数据为王！剧透这N家商业地产商的财务秘密

　　在商业地产困境中的开发商们，就像混凝土搅拌机中不同粒径的石子、沙子，上下翻滚，在各自找寻着自己的行业地位。

　　近日，多家上市房企的年度业绩报告披露已接近尾声，中国商业地产商的年终考交出了怎样的成绩？赢商网根据财报统计出10家上市房企的营收情况、租金租出率以及负债率，并总结各家下一年的发展方向和战略。对数据及目标进行全方位的解读，以揭示行业的发展现状和趋势。

　　01

　　恒隆地产

　　在一份长达一万余字的“董事长致股东函”中，董事长陈启宗透露了将继续在内地投资的决心，“我们知道春天早晚会回来，事实也是如此”。

　　也不难看出，随着以上海恒隆广场商场为代表的项目完成升级改造，恒隆地产物业租赁租金收入的整体表现优于2016年。据悉，恒隆地产在内地共持有8家商场，2017年的总租金收入增长1%至26.72亿元。

　　零售回暖带动内地租金上涨

　　去年香港与内地的零售表现均有复苏迹象，特别是内地一线城市的奢侈品行业尤为明显，并逐渐蔓延至其它城市。目前为止，恒隆地产在上海、沈阳、济南、无锡、大连、沈阳共持有8座恒隆广场，内地奢侈品市场回暖趋势也反映至恒隆业绩当中。

　　2017年，恒隆在内地的8间物业租赁收入总计录得收入人民币34.30亿元，较2016年34.16亿元微增，而营业利润则下降1%至21.30亿元，平均边际利润率62%。

　　小编了解到，作为“内地奢侈品零售风向标”，上海恒隆广场收入期内录得14.09亿元，同比有8%的增长，主要受益于去年翻新的低基数，以及2017年中国奢侈品市场的报复性反弹。不过，位于上海的港汇恒隆广场表现则恰好相反，翻新为该物业租金收入带来9%的跌幅至8.83亿元，该物业商场业务的翻新将持续进行至2019年中。

　　继续维持低负债

　　负债方面，截至去年12月底，恒隆地产的现金及银行存款总额达到221.06亿港元，同期，其债务总额仅为248.2亿港元，净债项余额为27.14亿港元，净债项股权比率为1.9%。

　　据21世纪经济报道，香港大型发展商的负债比率通常在20%-30%左右。一般地产商去竞标投地时以剩余法来计算出价，首先将建成后的楼盘销售价格扣除成本、预期利润等。

　　相比之下，一些内地地产商们仍在以高杠杆支撑规模的快速扩张，他们的资产负债率动辄超过200%以上。对比来看，恒隆地产仍在维持低负债状况。

　　未来：研究电商合作

　　为老牌商业地产商，恒隆地产未来还可能迎来线上发展机会。在公司业绩会上，陈文博对媒体表示，集团主要专注线下的客户体验，但亦会找合作伙伴推行多媒体市场推广。

　　展望2018年，恒隆地产表示，公司将把焦点放在推动物业项目的零售额及租金增长，同时提高上海以外项目的租出率及租户质素。公司亦正进一步提升成本效率及租赁边际利润率。

　　02 

　　太古地产

　　这家源起于英国、在港交所上市的房地产企业太古地产“性子”着实有些慢。在内地发展这6个项目，前后共耗费了太古地产长达16年的时间。

　　内地业务发展势头良好

　　2017年，太古地产在内地的业绩表现不俗，投资物业的租金收入增长12%至23.03亿港币，相当于人民币18.4亿元，其中超过80%来自零售物业。

　　在太古地产三个主营区域来看，内地物业租金收入的增加，为太古地产全年租金收入增长起到了积极作用。

　　具体项目表现情况来看，目前太古地产在内地共持有五个商业项目，其中北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港及成都远洋太古里均为已运营多年的项目，而上海兴业太古汇于2017年11月才正式开业，目前正在发展中。

　　未来：不会涉及轻资产

　　近些年，由于商业地产投资成本高、回报周期长等特点，众多开发商开始调整模式，涉足“轻资产”，如万达、大悦城等。对于国内商业地产而言，“轻资产”俨然已经成为香饽饽。但太古地产却表示，不会涉足轻资产。

