万科多元化的结果，就是痛失“住宅一哥”的宝座?

　　业绩如逆水行舟，不进则退。

　　2014年，万科集团董事长郁亮提出了“白银时代”的概念，他认为，“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，过去‘胆大为王’，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了”。随后几年，关于房地产是否真的进入“白银时代”的争论便从未停止。至今，仍有人坚信这家宇宙房企的新任掌门人，对房地产形势的判断是正确的。

　　然而，“白银时代”这一说法近期遭到融创中国董事长孙宏斌“怒怼”。2017年11月5日，融创中国董事长孙宏斌在出席武大校友企业家联谊会长三角峰会主办的某论坛时表示，“万科提出房地产是白银时代，我说这太扯了。为什么呢，当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛。”

　　孙宏斌甚至认为，这是钻石时代。“谁的钻石时代呢？大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了，这个时代就结束了。我觉得房地产的上半场还会持续5年、10年。这是我说的中国房地产市场的上半场，我们一直是引领者。”

　　到底是“白银时代”还是“钻石时代”，暂且不论。但回望近两年的全国房企销售榜，曾经的住宅龙头大哥万科或已跌落神坛。

　　2017年房企销售再次刷新记录

　　的确，从日前公布的数据来看，2017年国内各大品牌房企的销售业绩再次刷新记录，房地产销售仍然处在高峰中，并未出现郁亮眼中的“悲观”局面。究竟郁亮对于房地产“白银时代”的判断是否出现偏差，连续两年丢掉房地产销售桂冠的万科，能否在多元化道路上加速发展，行业对此看法不一。

　　据克尔瑞研究中心发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》榜单显示，三大龙头房企碧桂园、万科、恒大均突破5000亿大关，强者恒强。有17家房企业绩突破千亿，预计2020年有望超30家；TOP100房企占比历史性突破50%，份额加速集中。

　　2015年，万科曾以2614.7亿元全年销售金额震惊整个行业，但短短一年后的2016年，恒大最终以3732亿元的销售战绩赶超万科。而2017年销售排名前三名的碧桂园、万科、恒大均已跻身5000亿阵营。

　　在多位业内人士看来，“白银时代”的说法，并不能站稳脚跟。

　　从数据来看，尽管“限售”等楼市调控政策不断加码，更多城市加入调控行列，但市场表现依然乐观，房地产销售面积与金额也再次刷新历史同期记录。

　　易居研究院研究中心总监严跃进认为，2017年房地产市场交易再创新高，尽管已经进入到降温的上半场。但2018年下半年或呈现小幅反弹迹象，进而呈现U型的市场走势。所以，房地产市场的顶部还没有出现，实际发展空间还在进一步膨胀，房地产市场并未真正进入“白银时代”，应该乐观看待市场发展机会。

　　万科持有土地面积缩减

　　对于房地产企业而言，土地是最重要的生产资料。土地的储备量也决定了未来的销售业绩。

　　连续两年丢掉房企销售桂冠的万科，2017年的土地购入情况仍不理想。

　　根据易居研究院智库中心提供的数据显示，在恒大、碧桂园等规模房企大幅增加土地持有面积的2017年，万科却仍然保持了前几年的土地规模。截止到2017年底，从各大品牌房企的年末土地持有建筑面积来看，恒大持有土地建筑面积达4965万平方米，碧桂园持有土地建筑面积6420万平方米，万科持有土地建筑面积为2808万平方米。

　　从三大房企近些年的土地持有建筑面积变化情况来看，与2013年相比，恒大2017年底的土地持有建筑面积较2013年的2231万平方米增加了2734万平方米，碧桂园的土地持有建筑面积也较2013年的1664万平方米增加了4756万平方米。在第一梯队的两大房企均加大补仓的时候，万科2017年的土地持有建筑面积却较2013年缩减了2698万平方米。

　　不仅是恒大、碧桂园加大补仓，保利、龙湖等千亿规模房企也纷纷增加土地储备，在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中，也一方面推翻了“白银时代”的说法。

　　一直认为房地产市场处于“钻石时代”的孙宏斌，带领融创在近些年不断疯狂收购，抢占市场份额。而几年来的“攻城掠地”，融创在房地产市场的地位也逐年攀升。2016年以1500亿元的销售金额排名第七的融创，2017年便以3620亿元的销售额跻身第四。

　　或许是基于对房地产“白银时代”的预判，使得万科的角色从“宇宙第一大房企”到“城市配套服务商”发生转变，业务触角伸至长租公寓、文化娱乐和教育养老等领域的万科，逐渐弱化了房地产开发业务。

　　新城控股高级副总裁表示，究竟房地产是进入“白银时代”还是“钻石时代”，不同人有不同看法。实际上，对于大型房企可能是“钻石时代”，因为预测在四、五年以后，90%的中小房企会退出江湖。到2020年时，房地产市场就是20强房企的天下，因此对于大型房企而言便是“钻石时代”，因为所有资源都在向他们集中。但真正是最好的时代还是最坏的时代，还是要看针对的对象所处的位置。

