专访鼎世集团总裁吴旭辉：用实践诠释“初心”

　　提起约翰•波特曼，商业地产人一定不陌生。在建筑师眼中，他更是位于神坛上的传奇人物。

　　自1953年在亚特兰大创立自己的建筑事务所，约翰·波特曼富有创造性的作品逐渐遍布各地，他本人被称为“改变了全世界城市天际线的建筑师兼设计师”。与此同时，他又是成功的房地产开发商，其创办的波特曼集团成为纵向整合的房地产开发公司，提供包括设计、开发、管理和金融的全方位服务。在上海，位于南京西路的上海商城以及建业里酒店项目、八埭头城市综合体项目都是其投资内容。

　　对于建筑师出身的吴旭辉而言，约翰·波特曼是其从业后的偶像。作为鼎世集团的创始人之一，他一直把波特曼控股集团当做其企业发展的目标。

鼎世集团总裁 吴旭辉

　　相比大多数八零后，吴旭辉本人表现出超过同龄人的成熟，他现在与一批创始人一起管理着近三百人的团队。从创立鼎世至今，吴旭辉的身份从一名建筑师转变成集团总裁、鼎世资本董事。在中国商业地产新时代，这位沉稳的八零后总裁对市场表现出敏锐的洞悉力，也透露其对未来的乐观期许。

　　初心：波特曼的追随者

　　现在看来，鼎世集团的成长轨迹追随着波特曼的发展方向。

　　八年前，吴旭辉与几位志同道合的商业地产建筑师一同成立了鼎实国际建筑设计。公司从商业及人居设计做起，其后涉及到商业咨询和资产投资等领域，如今的鼎世集团已形成了鼎世资本、鼎实建筑、鼎世商业、中福医养四大业务板块。

　　现如今，随着商业地产市场存量大、同质化竞争加剧，很多企业面临着资金、创新发展等一系列问题，商业地产资产金融化将渐渐成为商业地产发展的重要路径。

　　随着市场需求的变化，鼎世集团也在不断加码商业地产资产运营和管理服务，并完善全产业链布局。

　　最近的一次的集团大动作中，鼎世集团与房地产基金TOP10乾立基金携手在房地产投资及运营等领域展开深入的战略合作。鼎世集团旗下泰意资产将与乾立基金共同发行并管理地产并购基金，进行地产收购投资、联合鼎世集团各业务板块提升资产运营收益；双方将在城市更新母基金、联合发行子基金管理运营优质资产、合作开发地产项目以及相关产业链股权投资等方面进行深度合作。

　　鼎世集团·乾立基金战略合作座谈会暨签约仪式现场

　　对于未来的规划，吴旭辉称，鼎世集团将全面转向资产管理及运营商的角色。

　　吴旭辉分析道，伴随着消费者物质和精神需求的提升，实体商业也必须做出更多的创新和升级。在消费升级大潮下，鼎世不仅助力传统空间的升级，还将考虑培养或合作更多的本土品牌，创立自有内容。

　　鼎世投资打造的生活品牌時在家专注于高端社区商业运营

　　远见：人口红利时代转入消费红利时代

　　在地产服务的过程中，吴旭辉发现金融贯穿商业地产全过程，项目方从拿地融资，到建设运营及后期退出都需要资金支持。

　　所以，近两年吴旭辉把大多数精力放在了鼎世资本这一业务板块。在他看来，这是行业发展的必然趋势，如今政策层面金融支持实体的原则以及大消费时代的到来则印证了他的远见。

　　他解释道，鼎世集团早已在2014年布局实体金融领域，而这两年全国金融会议上释放的信号及金融相关数据更坚定了鼎世的信心。

　　据融资规模数据显示，2017年5月末社会融资规模存量为165.2万亿元，同比增长12.9%。其中，对实体经济发放的人民币贷款余额为111.95万亿元，同比增长13.2%，涨幅高于平均水平，占同期社会融资规模存量的67.8%。

　　理财产品数据显示，截至2016年底，银行理财产品资金占比28.4%，在市场中占据绝对主导地位，累计29万亿元，其中超过70%的资金投向实体经济。金融正源源不断向实体经济输血。

　　更重要的是，当前社会三大消费主体已然变成了富裕阶层、中层中产阶级和18-35岁新生代，他们的消费需求在不断提升。从人口红利时代进入了人口消费红利时代，商业地产将面临更多的挑战和机遇。 

