白德利太古生意经与许华芳宝龙抓住上海市场的关键词

　　2017年，一路向好的中国房地产在创下一个又一个新纪录之后，逐渐走向周期的顶点，新的一年将会是“小年”的判断在行业内广为流传。

　　在迈入“小年大周期”的阶段，虽然市场景气度下降大环境中房企的表现依然亮眼，但更多企业都在努力改变和创新，为即将到来的“小年”储备着粮草。

　　中国房地产发展数十年来，无论周期长短都自有起落曲线，螺旋式向上发展的趋势一直得以维系。在此间，无数企业和企业家翻涌沉浮，殚精竭虑，或谋一时、或谋全局，有所得、有所失。

　　一直以来，观点地产新媒体都在努力通过与第一线企业家深入交流和对话，借此洞察中国房地产企业家如何认知行业、掌控企业，以及他们会用怎样的视野来诠释自身的行动与思考。

　　无论如何，房地产行业正是由无数个弄潮时代的企业家、企业领袖所引领，而领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进程的符号，这正是观点地产新媒体一直坚持推出“领袖访谈”的宗旨所在。

　　2018观点年度论坛即将到来之际，观点地产新媒体翻阅过去一年曾经近距离接触和深度交流的一批中国房地产企业家，再一次重温他们的思考、探索和观点，以此纵览行业，看遍企业沉浮。

　　这一周，观点地产新媒体推出以下两位企业领袖，重新阅读和认知：太古地产行政总裁白德利，以及宝龙地产总裁许华芳。

　　白德利

　　太古地产生意经

　　时间是太古的朋友，这是白德利亲口所称的，但他的下半句是“时间也是太古的敌人”。

　　“你别忘了，我们还有一百五十年的历史。”太古地产行政总裁白德利先生在接受观点地产新媒体专访时，用这句话回应了一个疑问，言语中带着不容置喙的自信。

　　七月午后的北京，正陷入大雨前的燥热，空气中热浪翻腾。在北京三里屯太古里瑜舍酒店的一间客房里，我们与白德利隔着一张简易的桌子对坐。两个小时的采访中，不管是温和的还是尖锐的问题，白德利始终保持着平稳的语气与开放的态度。

　　白德利所称的150年历史，始于1866年。那一年，一艘“阿伽麦门号”轮船从英国出发远赴上海，满载着英国施怀雅（Swire）家族在远东扩张的希望。为便于在沪发展货运事业，12月，约翰·赛缪尔·斯怀雅与合作伙伴在上海成立了太古洋行（Butterfield&Swire）。

　　自此，这家英资企业以“太古”之名开启了在华风光又曲折的历史。虽然受到战乱的影响，太古曾于20世纪五十年代撤出上海，但在2016年，距离其首度入沪150年后，太古集团又以兴业太古汇这一作品宣告“回归”。

　　如今，太古已然成为一家庞大的多元化跨国企业集团，名下的太古方糖、国泰航空、太古广场更是为香港及大陆所熟知。

　　与一百多年前急速扩张的步伐大为不同，目睹各行各业兴亡荣衰之后的太古，似乎更显从容，地产业务亦是如此。

　　在与太古地产深度交流后，会发现它对自身的经营理念笃定非常，并且在市场洪流中坚持着自己的商业逻辑。

　　2017年是房地产市场颇不平静的一年，对于住宅开发商而言，应接不暇的楼市地市政策增添了后市的不确定性，如何延续上一年的佳绩让他们绞尽脑汁。

　　与此同时，商业市场亦非风平浪静，国内两大知名商业地产运营商SOHO中国及万达集团紧连着出售旗下的核心物业，引发了业内对商业市场前景的担忧，内地地产商的运营能力、负债情况亦再度受到关注。

　　在这一事件面前，白德利表现出与市场主流反应所不同的判断逻辑。听完关于对上述市场动态的发问，来华工作多年的白德利，未来得及听翻译便脱口而出：“万达卖了酒店项目，但是有人愿意接手呀！”

　　白德利一语道出他对酒店这类重资产项目的倾心之意，然后一一列举了成都博舍、北京瑜舍所获取的成绩，并不忘流露自身对即将开业的上海镛舍的期待。

　　至于内地地产商项目运作方式、运营逻辑与港资的区别，白德利亦有自己的观察。曾有业内人士将部分港资、英资企业发展较慢归因于过度看重项目的投资回报，即他们要预测到20%回报率才会出手，而中资则满足于5%的回报率。

　　对于这样的言论，白德利认为太过片面了，不同开发商出于对开发周期的考虑，以及对买卖时间点的判断会有很大的区别，“甚至有些港资企业的投资回报会低至2%或者0，仅是为了达到循环现金流的目的。”

　　借此，白德利亦重申，对于太古而言，快周期并不是看重的因素，由于物业需要长期持有，太古更加注重产品的质量。

　　那么，在具有相对优势的情况下，太古是否认为接下来将是发展的黄金时期呢？对这个问题，白德利的回答在不偏离太古向来含蓄低调风格的同时，亦流露出了极高的自信。

　　他称，未来十年太古非常愿意在香港和大陆市场发展更多项目，“我们还是专注于香港和大陆市场，而不是其他市场，因为我们觉得这两个市场已经足够大了，足够我们发展和进一步投资。”

