北京“商住”成交正在缓慢回升 哪些人在火中取栗呢？

　　“3.26”调控彻底将“商住”这一民间分类一夜之间划归了历史。新房只能卖给公司，旧房可以卖个人或公司，个人买需具备五年社保和纳税记录，并且所有都必须是全款购买，封杀投资空间，堵住限购漏洞，政策之狠超出想象。

　　之后成交量的下滑已经不能用断崖式来形容，而是鬼剃头式。公开数据显示，“3.26”之后的个别月份，甚至出现了零成交的局面，这和上一年月均34万平方米的火爆规模相比，完全是火与冰的大反转。

　　不过，当下这种局面正在悄然发生着变化。

　　住建委数据显示，八九月份以来的“商住”成交正在缓慢回升，尤其是九月份更为明显。从下图我们可以看出，九月后十天的成交明显比前十天有很大幅度的增长：

　　从单个项目看也能看出这种变化。比如一个位于门头沟地区的著名新盘“商住”，八月只成交了两套，到九月就成交了六套，增幅达200%。

　　到底是什么人开始了这种火中取栗？

　　据鹰觅君四处打探，目前主要有两类人开始下注“商住”：

　　一类是从未上过车的刚需，与一般刚需最大不同是，他们在北京根本无资格买房或没可能申请到未来的共有产权房，因为“商住”相对总价较低，对他们的吸引力依然很大。

　　另一类依然是阴魂不散的投资人群，押注未来的升值空间依然是他们的意图。鹰觅君听说某个地理位置偏僻的“商住”项目，有个企业打算买整层的LOFT，一方面来当员工宿舍，另一方面也打算做长期投资。

　　当然操作的手续比之前要繁杂得多。如果个人购买新房，首先需要注册一个公司，购买后还要支付维持公司日常的会计做账费用，大概每月在200元左右，同时每年还要缴纳总房价0.84%的商业办公房产税；将来如果卖出，可以以变更公司法人的形式完成房子的转让。在贷款方面，全款可以由几部分来组成，包括自有资金、银行消费贷或抵押贷，其他贷款产品，还有私人借款等等。

　　群众的智慧总是无比强大，经过这些程序就完美达成了曲线救国的目标。

　　但经过这番操作之后，自住或投资的成本都大大提高了。以一套总价300万的“商住”为例，会计做账费用，加上房产税，每年将达到27600元；此外，如果有各类还款，还要支付月供的资金。

　　政策对“商住”的封堵明显加大了居住或投资的负担，但上述两类人看上去并不惧未来，他们有着充分的理由——全北京40多万套“商住”总量封顶，相对760多万套商品住宅，它们即可“商”又可“住”的双重属性和稀缺性将带来补涨行情。

　　1、从居住角度来看，随着北京人口政策落地执行，未来的高精尖人材聚集而带来的产业结构转换和未来经济向好，将会吸附越来越多的中低端各类人口，特别是服务业人口。对于无资格买房和申请不到共有产权房的人群来说，注册一个新公司就能规避限购，买到属于自己的产权房，低总价的“商住”无疑具有很大吸引力。

　　2、从办公的属性来看，“商住”产品分割空间灵活，从二十多平到一二百平全都囊括，可以满足各类企业的办公需求，而未来规定新办公产品只能开发500平米以上的空间，这就意味着小面积“商住”的办公产品数量已经锁定上限，也就是说如果有公司想购买小面积办公空间，这40多万套“商住”则将提供大部分选择。

　　3、虽然政策让持有“商住”的成本大大增加，但可以通过租金来化解，所以交通越便利的“商住”越有优势，同时未来还会兑现更多的升值空间。

　　实际上，“3.26”政策并没有消灭“商住”的居住属性，而它们兼具的办公属性又让这一品种显示出了变现的多样性。40多万套的限量让它们拥有了充分的想象空间。

　　从当下来看，上述逻辑基本成立，但耐人寻味的是此次政策的是出发点——一方面是想让“商住”尽量回归办公属性，另一方面则是为控制外来人口。如果未来“商住”行情短期内再起，破坏了政策效应，冲击房价体系，一系列打补丁政策很可能会继续，比如规定购买“商住”公司的成立年限等等（这才是真正的“杀手锏”，看看现在的燕郊住宅市场就知道了）。

　　从短期市场来看，政策面不会允许“商住”市场的复苏；从长期市场来看，再次盘活则需要区域经济和人口的第二轮换挡振兴，只有高精尖产业带来区域经济的腾飞，才能吸引更多人口，由此才能带来对“商住”产品的自然需求和升值预期。

　　这是一个充满了不确定性的押注，赌政策、赌经济和人口，无论如何都是一个长周期的生意。