王石：“万村计划”的三个故事与万科旧改的方向

　　再过两个月，王石卸任万科董事会主席就满一年了，作为这家企业的创始人和灵魂人物，这位“退休老人”还是会时不时地在公司活动上露一下脸。

　　4月22日深圳城市共创大会，王石手上拿着一叠手卡站了到台前。“万科的小伙伴们给我准备了手稿，意思是‘你照着念就行，别让我们出一身汗’。”

　　从股份制改革、君万之争到宝万之争，从登山、游学到红烧肉，无论是生意场还是个人，王石始终是聚光灯下的人物，有时即使是的普通动静，也足以引起外界好奇地追逐。

　　他站台的是万科深圳公司举办的城市共创大会，涉及从清晨到未来，从城市空间讨论与教育、消费和产业等和这座城市发展相关议题。他要做的，是代表万科阐述和深圳共成长的宏大战略。

　　他说自己带来了三个故事，“讲的（第一个）故事，是深圳特区和万科的增长曲线；第二是在特区发展中的一个（历史）事件，叫做‘特区不特’；之后是万科的发展，第三个故事叫‘万村计划’。”

　　深圳焦虑

　　王石年近67岁，但由于长年运动的缘故，样貌看起来十分精神。在讲故事之前，他语调轻松地自我调侃。“人有长处也有短处，我是念稿就会磕巴。但我提前半个小时预习了，所以也不会很磕巴。但我还是想现场发挥一下。”

　　“过去深圳（特区）发展了38年，万科发展34年，我们基本都比较清楚，耳熟能详。”作为在深圳创业的第一代人，跨越的时间纬度几乎等同于这座城市的发展历史。

　　1983年，也就是在深圳特区成立大约3年后，王石放弃了在广州铁路局工程五段当一名技术员，乘坐广深列车来到深圳，进入深圳市特区发展公司的饲料科，帮忙做起了倒卖玉米的生意。同一年底，包括王石在内的饲料部全体员工，转入贸易部的科仪科，负责自动化办公设备及专业影视器材的进口销售。次年5月份，深圳现代科教仪器展销中心在深圳市工商局正式注册，这便是万科的前身。早期的万科，同时经历了商贸、工业、房地产和文化传播等多个业务领域，但最终选择将住宅开发确立为主要方向。

　　因此，从一个城市亲历者的角度谈这座城市的未来，王石侃侃而谈。他向外界表达了自己对于“万村计划”的理解。其中一层含义代表了万科深圳公司对深圳城中村参与改造，“和政府和村委会村民一块儿参与起来进行的计划”。而另一层含义，是他也是万科更远的期待。

　　“一个城市100个城中村，乘以100座城市，不就一万了么？要是在全世界范围，我看一万后面还要加个零。”

　　王石很快进入了第二个故事。2002年，一位网民在网络论坛上发表了《深圳，你被谁抛弃》，直指深圳日渐失去竞争优势面临衰落，引起社会极大关注，如今面对着人才竞争的加剧以及城市群的崛起，对于深圳地位的争论再次随之而来。

　　王石再次安抚城市的焦虑，他补充道：“所谓的‘特’不是别人不能做只有他做，而是他先来试验，他试验成功了，其他地方就可以去做。这就是特区‘特’的意义所在。”

　　万科旧改

　　他将观众引入了第三个故事，王石停止了讲话，去抽动他手里的卡片，寻找写在卡上的代表公司发言的观点。作为一个企业家为万科站台，这是他今天的主要任务。

　　“城市等于距离，人与人之间的互动能够推动创新、吸引人才、鼓励创业，进而促进社会与经济的流动性，这正是城市繁荣的原因所在。”

　　王石看着卡片中书籍《城市的胜利》的观点，念道：“曾经的人才入驻地（指武汉、西安、长沙等），现在与深圳展开了直接的人才争夺。”

　　“如何让人才在城市中落脚？”王石继续念道，“万科去年开创了一项城中村改造计划，叫‘万村计划”。

　　他表示深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口，并且这些村落在全市辖区范围内均匀分布，为四面八方来到深圳追求梦想的人提供了第一落脚点，而出于城市更新成本以及市民居住成本的考虑，对于这些城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式。

　　值得注意的就是，据观点地产新媒体了解，实际上在2017年10月份，万科就与深圳玉田村合作时提出了城中村“综合整治+运营”新模式，这属于租赁运营范畴。试水的首个项目玉田村，通过将物业统一出租给深圳万科旗下深圳市万村发展有限公司进行统一经营管理，由其进行全方位的升级改造，整合并植入居住、商业、产业、文化等内容。

　　同样，过去万科发展史，最早涉足房地产开发领域要追溯至1988年，该公司通过拍卖方式获得罗湖区红桂路一宗占地4100平方米的旧改用地，由此开发出“威登别墅”。尽管万科此后在新增项目上，并不排斥旧改项目，但在拿地过程中实际上倾向于获取净地或开发难度较小的熟地，并非进展缓慢、效率较低的旧改项目。

　　作为最早探索住房制度改革的城市，深圳的新房交易十分活跃，然而近年来城市土地供应并不充裕，旧改逐渐成为房地产开放商向市场供应住宅的主要路径。王石表示，经过40年的开发，深圳可用的土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里。

　　不过，除了补充自身土地储备的压力外，不断扩容的房企队伍亦导致日益激烈的市场竞争，这也是万科探索深圳旧改市场的重要原因。

　　“尽管深圳特区的行政管理面积只是2000平方公里，但我觉得我们既然是在‘创’，在代表未来，我们至少观念上、规划上、产城融合上，应该超越2000平方公里这个概念。”王石最后在“现场发挥”中总结，“我们已经和东莞融合得很好，，而且现在也承载着如何在深圳的东边发挥作用。”

　　在其看来，不被2000平方公里所限制，也不被20平方公里所困扰，深圳才具有特区意义，而“特”字所代表的示范性作用，也是万科旧改正在寻找的未来。