　　白德利表示，内地、香港乃至全球土地或项目价格高企以及汇率的波动，都有可能影响到太古进一步投资的进程，但他非常自信的一点是，太古拥有非常强大的现金流以及强劲的财务指标，这是太古的优势。

　　“可以说，只要我们一旦决定了，我们是能够买我们想要的东西，发展我们想要发展的项目。”

　　自2002年进入内地以来，太古在这十六年间发展了5个综合体项目，其中有三个项目均是与国内具有国资背景的企业合作。

　　与国资背景企业联谊并能够维持和谐稳定的关系，对于具有海外发展背景的企业而言，并不多见。

　　针对这一问题，便有了白德利这句话：“你别忘了，我们还有一百五十年的历史。”

　　确实，时间是太古的朋友，这是白德利亲口所称的，但他的下半句是“时间也是太古的敌人”。

　　在2016年接受观点地产新媒体采访时，白德利曾提及太古正在筹划的大连项目：2014年，太古与彼时的中信房地产及大连港置地签署了协议，计划在大连港发展内地第六个项目，持股50%。

　　如今问及项目的进展，白德利稍显无奈地表示，这个项目已经终止了，“有时候时间也是你的敌人，可能我们来得不是时候”。

　　实际上，太古这种百年企业虽然历史深厚，但若要有所创新、扩大规模，或将面临着“大象跳舞”一般的难度。外界看太古，更多是它不变的一面，但这家老牌企业其实亦在不断探索，试图与日新月异的市场同行。

　　许华芳

　　宝龙沪上全面出击

　　在宝龙地产总裁许华芳看来，抓住上海市场便是宝龙的关键词之一，他指出“2017年，宝龙在上海要全面出击。

　　近年来，关于“商业寒冬”的说法从未停止过，即便已呈现回暖的迹象，仍有一些企业黯然退场，其中不乏低调经营、稳步向前的房企。

　　在风起云涌的商业地产界，如何找到适合自己的生存法则以应对激烈的竞争，宝龙地产总裁许华芳对观点地产新媒体表示，抓住上海市场便是宝龙的关键词之一，2017年，宝龙在上海要全面出击。

　　2016年，宝龙提出了新五年规划，确立将以商业地产为主业，在五年内成为商业营运专家。具体到区域上，上海成为宝龙的核心，同时布局南京、苏州、杭州、宁波、厦门和福州六大城市，重点关注地铁上盖综合体项目。

　　毋庸置疑，对于商业地产来说，地理位置永远是决定产品价值最重要的因素。统计显示，2016年，中国商业地产投资市场成交量达到人民币2090亿元，其中上海市场占据半壁江山，仍是中国地产投资的首选目的地，继续占据商业地产投资市场的主导地位。

　　2010年将总部从厦门搬至上海起，这里即成为宝龙最核心的布局所在地。2013年第一个项目曹路宝龙广场正式开业后不到4年，宝龙已在上海布局包括七宝宝龙城、嘉定宝龙城、虹桥宝龙天地、青浦宝龙广场等16个项目。

　　2017年6月，宝龙以29.8亿元，成交楼面价2.72万元/平方米拿下杨浦区一宗商办地。在宝龙2017年为数不多的拿地项目中，这无疑是最浓墨重彩的一笔，因其标志着宝龙首次登入上海内中环区域。

　　在上海加紧商办市场调控下，选择写字楼产品进军市中心不失为一个明智的选择。近年来，上海商业市场快速发展以及办公楼需求日益旺盛，到2020年，上海将超越香港成为大中华地区最大的办公楼市场。

　　不过，在寸土寸金的上海市场，土地供应量正呈现下降的趋势，随着优质商办地块的获取愈发艰难。对此，许华芳表示：“宝龙将及时掌握政策走向，关注工业用地转性、城市更新项目，探索存量资源的获取和开发渠道。”

　　在拿地方式上，许华芳认为，要坚持多元化，加大合作并购力度；还要加大文化概念在拓展环节的植入，推动形成宝龙特有的“文化+”的拿地模式。

　　如果说商业地产是宝龙地产的根基之所在，那么文化艺术则是经营理念的体现。在许华芳看来，文化艺术与商业地产的结合，将为两者的发展形成新的格局。

　　2016年8月，宝龙提出了“商业地产+文化”的新理念，除了商业广场外，宝龙旗下还有酒店旅游、艺术文化、工业信息等产业。截至2016年底，宝龙已创建并形成了由宝龙美术馆、言午画廊、宝龙画院、宝龙艺术酒店、宝龙艺术中心等一系列产品构成的文化艺术平台，文化逐渐成为宝龙的又一大重要产业。

　　“利用宝龙在文化产业领域积累的优势，将商业地产与文化艺术相结合，打造出更多符合人们品位的、富有文化艺术气息和居住氛围的典型商业社区。”

　　谈及未来，许华芳的目标十分清晰：“宝龙并不甘于做个商业地产领头人，而是要打造城市综合体运营商的品牌形象。”