重庆大雅·欢乐里 潘敏：精研细磨 以匠心打造商业地产界“超级IP”

　　（赢商网报道）重庆商业在近年的发展中，慢慢涌现出一批跳脱传统、追求精益求精的商业地产开发商，让重庆商业在发展道路上日益见好。也正是坚守着一份对品质的追求，耐得住精雕细琢的寂寞，让项目更好的同时，也带给商业地产界更多的思考。作为重庆首个开放式街区生态商业，大雅·欢乐里自开启全球招商以来，迅速进入人们视野，精致慢调生活街区的概念更使人眼前一亮，令业内外对该项目充满了期待。

　　近日，重庆大雅欢乐里商业公司执行董事潘敏先生接受了赢商网的独家专访，首次在专访中公开解读了重庆大雅欢乐里的操作理念，干货满满。在采访中，潘敏先生表示了对项目的坚定信心：“大雅· 欢乐里作为大雅在商业地产领域的开篇钜作，择址发展势头强劲的重庆北区，专享两江新区和自贸区双重政策利好，以优越的区位、便捷的交通、成熟的配套、强劲的消费基础、创新的商业空间，匠心打造具有城市影响力的“超级商业IP”。　

　　潘敏，重庆资深商业项目操盘手，从事商业运营30余年，曾在协信地产、珠江实业、嘉发实业、盈石资产管理等多家企业任职，先后参与过100万方购物中心从策划定位，招商组织，运营管理的全盘实操。

　　选址逻辑

　　城市发展战略重心向北 填补巨大品质商业空白

　　记者到达潘敏先生办公室时，他还在忙着处理项目上的事务，而即便如此，在与记者沟通前，他还是抽出时间整理了一下自己的着装。而在随后的采访中，他的这种精细，同样体现在了他的专业水准上。

　　潘敏先生认为，一个商业项目成功与否，首要看选址。无论市场如何变化，“地段为尊”一直是衡量项目价值的第一标准！所以，在项目选址时需要具备超前眼光。政策战略、消费市场、交通优势等因素都对项目有重大影响，大雅·欢乐里选址重庆北金开大道，独特的区位优势功不可没。

　　近年来，重庆发展一路向北，区域建设如火如荼，从如同一张“白纸”的荒野之地，到如今的高端宜居住宅区，一部“金开发展史”，不仅成为大众的传奇谈资，更成为重庆宜居、宜商、宜业的首选之地。据悉，目前金开区域涵盖30个高端社区、20万常住人口、总体流动人口高达100万，预计到2020年，该区域将汇聚80席高端城市居住社区，50万常驻高消费人群，为区域带来巨大的消费潜力。然而随着金开的强势崛起，其商业配套逐渐难以满足急速增长的品质消费需求。据赢商网了解，以金开商圈为核心，周围传统商业皆为社区型商业定位，主要以零售类、生活服务类为主，部分品牌同质化，置业北部的都市精英人群更多的仍然白天忙碌在传统主城中心区域，而把金开的豪宅仅作为晚上的休憩之地，巨大高端商业空白亟待填补，大雅·欢乐里应势而生，弥补了金开大道商业市场空白，将消费留在金开本地。

　　当然，交通便捷也是大雅·欢乐里的一大优势。项目地处两江新区金开核心地段，紧邻江北机场、寸滩保税区、重庆北站三大城市集散中心，尽享轻轨3号线、5号线与重庆金州、金渝、金开三大干线贯通的交通优势。“战略重心北移，加上便捷的交通优势，大量外来人口不断涌入重庆北区，金开大道发展前景看好。”

　　定位逻辑

　　精粹慢调生活街区 重点释放重庆北区消费潜力

　　潘敏先生告诉赢商网，当前的中国商业地产，正面临着存量与开发双方面转型的艰难期。一方面是各地商业开发建设潮此起彼伏，竞争激烈。另一方面，存量购物中心面临着品牌、业态的高度同质化，经营艰难。在商业转型的大潮下，只有找准定位、做出“脱胎换骨”式创新的项目才能成为赢家。

　　古希腊哲学家亚里士多德曾说，“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。”然而在如今在充斥着钢筋水泥、极度缺乏公共空间的大城市中，忙碌的工作节奏愈发让人渴望空间和回归自然。据潘总介绍，作为重庆首个开放式绿色商业项目，建筑面积约10万平方米的大雅·欢乐里几经研磨论证，最终择定欢乐是永远的时尚，自在是生活不变的主题，将项目定位为”精粹慢调生活街区 ”，希望消费者能在此尽情享受自在欢喜生活。  

　　首先，在建筑空间打造上，整个项目将采用开放式街区的模式，以9栋层错分明的“开放式商业建筑集群”形态为差异化，独特打造街区式生态商业，融入大量生活广场及重庆唯一垂直绿色景观体系，灵活演绎重庆特有的地形空间感。项目多连廊及大退台设计，将空间最大化利用，营造一片开放自由的城市垂直生态购物广场，保留低密度开阔空间，为拓展商家有效的外摆盈利空间，形成与传统商业的差异化价值，升级商家经营体验，同时独一无二的建筑景观以及多广场、多露台、多功能业态的共同打造，也将为消费者带来更有特点与文化色彩的街区性商业体验，在精粹慢调生活里，感受最真实的快乐。