　　在这样的大消费时代背景下，个性化、多样化、情感化等消费需求大规模兴起，传统空间不注重新一代客群的心理需求、缺乏集客力的问题日益凸显，急需改造。

　　以鼎世集团投资运营，并联合芜湖县政府、上海市建筑学会在国家第一批美丽乡村——红杨镇西河古镇共同打造的西河古韵文化创意园为例，粮仓所在的西河老街已有600多年历史，历经沧桑但风貌依存，鼎世将其古色古香的历史底蕴与设计、文化、创新等现代元素完美融合，使得其由原本的“物质粮仓”转变为“精神粮仓”、“场所粮仓”。

　　由鼎世投资运营的西河古韵文化创意园

　　据悉，该项目总用地面积约两千五百平米，改扩建后，园区运营面积近五千平米。在改建过程中，鼎世集团为更好地促进文化与创新的融合发展，规划了各具特色的文化主题，组成茶书一味、青弋和集、西河讲堂、昔河时光、艺术别院几大板块。

　　由鼎世投资运营的西河古韵文化创意园

　　吴旭辉总结道，在现阶段，鼎世资本不仅在做资产的收并购，还会投入更多在实体的股权投资上，以此响应政府号召，促进实体经济的蓬勃发展。

　　未来：在竞争中发挥优势

　　与大多数总裁相似，吴旭辉的办公室是沉稳的中式风，给人感觉稳重又可靠。在这样的环境下，笔者却看到了一套高尔夫球包和一副拳击手套。

　　在很多人看来拳击代表热血，高尔夫球运动则更舒缓，这两种运动给人的感觉截然不同。吴旭辉称，这两者一松一弛，都是他的兴趣爱好。在他看来，拳击运动要求运动员在极短的时间内准确地了解对方的基本状况，伺时还要迅速作出相应的判断并采取相应的行动，需要具有灵巧快速的反应和顽强拼搏的精神。而高尔夫这项运动非常讲究礼仪和规则，能够磨练性格、陶冶情操，同时高尔夫的18洞就像人生：峰回路转、困难重重，想打好每杆每洞，就需要专注思考、准确判断，这样才能得出最佳解决方案。

　　在商场上，吴旭辉也深谙拳击和高尔夫球运动的精髓。随着行业的不断成熟，一些开发商（如凯德、大悦城、万达）等开始输出资产管理，同时越来越多的基金公司、券商、险资入局商业地产投融资领域。对此，鼎世要做的就是快速了解对方的实力，发挥自身优点，同时又能静下心来多交流和学习。

　　吴旭辉认为，开发商或同类商业地产服务商都有很多自身优势，鼎世要想的不是如何超过他们，而是修炼好自己。可能他们在规模性有优势，而鼎世可以做的更灵活、反应速度更快、更有创新性。

　　好在，与凯德、万达等有经验的商业地产开发商相比，鼎世集团的发展速度并不算慢，甚至在某些方面超过了它们。以凯德为例，在进入中国市场9年后，凯德商用才正式进入中国零售市场，开出首家购物中心——上海来福士广场；而万达则是花了12年开发建设第一代万达广场，并明确了企业战略转型，住宅地产和商业地产两条腿走路，将全国各地公司合并调整为商业、住宅两大建设公司。相比之下，今年8岁的鼎世集团已然明确了公司全产业链布局的战略目标，并确认向资产管理者转型，这是个转折点，也是稳步上升的新起点。

　　与行业内的竞争者相比，鼎世还算年轻，吴旭辉也对公司前景相当乐观。他认为，市场只有不断竞争，才能出现更多创新思路。相比对手鼎世有自己的独特优势，一是鼎世资本参与的项目大多是全部主控型，对整体更有把控力；第二，在三十多年改革开放的基础上，鼎世通过反思和研究可以避免走歪路；第三，鼎世集团的领导层主力都是年轻的八零后，更有活力和冲劲。在下一个经济周期来临之前，鼎世要沉下心做扎实企业文化，打好业务基础。

　　“鼎世没有很大的野心，”吴旭辉强调，“现阶段我们还在不断实践对于新零售的理解，研究属于自己的特色发展模式，希望未来鼎世模式将对整个实体商业的发展有推动作用。”

　　编者按：把波特曼集团作为参照，体现的正是鼎世集团在商业地产领域的追求。波特曼虽非世界上最大的商业地产开发商，但却在建筑、金融等领域有自己明确的定位，打造了诸多经典项目。鼎世集团相比波特曼要年轻的得多，同样深耕商业地产领域，也许它现在该做的就是不断打磨自己，静等风来。