2017年广州购物中心平均租金微涨0.8% 2018年新零售拓展活跃

　　1月16日，仲量联行发布广州房地产市场2017年度回顾及2018年展望报告。

　　报告指出，2017年广州购物中心整体租赁需求稳中有升，整体空置率在4.0%-4.5%区间徘徊，较之上半年的4%-5%，略有回落。

　　虽然2017年整体租金仅小幅微涨0.8%，但大宗投资成交活跃，且以带租约出售的成熟物业为主，可见投资者对未来租金上涨有正面预期。

　　此外，基于“中产阶级崛起和居民消费升级”带来的正面作用，报告预判2018年购物中心租赁需求将继续走强。

　　租赁需求稳中有升，谁的功劳？

　　从区域来看，市区购物中心租赁需求稍微好转，客群定位开始逐渐从家庭型客群转向年轻消费者，但空置率表现分化，个别项目受业态调整影响，空置率改善缓慢。

　　郊区新兴商圈项目得益于持续导入的居民人口，以及广州地铁4号线南延段、9号线一期、13号线首期和14号线知识城支线等4条新线路开通等利好因素，受到来自快时尚等业态的连锁零售品牌欢迎，不少新项目开业率都在90%以上，整体表现突出。

　　就品牌方租赁需求而言，报告专门提及2个业态：服饰零售、汽车体验店。

　　· 服饰零售

　　仲量联行报告指出，2017年广州市零售市场较2016年稍为活跃，中端及以上定位的服饰零售品牌随着销售回暖，扩张态度开始转向积极。在此前缺乏优质综合型购物中心的近郊新商圈，零售品牌拓展相对积极。

　　据赢商网不完全统计，2017年UR、优衣库、H&M、Newlook等快时尚品牌，合计约在广州拓展了9家全新门店，大部分门店选址位于花都、萝岗等城郊购物中心。

　　· UR：在广州拓展3家全新门店，分别进驻万菱汇、中华广场、花都骏壹万邦；

　　· 优衣库：在广州拓展3家全新门店，分别进驻丽影广场、捷登都会、合生广场；

　　· H&M：在广州拓展2家全新门店，分别进驻萝岗万达广场、合生广场；

　　· Newlook：在广州拓展1家全新门店，进驻万菱汇。

　　十大快时尚品牌2017年拓展盘点：

　　· 汽车体验店

　　2017下半年，部分新能源汽车及高档汽车品牌进入购物中心开设体验店，也带来新的租赁需求。

　　据赢商网了解，2017年11月16日，保时捷中国第100家销售网点落户天河路商圈的天环广场。这是广州首个保时捷零售体验展厅，也是天环广场继引入广州第2家特斯拉体验店后，又一次引进汽车品牌。

　　对此，天环方面的考量是，“现在年轻人喜欢两类车，一是新能源车，另一个就是超跑。因此天环就将这两类车型的顶尖品牌引进来。”而品牌方则看中其与购物中心的“客群重叠”。

天环广场保时捷零售体验展厅

　　大宗收购背后：投资者们的租金上涨预期

　　回顾2017年，广州购物中心整体租金小幅微涨0.8%，这一涨幅相较2016年略有提升。这其中，议价优势较为明显的分别是：硬件较新、业绩表现良好的市区购物中心，以及业绩表现良好的近郊商圈购物中心。

　　而部分相对老旧或租金已达一定高位的商场，则出现租金回落迹象。

　　在全年租金仅小幅微涨的整体态势下，优质零售物业大宗投资交易活跃，年内先后涌现西城都荟、天河新天地、太阳新天地、乐峰广场等4宗收购。

　　其中，领展房地产投资信托基金以40.65亿元人民币收购广州荔湾核心商圈唯一中高端购物中心——西城都荟，是为华南地区近年来最大宗购物中心交易。

　　上述收购以带租约出售的成熟物业为主，可见国内外机构性投资者和零售物业运营商对广州商业市场看好。

　　此外，个别项目成交之后经过调整后取得租金收入上升，提高了机构投资者对具有较大租金增长潜力的购物中心的投资意愿，并愿意接受溢价。

　　2018年：租金预计继续提升 新零售积极开拓广州市场

　　基于中产阶级崛起和整体居民消费升级带来的正面作用，仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明认为，预计2018年购物中心整体租赁需求将比2017年有进一步的提升。

　　据仲量联行统计，2018年广州购物中心新增供应量将比过往历年高，预期迎来超过40万㎡优质零售面积，且空置率和租金预计都将有乐观走向。

　　· 租金：随着需求改善，租金预计将有一定提升空间，特别是积极升级改造的购物中心，多样化的消费体验将提升人流量和销售额；

　　· 空置率：新项目分布在不同商圈，预租进展良好，预期整体空置率不升反降；年轻化消费需求将继续推动租赁需求走强。

　　据赢商网进一步统计发现，2018年广州有20座购物中心有开业计划，商业体量合计约达200万㎡。除了位处珠江新城CBD的广州K11，其余项目大多位于天河、海珠、番禺、白云、黄埔等城区的城市新兴商圈。

　　2018年广州（计划）开业项目盘点：

　　业态方面，报告特别指出除了精品影院、高端教育培训业态，以新型超市为代表的“新零售”业态，将于2018年积极拓展广州市场。

　　这类型超市趋向精致而创新的经营理念，选择进驻人口密集且具有一定消费力的社区，拓展面积大多介于3000-5000㎡之间。

　　据赢商网了解，永辉超市将于2018年进驻M+Park漫广场、百信广场西区、萝岗奥园广场、花城金沙汇等新项目。其中，百信广场西区、M+Park漫广场都将同时引入永辉旗下精品超市和超级物种。