碧桂园、恒大、万科一季度销售均超1500亿 房企集中度提升

　　房地产领域中，强者恒强的判断又一次得到验证。

　　尽管在刚过去的2017年业绩发布会上，多家标杆房企管理层对2018年行业发展表示“审慎”，但今年一季度，龙头们的阶段性规模再次创下新高，TOP3的碧桂园、恒大、万科的销售金额分别为1878.4亿元、1618亿元和1519.8亿元，分别同比增长25%、51%和1%。

　　前三之外，房企规模排名变动明显，快速洗牌。二季度的征程开启了，推盘节奏和资金结构、拿地安排将使房企格局进一步分化，谁能在高压的开发环境下获得更多增长空间？

　　齐超1500亿

　　2018年，调控政策依然密集出台。前三个月，昆明、三亚、淄博、大连、阜阳、武汉、深圳、杭州、西安、海南等省市陆续发布最新的调控政策，只紧不松。部分开发商和中介关于调控止步的幻想崩塌。

　　地产开发环境并未变宽松，但全国商品房销售数据表现不俗。据国家统计局数据，今年1~2月份，全国商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年回落3.6个百分点；商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

　　库存方面，截至2月底，全国商品房待售面积约5.85亿平方米，同比下降17.1%。

　　目前，国家统计局未发布包含3月份在内的前三月份数据，但根据前两个月数据判断，前三月大概率是销售面积、金额均呈现同比增长。

　　城市与城市之间的分化正在持续。在中国指数研究院监测的25个主要城市中，有15个城市成交面积出现同比下降，其中南宁降幅达60.48%，不过泉州等城市出现同比上涨，涨幅达86%。四个一线城市中，除深圳同比上涨外，其他三个城市同比下滑，如北京的降幅超过50%。

　　目前，来自三四线城市的销售力量仍在发力，支撑起全国的增长数据。

　　企业方面，根据克而瑞数据，今年一季度，销售前三名依然是碧桂园、恒大、万科，碧桂园的销售金额最高，为1878.4亿元；恒大次之，为1618亿元，万科为1519.8亿元。销售金额TOP10中，还包括保利、融创、中海、绿地、华夏幸福、龙湖和金茂。

　　根据克而瑞数据，随着房企竞争不断加剧，第一季度百强房企各梯队的销售金额入榜门槛提升显著。其中，TOP3和TOP50门槛分别达到了1517.3亿元和99.1亿元，与去年同期相比，增幅分别达到38.3%和59.3%。而TOP10~TOP30的门槛则相对增长平缓。今年以来，龙湖、华润、金地等企业增速明显放缓，龙湖和华润同比仅增长2.5%和17.7%，金地同比下降18.2%。

　　第一季度，TOP100房企整体销售规模同比增长28.8%，增速较今年前两个月同比下降16.3个百分点，相比2017年同期下滑35个百分点；销售面积同比增速28%，增速相比1~2月下滑5个百分点，相比2017年同期下滑23个百分点。

　　东兴证券分析师郑闵钢表示，“TOP100房企销售增速如期回落，直接原因是春节后部分城市出台新一轮调控政策。”从城市来看，2017年全年和2018年短期房价涨幅较大的城市基本都出现了调控的收紧，政策延续了“房住不炒”、支持刚需、控制金融风险的主线。

　　集中度提升

　　从一季度数据来看，无论是各梯队门槛抑或是龙头房企的集中度均出现较大幅度的提升。

　　目前行业普遍认为，未来调控将成为常态，房地产开发不再是赚”Easymoney”，行业能否保持高增长依然存疑，但毋庸置疑的是，龙头房企的日子不会难过，随着中小房企的出清，龙头房企通过并购吞食更多市场份额，集中度将在目前基础上继续提升。

　　华创证券分析师袁豪的观点是，“本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，而拿地集中度出现提升将推动未来2~3年销售集中度的跳增。”他预计，这将推动主流的15家房企销售额集中度由目前的32%提升至2020年的60%。

　　但也有与之相反的观点。世联行董事长陈劲松表示，“房企的集中度提升主要取决于金融和环境政策是否稳定，可以发现，目前房企公布的销售目标跟之前的说法相比是有所调整的，证明这个市场的不确定性。”

　　截至目前，有近30家房企提出了2018年的销售目标，其中八成房企的全年目标较2017年业绩的增长率在30%以上，尤其是1000亿以下的中型房企，普遍还在冲规模。但标志性的龙头房企，如碧桂园2018年已不提增长目标，恒大的目标增长率尚不足10%。

　　经过这些年的冲锋陷阵，获得基数积累的大型房企开始慢下来了，调整自身销售利润结构，相比规模，龙头房企们更重视利润了。招商蛇口的财务总监黄均隆日前在业绩发布会上便表示，“不赚钱的规模没有意义”。

　　陈劲松补充，“再加上目前的资金环境，龙头房企的集中度是否会继续提升，我持怀疑态度。我认为集中度提升目前还不是一种确定的趋势，它需要更多时间去沉淀和积累。”

　　不论是行业集中度能否继续提高，还是各家房企能否完成销售目标继续获得增长均取决于行业环境和实际发展。

　　陈劲松对第一财经表示，不同级别的城市发展逻辑不同。“一线城市的房产资产价格已追上东京、纽约等国际性城市，行业的主力正逐渐转移到环一线城市的都市圈范围和三四线城市上，棚改等政策还将成为三四线城市房地产市场增长的力量。”

　　如果陈劲松的判断能在后续得到验证，那么在三四线城市广泛布局的开发商业绩的增长便有所保证。但此乃后话，目前的行业现状是，多家开发商正在通过打折促销等手段走量出货，尤其是河北廊坊、深圳周边的莞惠等地，多个项目出现不同程度的打折——它们是构成开发商一季度业绩的部分。

　　第二季度开始了，没有一季度的春节假期等因素干扰，又有半年报冲业绩的压力，房企们在销售主场上的比拼即将进入极具观赏性的时刻。