　　未来“慢性子”的太古地产仍然将运营作为头等大事，短期内的经营目标是发挥现有物业的价值，让其不断保值增值。而对于长期愿景，彭国邦表示，“我们的愿景，是到2030年成为可持续发展表现领先全球同业的发展商”。

　　03

　　龙湖地产

　　2018年，龙湖的目标是力争行业前十，保持适当规模优势。同时继续投入商业地产和长租公寓两大经营性主航道业务。

　　60亿租金目标再迈进一步

　　商场方面，2017年龙湖商场总销售额156亿元，同比增长33%；总客流3.2亿人次，同比增长30%；整体出租率95.3%。

　　截止2017年年底，已在北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州开出16个天街项目，已运营商场建筑面积258万方（不含停车场）。

　　未来：更名“做加法”

　　小编在业绩发布会现场获悉， 2020年龙湖开业商场预计达到47个。尽管未来预计还将有19个新开项目入市，但新增物业租金收入只是租金收入提升的一部分，如何将现有物业进行保值增值才是关键一环。

　　同时，龙湖地产董事长吴亚军在业绩发布会上表示，“龙湖地产”更名为“龙湖集团”，并不是为未来分拆业务做准备；而是为了保证各个板块在核心竞争力、品牌、能力上的协同，从而产生一些新的机会；而且有利于吸引资源和技术人才。

　　04

　　华润置地

　　提及华润置地2017年的整体表现，唐勇言语间透露着轻松的愉悦感，“投资物业和开发物业，表现都还不错。”

　　359亿零售额+70亿租金收入

　　2017年，华润置地的投资物业（包括酒店经营）租金收入为87.8 亿港币（人民币约70.27亿），按年增长21.1%。其中，购物中心租金收入达61.4亿元港币，同比增长20.1%，占集团投资物业整体租金收入的70%。

　　华润置地2017年在营投资物业总建筑面积达到688.8万平方米，已开业万象城16个，五彩城/万象汇11个(不含管理输出项目)，规模位于行业前列。

　　据悉，2017年内新开业5个购物中心，分别为西安西咸万象城、上海万象城、深圳万象天地、北京密云万象汇、泰州万象城。华润置地不仅店铺开业率处于行业领先水平，租金坪效也大幅高于万达、大悦城等业内同行。

　　未来：关于创新业务方面

　　在商业地产方面，2017年成立华润影业公司，自营“万象影城”，对于未来这方面的发展规划，公司在全国拥有众多优质商业物业，也在探索商业互联网生态圈以及创意新零售的多种可能性。至于未来是否会走专业院线运营路线，目前有这方面的战略规划，但具体尚待观察。

　　05

　　凯德集团

　　2017年是凯德集团“收货”与“创新”的一年。全年新开6大综合体，包括沪深杭三大综合体旗舰品牌来福士。

　　强大的运营能力

　　2017年财年，中国购物中心净物业收入增长8.6%，销售额增长19.8%。2017年财年中国新开业6个综合体项目，分别是上海第二座来福士——长宁来福士、上海凯德晶萃广场、深圳来福士、杭州来福士、苏州中心及武汉凯德·西城项目。

　　凯德集团表示，集团大部分资产为持有型物业，运营能力是资产增值最重要的保障。其中，综合体和办公楼资产占比37%，购物中心资产占比31%，服务公寓资产占比15%，住宅和办公散售资产占比13%，集团资产占比4%。　

　　未来：“智在城市生活”

　　对于未来的发展目标，凯德集团透露，“智在城市生活”大幕即将开启。集团总裁林明彦在2月底中国传统新年致辞中也指出，“智在城市生活”即创造智慧智能的居住、工作、休闲场景，构建社群文化。

　　对于集团未来的发展状况，凯德集团也定下几个小目标：2020年集团管理的资产达1000亿新元，每年通过优化资产组合，新投资30亿新元；2023年全球管理服务公寓达16万套；实现集团整体资产组合中，70%—80%为投资型物业，20%—30%为销售型物业。

