约8461港元（9.11万港元/平方米）。

　　对于香港一般家庭来说，动辄上10万港元/平方米，甚至15万-25万港元每平方米的私楼（由私人发展商自己开发经营的商品房），是难以承受的生活重担。

　　有资料指，70平米以下的房子占了整个香港房产市场72%以上。对于一般的香港家庭来说，40多平米的两居室是一个三口之家的基本配置。

　　房价越来越高，为了满足更多人的购房需求，香港房地产市场推出了更多符合市场需求的小户型。2017年10月13日，观点地产新媒体在香港获悉，“保龄球大王”杨氏家族就于热门的启德区推出幢式住宅项目，户型全部为一房及大一房，实用面积大约在200-300平方呎（18.58-27.87平方米）。

　　住宅之外，香港写字楼亦面临如住宅般高企的楼价。戴德梁行报告称，中区写字楼租金今年三季度继续创下新高，达到每月126.6港元/平方呎（约为每月1363港元/平方米）。租金不停上涨也迫使许多企业不得不离开中环，另辟办公地点。

　　在2013年接受媒体访问时，李嘉诚曾表示“香港地价高，已看到不健康的趋势”。

　　他表示现在价格的确涨得太高，一般老百姓买不到，投资地产的公司也有危险。若地产业务继续艰难地经营，高价投地而亏本，就是对不起股东。“我一生的原则是不会去赚最后一个铜板，就是最后那分钱，要很小心。”

　　在李嘉诚的“先知先觉”里，这似乎意味着香港的房地产市场已经迎来最后的一个铜板。2017年7月14日，长实地产在其公告中表示，为突破长实地产的名称范畴，放眼全球投资机遇，建议将长实地产更名为“长江实业集团”，自此去掉“地产”二字。