静安闸北“撤二建一”后 新静安大宁、苏河湾商圈发展全览！

　　2015年11月4日，上海市政府举办"撤销闸北区静安区建制 设立新的静安区大会"，正式宣布静安闸北合并。"撤二建一"后的新静安，区域面积约37平方公里, 常住人口约110万, 下辖14个街镇。

　　时隔两年多时间，随着"十三五"规划的落实推进，原静安区的品牌效应、财政实力与原闸北区的存量土地资源进行了有效结合、互补发展。尤其是新静安北区（原闸北）在商业、旧区改造、体育、文化娱乐等方面都做出了显著成绩。从商业角度来看，两区合并后，新静安北区发展迅猛，两年内有四个购物中心开业，未来还将有多个综合体、大型购物中心入市。

　　2018年初，赢商网将聚焦新静安北区在商业地产方面的变化，追溯过去、解析现在、展望未来。

　　新静安北区概况

区域面积：37平方公里

商业面积：50万方（≥3万方购物中心）

商圈分布：环大宁商圈、苏河湾商圈

　　区域项目解析

　　环大宁商圈

　　商圈解析

　　环大宁商圈位于静安区中环两翼产城融合发展带南翼，主要包括环上大国际影视产业园区和环大宁市级商圈两大标志性区域，环大宁地区的四至范围为北至汶水路（中环）、南至中山北路（内环），东至俞泾浦（区界）、西至沪太路（区界），总规划用地10.92平方公里。

　　大宁已经是新静安区重点发展区域之一，特别是在商业地产方面发展迅猛，大宁商业中心被正式评为14个上海市级商业中心之一。

　　大宁国际商业广场

　　项目详情：大宁国际商业广场位于大宁路与共和新路交界，东靠共和新路南北高架，南有地铁1号线延长路站，北临地铁1号线马戏城站，更有多路公交直达广场附近，无论自驾还是公交，周围交通都可谓是十分便利。25万平方米商场由地面20万平方米和地下5万平方米组成，共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。

　　开发商：崇邦集团

　　所在位置：共和新路1878-2008号

　　商业面积：10.5万方

　　开业时间：2006-07

　　商业定位：开放式街区商业

　　代表品牌：C&A、大润发、优衣库、豆捞坊、屈臣氏、华为体验店

　　大宁音乐广场

　　项目详情：大宁中心广场总建筑面积为56万平方米，分1—5期开发建设，其中一期项目定位为中高端的商务型商业中心，总建筑面积为14.5万平方米，商业面积为6.5万平方米，商业项目命名：大宁音乐广场。该项目的建筑群体由多栋体量不等商业体构成开放式商业环境，是集精品百货、时尚餐饮、精品美食、休闲娱乐、亲子教育、家居饰品于一身的商业中心。

　　开发商：大宁集团

　　所在位置：万荣路777号

　　商业面积：6.5万方

　　开业时间：2016-5

　　商业定位：社区商业

　　代表品牌：盒马鲜生，曼客店游VR，瑞尔齿科，Lilliput粒粒堡亲子餐厅　　 

　　协信星光广场

　　项目详情：协信星光广场总建筑面积42万平方米，商业面积达9万方， 填补了区域中高端商业空白,点亮北中环。商场首创“中央溪谷”式整体规划，缔造情境交融的花园购物体验，致力于打造上海市北部地区精致生活体验一站式全业态商场。

　　开发商：协信集团

　　所在位置：江场路1228弄

　　商业面积：9万方

　　开业时间：2015-12

　　商业定位：全生活中心

　　代表品牌：百盛精品超市、ATTOS奢侈品店、SISLEY、白熊咖喱

　　即将开业：静安大融城

　　项目详情：静安大融城是定位“因精彩而年轻”的综合性体验式购物中心，核心业态从国际时尚快消、珠宝首饰、化妆品牌到儿童天地、家具购物，再到主题餐厅、国际影院、运动场馆、文化书店等，形成“一站式”消费和“体验型”购物。

　　开发商：光大安石

　　所在位置：沪太路1111弄

　　商业面积：19万方 

　　开业时间：2018年

　　商业定位：“一站式”消费和“体验型”购物

　　代表品牌：

　　上海寰映影城、钟书阁、威尔士健身、星际传奇动漫游戏主题乐园。

　　即将开业：大宁久光

　　项目详情：大宁久光是"久光"品牌在上海布局的第二个商场，总面积超过34.8万㎡，购物中心面积达18万㎡，还有8万㎡的停车场。商场分商业百货、购物中心、屋顶花园、中庭四个部分的设计，形成一种探险式体验感。

