金融街的商用壁垒：快速发展之路受商用物业制约

　　沉寂近两年之后，金融街在2017年逐渐苏醒。

　　观点地产新媒体查阅，2017年以来，金融街已先后在重庆、北京、廊坊、成都、天津、佛山、上海等地揽获9宗共约68万平方米地块，耗资近140亿。此外，金融街还宣布，拟在河北石家庄新华区投资150亿元打造中央商务区。

　　相较于碧桂园、融创、中海等活跃的身影，金融街在土地市场出现的概率并不频繁，但如果和前两年的金融街相比，今年的金融街又似乎已有所不同。

　　年报显示，2015年，金融街新获取项目4宗；2016年，新获取项目2宗。

　　2017年8月30日晚，金融街在广州举行了一场口号为“生活从融开始”的盛大品牌发布会，金融街控股董事长高靓在活动现场表示：“在房地产的下半场，可能会进入到一个匀速发展的阶段，这个阶段呈现出跟上半场不太一样的风格，会慢慢形成不同的发展模式的阵营，一类可能是以规模和速度为主，另一类是小而美做精细化市场的一类公司，两类公司都会活得很好。”

　　显然，在经历了一场调整之后，金融街已经在寻找未来的发展之路。

　　风起北京

　　东临太平桥大街，西自二环路，北起阜成门立交桥畔的中国银行大厦，南到复兴门立交桥东北侧的中国人民银行总行，全长1700余米、宽600余米，在北京的市中心，这样一条具有浓郁时代特色的现代化建筑群，就是“金融街”。

　　金融街最初的发展，恰恰就与北京金融街息息相关。

　　1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》明确提出：在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行金融机构总部，规划占地面积1.18平方公里，总建筑面积400万平方米。

　　承载着建设国家级金融管理中心的重任，金融街控股的前身北京金融街建设集团应运而生。经过7年的开发建设和运营，北京金融街发展卓有成效，建筑不断落成，知名企业和金融证券机构相继入驻。

　　2000年，北京金融街建设集团收购重庆华亚，完成资产整体置换与主营业务变更，公司成功在深交所上市，正式启用金融街控股股份有限公司名称，简称“金融街”。

　　成功实现上市之后，金融街开始实施“立足北京，面向全国”的战略布局，希望将北京金融街这种以产业整合带动区域发展的“金融街模式”向外复制，并于此后几年间相继进入重庆、天津等城市。

　　除此之外，金融街亦开始尝试多元化业务模式，逐步进入住宅、度假产业、酒店、购物中心、资产管理、产业园区等业务领域。

　　2005年，金融街惠州置业有限公司成立，全面启动200多万平方米金海湾国际滨海旅游区的建设；2006年金融街（北京）置业有限公司成立；同年，公司第一座自持酒店——北京金融街丽思卡尔顿酒店正式营业；2007年金融街购物中心正式开业；2010年，北京金融街资产管理有限公司成立；2014年，创新发展模式划定固安、武清两大产业园区。

　　商用壁垒

　　然而，尽管多样化尝试多种业务类型，金融街迄今为止最为人所称道的，仍然是其最开始的以产业整合带动区域发展的“金融街模式”。

　　正所谓“成也萧何，败也萧何”，金融街曾经最引以为傲的商用物业，也是这么多年来制约其快速发展的原因所在。

　　金融产业作为彼时乃至当下的朝阳产业，以其引入来带动区域的发展，无疑是很好的概念；而金融街作为国企，背靠政府政策支持，做起此类项目来说也再适合不过。然而，即使是实力强劲的国企，亦难以承受商用物业之重。

　　以北京金融街为例，划定时间轴，从项目落地到最终建成再到成功引入产业发展起来，耗时超过7年的时间；金融街在重庆的模式同样如是，2002年金融街落地重庆，到2010才成功实现金融产业导入，前后发展超过8年。

　　在这过程当中，无疑需要金融街投入大量的人力、物力和财力。因此，我们看到，金融街近几年来做得最多的就是融资的动作。

　　2015年，金融街实现直接融资177亿元，其中海外债券15亿元、中期票据52亿元、公募公司债90亿元、私募公司债20亿元。

　　2016年，金融街又通过通过发行私募公司债、公募公司债等募集资金90亿元，取得63亿元中期票据注册额度，取得66.5亿元资产支持证券发行额度。

　　然而，虽然国企拥有着较强的融资能力，但在源源不断资金投入下，金融街似乎也有些分身乏力。

　　可以看到，金融街近几年在销售签约金额、营业总收入、净利润、土地储备等方面，几无太大的变化。这也意味着，在商用物业以外，金融街在其他业务发展上，并没有激起太大的水花。

　　数据来源：企业年报、观点指数整理

　　值得注意的是，虽然租赁规模增长缓慢，但金融街出租物业的租赁收入在稳步提升，并且提升的速度高于出租面积提升速度。这意味着，金融街这种核心商圈商用物业自持的模式，一定程度上来说，未来的租金收入说可期的。

　　路在何方

　　经过24年的多元化尝试和摸索之后，金融街已经尝到重商用模式所带来的酸甜苦辣，尽管高靓公开喊话要“小而美”、“做精细化市场”，但金融街显然也明白，以过往的商住比重，难以推动企业继续负重前行。

　　金融街官网显示，坚持地产开发和自持运营双轮驱动，逐渐形成了“以商务地产为主导，适当增持优质物业，以住宅地产为补充”的业务发展模式。金融街控股在一线城市和区域中心城市进行房地产开发，重点增持一线城市核心区域的写字楼、商业物业，提升全价值链运营能力，逐步实现公司向资产管理的转型升级。

　　近年来，以旅游、度假、养老、科技、金融、创新为主题特色小镇的开发、运营，成为公司的新业务增长点。

　　扬长避短，增持一线城市核心区域的写字楼、商业物业，显然是金融街从近年来商用运营上得出来的经验，但在增持一线核心优质商用物业之外，种种迹象显示，金融街亦有意加大在住宅销售物业方面的发展力度。

　　2013-2016年销售签约情况显示，金融街在商务产品销售签约金额上情况波动较大，但在住宅产品销售签约金额上却呈现历年增长的趋势。

　　另一方面，观点地产新媒体查阅金融街2017年以来的拿地情况，关注到的是，除了3.1亿拿下的重庆沙坪坝组团以外，剩余地块大部分都是住宅比重偏重的地块，包括28.6亿拿下的北京丰台旧改地块、7.44亿拿下的河北廊坊地块、6.7亿拿下的成都锦江地块、22.9亿拿下的北京大兴黄村地块、11.75亿拿下的佛山三水地块、22.6亿拿下的重庆礼嘉地块、35亿拿下的天津黄村地块等都是纯住宅用地或者商住用地。

　　然而，在地价持续高涨、拿地条件限制越来越多背景下，金融街的道路仍将面临挑战。