王石：城中村不应大拆大建 万科要对它们系统改造运营

　　王石归来。

　　4月22日，万科创始人、万科董事会名誉主席王石现身深圳城市共创大会活动现场作演讲致辞，回顾深圳经济特区和万科的发展。

　　一些历史已是耳熟能详，新颖的是王石首次对外详细介绍万科的“万村计划”。

　　王石表示，对于“万村计划”，“我理解的是万科启动的、与政府和村委会村民一起参与的城中村改造计划”。

　　2017年7月5日，深圳万科出资1000万成立专门的运营公司深圳市万村发展有限公司，随后，与深圳玉田村、新围仔等城中村签约，介入深圳城中村的改造运营。

　　据万科《2017年企业社会责任报告》数据，截止至2017年底，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田等7个片区拓展33个城中村，并与南山区签订战略合作框架协议，其中10个村已开启整租及改造运营工作。

　　如何让人才在城市中落脚，是每个大型城市逃不过的命题，尤其是城市面积仅约为北京的1/8、上海和广州的1/3的深圳市。

　　王石表示，经过40年的开发，深圳可用的土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里，城市进一步发展的空间严重受损。

　　因而，利用好城中村何其重要。王石说，“深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，这些村落在全市辖区范围内均匀分布，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点，他们是特区活力与竞争力的基石。”

　　王石认为，城中村曾长期遭到人们的误解，甚至被误认为是城市发展的毒瘤。“出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。在此背景下，万科开创了一项城中村改造计划，叫’万村计划’。”

　　“万村计划”以城中村综合整治＋引进物资营管＋城市化商业运营的模式开展工作。

　　用万科自身的说法，万科是以集约化整体租赁的形式，将村民自建物业进行专业化改造，并通过商业团队进行商业配套、生活内容、产业配套的植入，为城中村带来都市霓虹和绿色配套，推动城市另一极的教育文化与产业创新发展。

　　“万村计划”也是万科的住房租赁业务即长租公寓扩张的主要途径之一。万科进村，升级城 中村公共设施配套，在城中村尝试将部分旧楼改造为长租公寓，提供租赁服务。

　　2017年，万科长租公寓业务平台泊寓已覆盖北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、西安、重庆、苏州等29个城市，保有量超过10万间，已开业3万间。

　　按照万科的计划，2018年计划新获取10万间以上租赁住宅，新开业5万间以上，在租赁住房需求巨大的城市加大投资力度。而万村业务也将覆盖深圳各个行政区域，进入更多城中村。

　　目前市场主要关注长租公寓的经济账如何算、如何盈利。对于“万村计划”，盈利问题也是讨论焦点。

　　由于万科并无公布进入城中村项目的租赁价格，只有改造后长租公寓产品的市场租金，因而成本与盈利不可考。

　　对此，第一财经采访过深圳万科执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军，他表示“万科不是做单栋的业务，我们的目标是做综合整治。在项目收楼到一定规模后，会引入商业、教育等配套。光看租金大家看来可能算不过账，觉得企业不好盈利，但现在未引进配套之前，我们的成本也能打平。”

　　城市共创大会的一位嘉宾，深圳市规划学会常务理事、住建部城市设计专家委员会委员张宇星提出了“空间免费”的观点，恰好解释了“万村计划”的逻辑。

　　张宇星表示，“我们一旦在空间里创造了更多的社会服务价值，这些价值超越于空间的租金、空间交易的成本之后，可以免费使用。比如互联网，它是免费的。面向未来的空间经济价值，必然是走向空间的免费。这种免费是我们每个人都期待的，我们现在的空间被收费束缚了。面向未来空间的社会价值就是空间自由。”