广州万科商业杨卫东:成为美好生活场景师 打破壁垒和回归本质都是关键

——2018最强音系列报道

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2018年03月02日11:16来自:赢商网 潘伊纯
核心提示:在采访现场,杨卫东几乎不带停顿地说出了几项2018年不可忽视的工作:以事业合伙人机制快速推动业务创新、建立标杆产品、打造万科特色IP。

  2017年,位于广州海珠区的江燕路万科里以“投资回报率7.2%”的成绩,提前1年超标完成“开业3年投资回报率6.5%”的集团运营指标。

  成立4年有余,广州万科商业在解锁商业操盘密码的同时,也即将进入“稳步扩张常态化”的全新发展阶段。

  2018-2020年,广州万科商业将陆续推出6个新项目:番禺基盛万科里天河万科广场、黄埔尚城万科里、南沙海上明月万科里、金沙公园万科广场、南站万科里,合计商业体量逾30万㎡。   

  关于这张业务版图如何有序铺开,广州万科商业管理有限公司总经理杨卫东显然已思量许久。

  在采访现场,他几乎不带停顿地说出几项“不可忽视”的工作:以事业合伙人机制快速推动业务创新、建立标杆产品、打造万科特色IP

广州万科城市公司合伙人、广州万科商业管理有限公司总经理 杨卫东

谈机制

从更大的自由裁决度到打破壁垒

  2017年,投资回报率提前达标的江燕路万科里经历了一次“纠偏”——原本业态布局侧重年轻家庭和老年人,对年轻客群有所疏忽,新一轮调整中,江燕路万科里以复合型业态匹配复合型客群,替换部分坪效不高的儿童零售业态,引入手游吧、电竞、体验影院等业态。

  一切的有序进展,与人才机制有关。推行事业合伙人机制,“激发大家在业务、管理上的变革”,是2017年广州万科商业一个“比较大的动作”。

  在这套机制下,广州万科商业内部成员通过自荐、竞聘的方式,进入各个商业项目。

  回望复盘,杨卫东注意到模式变化带来的“更大自由裁决度和发展空间”,及其初步成效“经营业绩、团队管理都取得比较好的效果”。

  这让他对未来的团队构建有了更明确的思路:“选对一批人,用事业合伙人推动业务创新”。

  而在广州万科商业的最新计划里,原本仅为“内部适用”的事业合伙人机制,即将衍生出“外部合伙人计划”。

  如果说,广州万科商业推行内部事业合伙人机制,意在让团队管理告别金字塔式管控思维,激活团队积极性,那么,外部合伙人计划指向的则是“打破业主和租户之间的传统壁垒”。

  这是广州万科商业针对快速变化的商业环境找到的对策——掌握快速整合、调配资源的能力。

  据了解,基于外部合伙人计划,2018年广州万科商业将尝试在基盛万科里落地创新产品。目前产品形态已有初步规划:“打破超市、街市、餐饮和社交空间的边界,重组产品种类和陈列方式,将单一的购买行为升级为全新的消费、社交场景体验”。

谈创新

回归本质 提升产品体验和服务仍很关键

  杨卫东正筹谋建立一套“我们认可,上下游合作方也认可”的产品交付标准,目的在于降低沟通成本,避免因理解偏差导致的结果“变形”。

  但这套标准“不是某某开发商这样做,我们就一定要这样做”。显然,杨卫东希望广州万科的商业板块,与其传统强项住宅板块一样,能在市场中产生“哦!这是万科做的”的品牌辨识度。

  当广州万科以“家的场景革命”为主题,再次发起住宅产品升级之时,基盛万科里也启动了场景革命。

  以“都市新庭院”为定位,基盛万科里利用半开放街区的室外空间优势,规划了蝴蝶雕塑、水迷宫、彩叶雕塑、艺文森林、彩叶景观桥等10余个主题景观和游乐区。

  2017年12月30日试业当天,蝴蝶雕塑、水迷宫、彩叶雕塑均已投入使用。如其设计初衷一般,这些体验式场景成了周边社区居民驻足、拍照打卡的焦点。

  今年4月29日,基盛万科里将正式开业。届时,消费者还将看到由芬兰插画师及设计师珍妮·蕾薇儿、西班牙巴塞罗那艺术家塞斯克·格雷恩亲手设计的室内美陈。

  “打造鲜明万科特色”的逻辑,也影响着广州万科商业的业态布局思路。

  2016年接受赢商网采访时,杨卫东曾透露广州万科商业的业态配比逻辑为“6:3:1”,即为60%常规业态、30%创新业态、10%自营业态。

  时隔1年,对于同样的问题,杨卫东给出了新的答案:“5:3:2”——50%常规业态、30%尚未进入项目所在区域的业态、20%自营/合作业态

  常规业态占比有所调低,但仍是占比最高的业态,杨卫东认为,“对商业产品而言,回归本质,提升产品体验和服务仍很关键,颠覆式创新的产品尚未出现”。

  而自营/合作业态占比由原来的10%提升至20%,则是对万科特色的凸显。

  据杨卫东介绍,原本以教育为最大亮点的万科自营品牌,正通过合作形式谋求多元化,初步涉及天空农场、立体种植、无人零售等领域,同样计划在基盛万科里首先呈现。

谈愿景

成为深入城市各个根系的美好生活场景师

  回望2017年,诸多事情让杨卫东感触颇深。

  比如,小程序火了,各种读书会火了;淘宝在快速影响他的消费行为,作为巨大流量入口的互联网越来越注重精准推送;淘宝开出40万年薪招聘60岁以上的资深用研专员,腾讯也有类似动作……

  一系列市场动态,让杨卫东深感粉丝经济、圈层经济将在2018年爆发如果5G技术投入应用,将会为诸多行业带来创新机遇

  在市场潮流面前,杨卫东显然不想被甩在后头,“希望在这方面有一些探索,跟我们项目进行结合”是他交给自己和团队的又一个功课。

  此时,“圈层和粉丝”在他心目中,也不局限于年轻人、年轻家庭等传统热门客群,老年人被广州万科商业纳入关注范围,“现在大家都在关注老年人,但真正为老年人提供的产品和服务还是很少,希望未来在这方面有一些探索”。

  2017年底,当万科为“城市配套服务商”再添注脚,提出“成为美好生活场景师”的新理念时,杨卫东快速形成了对这一理念的初步行动解码——深入城市各个根系,在有城市配套需求的地方,提供相应的服务

  不久之后,2018年广州番禺区迎春花市在基盛万科里拉开帷幕。广州首个澳大利亚VCE课程(澳大利亚维多利亚州大学预科教育)项目也宣布将于2018年9月落户广州天河万科广场。届时,“首创购物中心内开设国际学校”的天河万科广场,将携手澳大利亚传统贵族百年名校黑利伯瑞国际学校,在项目L7-L9层引入合作教育品牌——梅沙黑利伯瑞书院。

  在杨卫东看来,“广州这座城市有自己的特点”,广州万科商业不能仅着眼于万科特色,还应兼具广州特色,与城市居民建立紧密连接。

  而如何去塑造这个具有双重特色的商业品牌,是团队思考的重点,也将对广州万科商业的“复合开发运营能力”提出更高要求。 

  此时,“551亿广信资产包”仍在梳理阶段,那些位于广州越秀、荔湾、白云等区域的项目,正在等待激活,还原应有的城市配套功能。

  广州万科商业也正蓄力进一步深入存量市场,关注城市更新等领域的机会点,通过并购或合作等方式获取更多项目,以期“跟这个城市的方方面面都有所接触”。

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