万科解码5300亿:商业突进与长租公寓里的REITs野望

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2018年01月09日09:18来自:观点地产网 曾剑萍
核心提示:2017年,万科累计销售约5300亿,通过招拍挂、并购等方式获得220个房地产项目。日前,万科还收购了凯德20个购物中心,继续发力商业地产。

  1月8日,万科专题阅读)召开电话会议,董秘朱旭向投资者介绍2017年12月销售情况,同时对全年销售业绩进行总结。

  或许是关乎年终,因此与往期的电话会议相比,朱旭此次言论更为谨慎,除了介绍已披露的销售业绩、土地情况,对万科、印力联合财团收购凯德专题阅读)20个购物中心一事进行说明外,对于拿地毛利率、货值、在建及未开工面积等则以“不方便透露”或者“还未测算”等言辞进行回应。

  但这并不影响市场对万科的关注,在过去的一个月内,这家龙头房企以单月合同销售金额622.3亿元,全年累计合同销售金额5298.8亿元的成绩为2017年划下完美的句号。

  土地市场上的表现也颇为亮眼,朱旭介绍,2017年万科通过招拍挂、并购及合作等方式累计获得220个房地产项目,总建筑面积4868万平方米,权益面积2877万平方米,应付土地权益金2203亿元;同时获取54个物流地产项目,总占地面积达418万平方米。

  5300亿销售解码

  2017年下半年,万科曾多次在电话会议上发出“年末冲量”的预警,而实际行动发生在最后一个月。1月3日公告的数据显示,12月单月,万科合同销售面积453.2万平方米,同比增长171.9%,环比上升97.4%,合同销售金额622.3亿元,同比增长165.9%,环比上涨79.1%,成为全年销售第二高的月份。

  在单月超600亿的助攻下,万科全年累计实现合同销售5298.8亿元,同比增长45.3%,成功逆转恒大,位列销售排行榜第二位;合同销售面积3595.2万平方米,同比增长30%。

  电话会议上,朱旭将12月份销售额大幅上涨归结于推盘与客户认购率的上升,她介绍,12月是万科推盘最多的的月份,同时客户认购率超60%,为全年第二高的月份。

  从销售增长来看,12月份,以南京、宁波、徐州、天津、合肥、沈阳、长春等城市上海区域及北方区域销售环比增长最大,南方区域次之,中西部区域增长较为缓慢;而从土地面积来说,中西部区域占比最大,北方区域次之,随后是南方区域,上海区域占比最少。

  销售亮眼外,土地市场上的进击身影同样引人注目,最后一个月,万科共获取26个房地产项目,总土地面积约213.4万平方米,总计容建筑面积约524.7万平方米,权益建筑面积约276.9万平方米,权益价款177.8亿元。

  截至2017年12月,万科累计新增220个项目,合计总建筑面积4868万平方米,权益面积2877万平方米,应付土地权益金2203亿元,平均楼面价7655元/平方米,撇除收购广信资产包带来的影响,平均楼面地价则为每平方米5000元多。

  拿地方式也呈现多元化,朱旭介绍,在万科获得的220个项目中,公开招拍挂获取128个项目,股权并购79个,剩余的13个则通过权益合作获得。

  测算发现,万科2017年拿地金额占销售比例超50%,电话会议上,有投资者质疑加大扩储是否因货值不足,朱旭回应称,拿地金额占销售比上升的主要原因在于收购“单价高、面积大”的广信资产包,同时强调万科“审慎投资”。

  不过,朱旭也承认,进入2017年,随着土地竞拍对自由资金、自持比例的要求逐渐增多,公开土地市场门槛随之增高,与此同时,融资成本也在不断攀升,占据更多资源的大型房企拥有更多优势,行业整合的趋势也更加明显。

  朱旭称,在此背景下,万科将会一如既往保持谨慎投资战略,根据销售回款情况,测算未来盈利水平,实行项目跟投,以此确保拿地安全性,同时她表示,万科不会把太多的钱压在土地上,“因为会降低ROE水平”。

  万科商业与长租野望

  循例介绍销售业绩以及新增土地情况后,朱旭还特意对三天前万科、印力联合其他财团收购凯德旗下20个购物中心进行说明,这一举动也显示出万科对商业板块的重视。

  对于收购原因,朱旭解释称,商业地产是万科转型城市配套服务商非常重要的部分,印力作为万科商业运营平台,在管理规模上追求的是“数一数二”。

  她介绍道,此次收购的购物中心,平均建筑面积约为14万平方米,总建筑面积95万多平方米,交易完成后,将全部交由印力运营,由此,印力管理面积已超过1000万平方米,进一步扩大万科在手的持有性商业运营规模。

  朱旭进而指出,20个购物中心中,大部分的项目本来就是由印力和凯德共同开发,基本都位于城市核心商圈,印力对项目有长期的观察、了解,因此对后期的运营有一定的保障,也有助于引入凯德的商业人才。

  不过,朱旭也坦诚,这种持有重资产的商业运营模式,成本是比较高的,因此万科也希望通过金融+商业的轻资产模式加快商业物业的发展。在这方面,万科和印力此前均有尝试,包括组建商业地产投资基金,发行CMBS进行二次融资等。“未来,万科会积极借鉴、尝试。”

  除此以外,对于近期处于风口的长租业务,朱旭也作出进一步的介绍称,万科自2014年便已开始发展租赁住宅,至今已持有3万间集中式公寓,连同未开业公寓达10万间,出租率达95%以上,但她也指出运营中的困难。

  “如果以重资产的模式持有,自有折旧等方面的成本会比较高;如果纯粹做轻资产运营,后期就无法享受到资产增值带来的收益,”因此,万科也希望未来金融政策能在相关层面上有所突破,准许发行REITs,实现商业地产及租赁住宅的资产证券化。

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文章关键词:万科 凯德 万科业绩
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