　　06

　　新鸿基地产

　　摊开新鸿基地产45年发展版图，自80年代起，一座座里程碑式的商业综合体坐标，沿着香港维多利亚港湾一路标记到北京、上海、广州、南京等地。

　　香港内地租金收入悬殊

　　回顾期内，香港投资物业总租金收入为港币90.11亿元，同比上升4%,占总收入达78%；而内地的这一数据为人民币18.15亿元，同比上升13%。

　　尽管目前香港与内地的租金收入水平悬殊，但可以预见的是,在未来的5-6年内，集团在内地的物业亦将成为租金收入的重要来源。

　　未来：看好内地市场

　　此外，在2018年中至2019年中期间，新鸿基地产还有几座位于香港的商场将迎来开幕，包括将军澳南的海天晋汇最后一期、港铁南昌站的V Walk、北角汇等。

　　财报中还提到，在未来5-6年，集团在内地落成的优质投资物业共1200万平方呎，相当于111.5万㎡，其物业组合的楼面面积将增长近1倍。

　　07

　　九龙仓

　　在兄弟公司九龙仓置业公布上市后首张成绩单后，九龙仓集团股份有限公司于今日为外界揭秘了分家后的属于自己的那份家底。

　　成都IFS入袋10.9亿港元

　　因分拆九龙仓置业的原故,香港的投资物业收入同比减少 8%，营业盈利同比减少 6%。而内地投资物业收入上升 12%，营业盈利上升16%,“由成都国际金融中心带动”。

　　公告显示，2017年，成都IFS整体收入同比增长23%至10.9亿港元，营业盈利则同比上升32%至港币5.07亿港元。2017年底的出租率为99%。

　　据统计，九龙仓目前在内地拥有成都、重庆、长沙、苏州和无锡五个IFS项目：成都IFS与无锡IFS同于2014年启用，重庆IFS于2017年开业，而长沙IFS和苏州IFS则有望在2018年开业。

　　08

　　新城控股

　　坚持“住宅+商业地产”双轮驱动模式的新城控股已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局，尤其在商业地产领域发展迅速。

　　2017新开12座吾悦广场

　　2017年，新城控股以打造“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标，在全国范围内累计开业的23个吾悦广场，全年实现租金及管理费收入 10.2亿元，平均出租率 97.91%。

　　在拿地方面，报告期内新城控股共计新增土地储备共 122 幅，总建筑面积 3392.80 万平方米。其中，住宅地产新增 2446.02 万平方米，商业地产新增 946.77 万平方米，约占到总数的28%。

　　今年计划新开18个吾悦广场

　　另外，2018年新城控股计划新开工项目 118 个，新开工建筑面积 2581.50 万平方米，其中，住宅项目 1715.48 万平方米，商业综合体项目 866.01 万平方米。

　　具体到购物中心的数量，新城控股在2018年计划新开18个吾悦广场，经营管理的吾悦广场租金及商业管理费收入超过 20 亿元，将是2017年的2倍。

　　09

　　大悦城地产

　　从业绩公告中可以看出，大悦城用亮眼的业绩为第一个十年划上了圆满的句号。

　　租金收入同比增长11%

　　2017年全年业绩公告显示，投资性物业方面，大悦城租金收入达23.36亿元，同比增长11%。其中，4家大悦城投资物业的租金收入实现双位数增长，特别是成都大悦城租金收入同比增长25%。

　　除此之外，大悦城地产共运营了8个大悦城项目，运营面积超过140万平米；销售额同比增长10%，达161亿元，客流超过1.34亿，会员大幅增加35%，达到290万人。

　　大悦城的下一个十年

　　在业绩公告中，大悦城对目前的市场情况进行了分析，并制定了下一步战略，“企业应积极借助互联网、大数据等技术手段，加强与行业领先企业合作、跨界合作、金融资本合作，坚持强大的运营能力和资本运作能力，积极探索先进的业务发展模式，打造特新一代智慧MALL”。

　　10

　　嘉里建设

　　相比恒隆地产14%的跌幅，嘉里建设在过去的一年成绩增长较为稳健，从这份业绩报告中不难发现，无论是内地市场还是香港市场，嘉里建设均有不同程度增长。

　　内地营业额增至138.25亿港元

　　2017年嘉里建设中国内地营业额同比增加21%至138.25亿港元，其中物业销售收入增长27%，租金收入增长15%。

　　未来：发展地标式综合用途物业

　　嘉里建设在公告中称，继续专注在主要城市商业中心区发展地标式综合用途物业，并积极在优质地段开发住宅项目，除了已经落成项目外，嘉里建设同样公布了内地在建的项目进度。