　　潘敏先生表示：“ 街区商业如果做好了，会比盒子商业更有趣。盒子商业的商家、货品琳琅满目，但单一的空间、场景、消费体验也让大家略显疲态。大雅·欢乐里立足重庆北区高潜力目标客群，不再局限于压迫人流对坪效的贡献，着眼于消费者舒适、美学、创意、自我、好奇的心理追求。以公园式的购物场景，放缓呼吸、放慢脚步，在一步一景中将消费变成对商家、对景观、对自然的探索。”

　　其次，在业态规划上，大雅·欢乐里以乐活生活、慢调休闲、家庭亲情、商务社交、主题文艺、素质提升六大欢喜功能业态为支撑，在满足消费者品质消费需求的同时，并将创新引进众多等新兴业态和品牌，致力于打造一个品质出众、功能完备，又具有鲜明个性的品质商业高地，让整个大雅·欢乐里“精粹慢调生活街区”的定位更加具象。

　　潘敏向赢商网表示，大雅·欢乐里在品牌引进上力求做到“人无我有，人有我精”的标准，通过分层主题业态规划，打造有超强业态整合能力的商业复合体。“我们的目标就是打造一个除了工作和家庭之外的‘第三生活空间’，除了注重商场的舒适度以及空间环境的营造之外，我们也会不断引导商户，在品牌的展示上做到创新，根据不同的项目做出不一样的规划设计，让消费者在这里不再只是简单的买买东西，更希望这个空间是消费者情感和精神交流的场所，让他们觉得一天都呆在这里也会非常的愉悦。”

　　运营逻辑

　　情感营销 有故事性的商业才是购物中心的核心价值

　　“我们童年时最能够被吸引到的一定是故事，因为故事告诉我们的东西容易被记住。无论是场景化的街区还是场景化的主题，成功的关键在于找到一个合适的切入点，然后通过情节化的故事让消费者记住，并由此成为聚集客流的焦点。”在为赢商网解释大雅·欢乐里运营逻辑的同时，潘敏先生似乎也是在描述着项目的未来。

　　首先，商业地产市场每天都在变，消费者在变，购物中心也变成了生活方式的中心。商业地产开发商现在正是为商业项目赋予新商业内涵，往情景化、体验、生活方式方向走。所以说，对消费者而言，没有粘度一说，你对他有吸引力他就来，没有则不来。潘敏先生告诉赢商网，目前大雅·欢乐里项目在做和未来要做的事情就是把项目当成一个IP来打造，并赋予大雅·欢乐里这个IP容易引发共鸣的切入点，然后围绕这个切入点铺开一系列的场景，场景背后的“故事”将其主题深化，再结合寓教于乐的互动活动，通过打造成差异化、主题化以及带有情景的故事性场所，从而吸引与项目定位相符的消费者。据潘总透露，接下来，大雅·欢乐里将自创IP形象，比如淘宝商城的“猫”、京东的“狗JOY”、苏宁易购的“小狮子”等等，萌化的动物图案让企业形象更加地接地气，也很有辨识度，容易被大众记住，大雅·欢乐里自创IP形象也将是对项目IP打造的进一步诠释。

　　其次，“我们的理念认为，商业不是死的建筑，而应该要像人一样有骨骼，有血肉，应植入有趣味、有生命力的东西在里面，让它有灵魂。“潘敏先生告诉赢商网，其实购物中心有2个“上帝”：商户、消费者，大雅欢乐里后期运营中都将与这两个层面积极互动。关于业内常说的项目搭台 品牌唱戏的说话，潘总并不太认可，他表示，开发商与经营商家共同演绎才是商业项目成功的关键。

　　在采访过程中，潘总表示，大雅地产本着共赢共荣的理念，以商家盈利为前提，将物业未来的资产增值远期目标作为制定租务政策的战略思路，对具有品牌号召力影响力的商家和一些具有经营能力的创新潮牌商家，可采取除租赁以外的联营、合作等多种合作模式。在未来的运营中，项目还将全面引入智慧商城的概念，通过强大的软件系统，实现对消费者品牌爱好度，品牌消费力等数据的统计，为商家提供精准的营销依据。同时也可以通过该系统为消费者带来APP网上下单，停车反向导航等智能化的消费体验，全面增强消费者的粘性。

　　采访不知不觉持续了2个小时，我们看到的不仅仅是一个专业的商业地产人，更着实的感受到了一份内敛和坚韧的匠心，一个充满了期待和有趣的激情与梦想。在潘敏先生的详细阐释中，大雅·欢乐里的形象愈加清晰。“天时地利人和”的完美状态背后，是整个团队的努力和担当，是丰富经验的传承与升级。正如潘敏先生所言，有理念、有情怀、有匠心、有趣味，才能做好商业项目，有趣的人，做有趣的事，大雅·欢乐里致力于为重庆的商业发展注入更新鲜的元素和更强大的活力，努力打造成重庆乃至西南商业一张崭新的名片。