　　万科“宇宙第一大房企”的角色转变

　　尽管种种数据表明，房地产市场并没有进入“白银时代”，但万科仍然一意孤行，并没有急于扭转自身行业老大地位不保的局面，反而有一种将“宇宙第一房企”拱手让人的架势。

　　1月5日晚间，在万科集团松花湖媒体答谢会上，万科集团董事长郁亮再次重申了万科正在进行由“宇宙第一房企”向“城市配套服务商”的角色转变。而自2017年6月万科进入“郁亮时代”以来，转型便成为这家超规模房企的关键词。

　　郁亮表示，未来万科将要关注三个领域。其一，大力发展租赁住宅业务；其二，发展物业服务、长租公寓、商业、物流、教育、养老、滑雪度假等业务；其三，在绿色战略方面拿出新的解决方案。“我们从来没有让自己停在一个舒适区，我们永远相信增量比存量更重要，未来比现在更重要，为此我们必须全力以赴做事。”

　　从单一住宅开发，到发展房地产开发产业链上的多元业务，成为万科近几年来最为显著的变化。郁亮表示，未来十年，万科整个版图里房地产开发等核心业务，仍将占最重要位置。但他同时表示，“未来万科将在转型的道路上走得更快。”

　　万科的避“轻”就“重”

　　如今的万科已经不再是单纯的住宅开放商，它的业务触角延伸至长租公寓、教育养老、文化娱乐、商业地产等多个领域。

　　“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”数年前，万科前任董事会主席王石曾经说过这样的话，来表达他拒绝万科搞多元化的决心。在王石固有的思维中，住宅是万科的“轻资产”，非住宅业务对万科来说是“重资产”。

　　而在郁亮接手万科之后，先是在2017年7月，以169亿元将物流巨头普洛斯收入囊中，成为国内物流地产老大。近日又联合印力与Triwater收购凯德在中国的20个购物中心项目，大力发展商业地产。

　　万科涉及的多元化业务。在行业人士看来，不论是物流地产还是商业地产再或是长租公寓，都难以与住宅地产的利润回报率相提并论。这几项业务的回报周期较长，资金沉淀多，资本的重要性不言而喻。虽然多元化业务转型是众多房企近年来发展的重心，但相比高歌猛进的住宅销售业务，这几项业务发展尚未成熟，对公司收入贡献不足，盈利依然是明天的事情。

　　严跃进表示，对于多元化的业务来说，逻辑上说回报率是要超过住宅的传统业务的，但是实际上住宅市场这两年出现了一个所谓大爆炸的时代，即交易需求突然放量，反而在资金回笼方面，做住宅的机会大于其他领域的机会。

　　国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，养老业务是企业承担社会责任的表现之一，这项业务表面看起来概念很好，但短时间内看不到收益，会影响企业的利润回报和经营性现金流；而物流地产本身行业具备较好的发展潜力，未来物流也是会越来越发达，很多企业包括京东也很早就涉足物流地产，但发展的差异化会很大。物流地产并非万科所长，不是它历史强项业务，所以很难评估万科的物流地产未来发展如何。

　　欧阳捷认为，长租公寓目前是没有盈利模式的，在一线城市的投资回报率不到1.5%，假设租金上涨一倍，加上多种经营收入如物业管理费、停车费、广告费都翻一番，投资回报率都不到3%，根本覆盖不了投资成本。而养老业务，现在看起来盈利模式并不清晰，目前企业都在试水，这项业务在经济收入水平得到进一步提高后，市场才会被打开。

　　近些年，万达积极吸引各类企业入股，尤其是互联网方面的企业入股，加快轻资产运作的战略思路。当行业都在轻资产化的时候，万科却背道而驰做起了重资产，这是否会让万科的发展受到掣肘。

　　黄立冲认为，王石时代或说经历股权纷争之前的万科是一家逐利型企业，它主要独立按照房地产市场的变化，来做相应的业务调整，所涉及的业务都只做对自己有利的业务。但其在承担社会责任、代表政府担任的战略职能，以及在国民经济中的支柱作用并没有太明显。随着深圳地铁入股万科以后，万科从一个纯粹盈利的企业，变成了一个社会型企业，也就是说它承担了更多的社会责任，包括按照政府政策来发展，起到了一定的社会维稳的作用。

　　所以，目前万科走向重资产是因为要承担更多的社会责任，这样一来，万科的商业元素、逐利因素便减少了，所以未来会严重影响万科的投资回报和经营性现金流，尤其是经营性现金流，未来会看到报表中这项数据明显恶化。当然其他数据未必会恶化，因为万科持有的投资物业可以进行重估增值，但对于股东而言，这种重估增值的价值不是很大。

　　对于万科的多元化战略问题，笔者联系了万科集团。万科方面表示，万科定位于城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的两条主线。万科核心业务包括住宅开发和物业服务。近年来，在巩固核心业务优势的基础上，围绕城市配套服务商的定位，积极拓展业务版图，进入商业开发和运营、物流仓储、冰雪度假、集中式长租公寓、养老、教育、“轨道+物业”等领域，同时积极参与混合所有制改革。

　　对方还引用了新任万科总裁祝九胜在2月1日的媒体见面会上的发言：“万科的人才、团队、体系都是相对完整的，绝对不会因为一个重要岗位人员的变化而改变公司的风格，改变公司既定的战略。万科的城市配套服务商战略也是源于三年前，不管谁在哪个位置上，这个战略都会坚定不移地执行下去。”

　　但对于万科多元化业务的利润回报情况，以及对万科资金链的影响等问题，对方表示目前暂无法回应。