万科解码5300亿：商业突进与长租公寓里的REITs野望

　　1月8日，万科召开电话会议，董秘朱旭向投资者介绍2017年12月销售情况，同时对全年销售业绩进行总结。

　　或许是关乎年终，因此与往期的电话会议相比，朱旭此次言论更为谨慎，除了介绍已披露的销售业绩、土地情况，对万科、印力联合财团收购凯德20个购物中心一事进行说明外，对于拿地毛利率、货值、在建及未开工面积等则以“不方便透露”或者“还未测算”等言辞进行回应。

　　但这并不影响市场对万科的关注，在过去的一个月内，这家龙头房企以单月合同销售金额622.3亿元，全年累计合同销售金额5298.8亿元的成绩为2017年划下完美的句号。

　　土地市场上的表现也颇为亮眼，朱旭介绍，2017年万科通过招拍挂、并购及合作等方式累计获得220个房地产项目，总建筑面积4868万平方米，权益面积2877万平方米，应付土地权益金2203亿元；同时获取54个物流地产项目，总占地面积达418万平方米。

　　5300亿销售解码

　　2017年下半年，万科曾多次在电话会议上发出“年末冲量”的预警，而实际行动发生在最后一个月。1月3日公告的数据显示，12月单月，万科合同销售面积453.2万平方米，同比增长171.9%，环比上升97.4%，合同销售金额622.3亿元，同比增长165.9%，环比上涨79.1%，成为全年销售第二高的月份。

　　在单月超600亿的助攻下，万科全年累计实现合同销售5298.8亿元，同比增长45.3%，成功逆转恒大，位列销售排行榜第二位；合同销售面积3595.2万平方米，同比增长30%。

　　电话会议上，朱旭将12月份销售额大幅上涨归结于推盘与客户认购率的上升，她介绍，12月是万科推盘最多的的月份，同时客户认购率超60%，为全年第二高的月份。

　　从销售增长来看，12月份，以南京、宁波、徐州、天津、合肥、沈阳、长春等城市上海区域及北方区域销售环比增长最大，南方区域次之，中西部区域增长较为缓慢；而从土地面积来说，中西部区域占比最大，北方区域次之，随后是南方区域，上海区域占比最少。

　　销售亮眼外，土地市场上的进击身影同样引人注目，最后一个月，万科共获取26个房地产项目，总土地面积约213.4万平方米，总计容建筑面积约524.7万平方米，权益建筑面积约276.9万平方米，权益价款177.8亿元。

　　截至2017年12月，万科累计新增220个项目，合计总建筑面积4868万平方米，权益面积2877万平方米，应付土地权益金2203亿元，平均楼面价7655元/平方米，撇除收购广信资产包带来的影响，平均楼面地价则为每平方米5000元多。

　　拿地方式也呈现多元化，朱旭介绍，在万科获得的220个项目中，公开招拍挂获取128个项目，股权并购79个，剩余的13个则通过权益合作获得。

　　测算发现，万科2017年拿地金额占销售比例超50%，电话会议上，有投资者质疑加大扩储是否因货值不足，朱旭回应称，拿地金额占销售比上升的主要原因在于收购“单价高、面积大”的广信资产包，同时强调万科“审慎投资”。

　　不过，朱旭也承认，进入2017年，随着土地竞拍对自由资金、自持比例的要求逐渐增多，公开土地市场门槛随之增高，与此同时，融资成本也在不断攀升，占据更多资源的大型房企拥有更多优势，行业整合的趋势也更加明显。

　　朱旭称，在此背景下，万科将会一如既往保持谨慎投资战略，根据销售回款情况，测算未来盈利水平，实行项目跟投，以此确保拿地安全性，同时她表示，万科不会把太多的钱压在土地上，“因为会降低ROE水平”。

　　万科商业与长租野望

　　循例介绍销售业绩以及新增土地情况后，朱旭还特意对三天前万科、印力联合其他财团收购凯德旗下20个购物中心进行说明，这一举动也显示出万科对商业板块的重视。

　　对于收购原因，朱旭解释称，商业地产是万科转型城市配套服务商非常重要的部分，印力作为万科商业运营平台，在管理规模上追求的是“数一数二”。

　　她介绍道，此次收购的购物中心，平均建筑面积约为14万平方米，总建筑面积95万多平方米，交易完成后，将全部交由印力运营，由此，印力管理面积已超过1000万平方米，进一步扩大万科在手的持有性商业运营规模。

　　朱旭进而指出，20个购物中心中，大部分的项目本来就是由印力和凯德共同开发，基本都位于城市核心商圈，印力对项目有长期的观察、了解，因此对后期的运营有一定的保障，也有助于引入凯德的商业人才。

　　不过，朱旭也坦诚，这种持有重资产的商业运营模式，成本是比较高的，因此万科也希望通过金融+商业的轻资产模式加快商业物业的发展。在这方面，万科和印力此前均有尝试，包括组建商业地产投资基金，发行CMBS进行二次融资等。“未来，万科会积极借鉴、尝试。”

　　除此以外，对于近期处于风口的长租业务，朱旭也作出进一步的介绍称，万科自2014年便已开始发展租赁住宅，至今已持有3万间集中式公寓，连同未开业公寓达10万间，出租率达95%以上，但她也指出运营中的困难。

　　“如果以重资产的模式持有，自有折旧等方面的成本会比较高；如果纯粹做轻资产运营，后期就无法享受到资产增值带来的收益，”因此，万科也希望未来金融政策能在相关层面上有所突破，准许发行REITs，实现商业地产及租赁住宅的资产证券化。