　　开发商：利福国际

　　所在位置：上海市静安区大宁路411号

　　商业面积：18万方

　　开业时间：2019年上半年

　　商业定位：高端奢华

　　代表品牌：/

　　区域项目解析

　　苏河湾商圈

　　商圈解析

　　苏河湾板块位于上海市中心，东临外白渡桥，与邮电总局、浦江饭店(原礼查饭店)、外滩一脉相连，与陆家嘴金融贸易区隔江相望，步行可达人民广场、南京路，距离淮海路等成熟商圈均仅十分钟车程。苏河湾地区已成为全市重点商业区域之一。

　　静安大悦城

　　项目详情：静安大悦城地处苏河湾板块，位于西藏北路、曲阜路口，距人民广场的直线距离约800米。项目一期于2010年12月18日开业，主题为"我的约会主场"，其中商业面积为6.8万方，二期开业时间为2015年12月19日，商业面积为16.3万方，凭借摩天轮、摩坊More Fun 166街区等主题形态吸引了众多年轻新潮消费者。

　　开发商：大悦城地产

　　所在位置：西藏北路166、198号

　　商业面积：23万方 

　　开业时间：2010-12

　　商业定位：主题化购物中心

　　代表品牌：H&M、西西弗书店、MUJI、摩坊More Fun 166

　　凯德星贸

　　项目详情：上海凯德星贸中心项目是凯德在上海开发建设的又一品质物业，位于内环内的静安区苏州河北岸，北至恒通路，西接恒丰路，南至苏州河，东临梅园路，规划中的苏河湾CBD核心区位。整个项目包括滨水豪宅、精品购物中心和甲级办公楼三大业态。具体业态包括：1栋超高层国际5A甲级办公楼、17万方五层地铁上盖的高档精品购物中心、1幢酒店式公寓及3幢滨河奢宅的国际综合建筑体。

　　开发商：凯德集团

　　所在位置：恒通路268号

　　商业面积：1.7万方 

　　开业时间：2017-09

　　商业定位：社区型商业

　　代表品牌：

　　满记甜品、酷乐潮玩、威尔士健身、阿迪达斯

　　即将开业：华侨城苏河湾公园西区

　　项目详情：华侨城苏河湾公园西区由"街区+mall"商业组成，除了天生的滨水景观，还集合了生活食集、运动丽人、艺术娱乐、时尚快餐、Fine Dining、亲子等多种业态。公园西区一期——sMart街区已率先启动，商业面积约2万方，其以亲水岸景观及高端休闲的商业定位，颠覆着人们对街区商业的想象力。一期预计于2018年正式亮相。

　　开发商：华侨城

　　所在位置：/

　　商业面积：/

　　预计开业时间：一期2018年

　　商业定位：街区+MALL

　　代表品牌：/

　　即将开业：苏河洲际中心

　　项目详情：苏河洲际中心，位于静安区"一轴三带"的中心位置，总建筑面积近60万平方米，将建有超大国际会议中心、近200余家精品餐饮以及最顶尖的影剧院。建设容纳办公楼、酒店、文化、娱乐、商业、住宅等多种功能项目，凸显"苏州河两岸人文休闲创业集聚带"，突出文化创意、商务商贸、休闲旅游、生态宜居四大功能，同时大量引进世界先进的节能、智能化等高科技产品及技术，打造上海中心城区新地标。

　　开发商：宝矿集团

　　所在位置：天目西路街道长安路1000号

　　商业面积：约7万方

　　开业时间：/

　　商业定位：高端购物中心

　　代表品牌：/

　　大咖说

　　上海市静安区商务委员会副主任 李新民

　　静安区商业整体遵循"一核三级"的理念，是指以南京西路商圈为核心，分国际商圈（南京西路商圈）、都市商圈（大宁、苏河湾商圈）、社区商圈（曹家渡、彭浦镇、市北商圈等）三个层级。在"十三五"规划（2016－2020年）期间，静安区新增商业面积在50万方左右（仅统计≥3万方项目）。

　　除去大型商业项目的入市，静安区未来将更注重社区商业的打造，遵循"5、10、15分钟原则"，即居民步行5分钟能达到最近便利店，步行10分钟有菜场/生鲜超市，步行15分钟内有一个小型的社区型商业中心，让老百姓真正得到方便。

　　第一太平戴维斯上海策略顾问部董事 朱锋

　　整个静安区商业面积在113万平米左右，其中北区商业面积约50万方，占比56%，未来静安区新的供应基本都集中在北区的苏河湾商圈和大宁商圈。重点项目包括，大宁久光、静安大融城、华侨城、苏河洲际中心等。 

　　2015年静安和闸北的合并虽然对整个区域商业没有直接影响，但从侧面来看有促进作用。第一，静安北区的商务属性渐浓，尤其火车站、苏河湾的写字楼品质、数量和租金有提升；第二，区域内尤其是大宁板块有多个优质住宅项目入市，将吸引一批精英人群。这两点一定程度上提升消费人群的数量和结构，间接促进商业发展。