金融街的援兵 二股东安邦认购8亿债权计划输血88亿上海地王

　　相比如今行业规模的极速增长，以高端住宅和独特商业模式著称的金融街在近两年来并未随之“水涨船高”，不过这并不妨碍其二股东安邦的持续看好及继续加持。

　　12月15日，金融街控股股份有限公司发布公告称，其全资子公司上海融御置地有限公司委托泰康资产管理有限责任公司，发行“泰康-金融街上海火车站北广场 D 地块商业不动产债权投资计划”，和谐健康保险股份有限公司拟认购D地块债权计划8亿元。

　　与两年前安邦大举举牌金融街一样，和谐健康保险正是其彼时入局的平台之一。公告显示，和谐健康保险持有金融街15.88%股权，属于公司的关联法人，因而此次拟认购将构成关联交易。

　　此类关联交易在安邦化身为金融街第二大股东的两年里，并没有太常见，不过，在这桩交易里，随着安邦进一步加码金融街，上海火车站北广场这个轰动一时却又沉寂两年之久的年度地王的融资动作却更值得关注。

　　88亿上海地王

　　事实上，在融信还未于2016年刷出110亿元的静安地王之前，上海火车站北广场地块不仅是2015年里引得华润、龙湖葛洲坝联合体、金融街激烈鏖战的闪光主角，同时也是上海土拍中刷新纪录的巨额地王之一。

　　即便在此之前的2012年该项目地块历经过一次无疾而终的出让曲折，但三年后一经挂牌，其再度引发市场关注，最终在历经层层筛选后，金融街于2015年的7月15日以88.15亿元拍得，溢价率为50.12%，楼板价27022元/平方米，成为当年轰动的地王项目，而借此，金融街也算实现了完美的入沪仪式。

　　据了解，在2014年斥资52.32亿元收购SOHO中国位于上海的“静安项目”和“海伦项目”以来，上海火车站北广场项目是金融街在上海拿下的首个项目，而该项目作为新静安五年新规划中的地标建筑之一，是上海核心区域中少有的优质项目。

　　资料显示，上海火车站北广场项目位于原闸北区上海火车站北广场以北，是一个总建面达到32万平方米的大型项目，土地总出让面积77273.7平方米，地上总建筑面积不超过326210.7平方米，地下商业建筑面积不超过24000平方米。被道路自然分割为三个地块，沿中兴路一字排开，涵括了住宅、商业、办公楼、公寓等多种产品类型。

　　这无疑是一个大体量的项目，而对于在北京市中心打造了一条全长1700米、具有浓郁时代特色的现代化建筑群的金融街来说，上海火车站北广场亦是一个绝好的复制之地。不过同样的，在“开发+持有”的双轮驱动发展模式之下，该项目中金融街也将面对开发周期长、大量资金沉淀、撬动成本高的问题。

　　此外，市场人士指出，2015年上海闸北与静安合二为一，上海火车站北广场成为新静安的核心位置，其区位优势进一步显现，不过由于项目处于上海最大旧改区域之中，周边虽然有不少的成熟社区，但环境因素有所欠缺，不利于项目的高端定位，并且难以在短时间内培育成熟的商业氛围。

　　而截至目前，上海火车站北广场项目在拿地两年后，售楼处于今年6月对外开放，首推的住宅项目“金融街融府”虽然样板房早已经开放，但目前暂未领取预售证。这也意味着，这个投资近百亿元的项目，金融街在持有开发的两年里还未有现金流回收，由此也可见其对于资金的渴求。

　　股东安邦输血

　　和谐健康保险此次认购的D地块债权计划标的，正是项目商业产品集聚的部分。

　　按照项目规划，中间C1地块规划了5栋主要建筑，将包括写字楼、商业以及超过5000平方米的文化中心；项目西侧的C2住宅地块，总建筑面积约6.35万平方米，由5栋高层住宅楼组成，其中90平方米以下中小套型占比不得低于住宅总建面的20%。

　　而东侧D地块则以总部办公楼、商业为主，将新建5幢商办楼，其中1号楼总高12层，含3层裙楼，2、3号楼总高18层，4号楼总高7层，5号楼最矮，总高4层。值得注意的是，关于地块开发后的持有也作了明确规定，C1和D地块不低于50%的建筑面积自持5年，地下商业部分统一运营。

　　据了解，本次D地块债权计划规模16亿元，债权计划存续期5年，和谐健康保险拟认购8亿元，而在此之前，D地块债权计划目前已发行4.6亿元，为市场独立第三方投资人认购，认购条件与和谐健康保险相同，均为存续期5年，收益率5.6%/年，满3年双方均可选择提前终止。

　　从投资角度来看，安邦将从这笔交易中获得还不错的收益。公告显示，和谐健康保险作为投资人，收益率为5.6%/年，债权计划存续期间金融街将通过泰康资产向和谐健康保险支付不超过2.24亿元的利息。

　　值得注意的是，即便上海火车站北广场项目在过去的两年里颇为低调，但两年来随着市场政策和环境的变化，该项目已经享受着资产增长红利。

　　据了解，融信拿下的110亿元的静安地王，距离上海火车站北广场项目仅1公里，而相比上海火车站北广场地块3万元/平方米不到的单价，静安地王的成交楼面价已经飙升至100218元/平方米。

　　此外，高力国际的2017年第三季度上海办公楼市场报告显示，随着非核心区办公楼供应的增加，上海核心区域甲级写字楼的空置率有所上升，并预测在2017年-2019年徘徊在15%左右，而就静安区而言，其空置率依旧为六个核心区的最低，为8.1%，而甲级写字楼的日租金价格为10.8元/天/平方米，仅次于陆家嘴的12.3元/天/平方米。