大咖论道：“大湾区+侨都”双光环下 江门商业应如何进化？

　　自带大湾区“光环”，江门商业地产的发展迎来了迅猛爆发。

　　一面是以地王广场为中心的传统商圈，另一面是万达广场、汇悦城、奥园广场等新兴项目形成的北新区商圈，在打破江门原有的商业格局，也吸引更多的一线、创新品牌进驻。

　　抛开光环，各大知名开发商、品牌商挖掘这块洼地的背后，是江门作为“中国侨都”所释放的消费潜力——对新鲜事物的接受程度、对品质消费的需求渴望。

　　当然，任何被看好的市场都将面临竞争。当大家都瞄准江门这个“蛋糕”时，如何进行特色差异化突围？如何修炼经营“内功”？如何共同做好区域的影响力？

　　在5月24日赢商网城市沙龙江门站上围绕《江门潜力与商业进阶之路》主题，来自新英世贸广场、奥园广场、东汇城、汇悦城、奥飞欢乐世界、蛙来哒、乐漫冰雪王国等项目及品牌的商业地产人士，在东仓里美术馆里展开行业交流，也让江门的商业发展有了更清晰的答案。

——以下为对话嘉宾精彩观点——

江门新英世贸广场总经理江圣捷

　　我觉得江门这个市场可能更像过去的深圳，因为江门市场不缺乏消费力，而且临近香港、澳门，不缺乏国际化视野，可以看出江门市场对新鲜事物的接受度是非常高。

　　从操盘经验来说，江门成长速度会比深圳更快一些，因为过去十几年发展，为中国商业地产行业积累很多人才。江门如今吸引了包括广州、深圳等操盘手，拥有很丰富经验，这方面会加速我们江门商业综合体的打造，而且会更加多元化。

　　随着江门商业项目的发展，未来在激烈的市场竞争情况下也会慢慢分化，而江门新英世贸广场将商业、人文、旅游跨界融合，来提升顾客体验，打造差异化。

　　从交通方面、城市发展方面，我特别看好江门市场，特别是交通上的突破，随着湛江到江门的高铁开通，以及深中通道对深圳、广州的连接，将会给江门的商流、客流带来成倍增加。

富港投资集团副总裁严盛华

　　江门不仅仅是因为粤港澳大湾区利好，还跟自身的经济、所在地位、定位发展息息相关。  

　　无论是商场还是品牌商，提早进驻培育还是较晚才进入市场，目前从江门这个城市的商业角度来看还处于开发、成长的阶段。

　　我认为，只要有人的地方，只要把人的定位做好商业，这样就有市场。

　　其中江门从经济到人居都不断往外拓展。更何况江门城市中心人口也有接近百万人口在这里，所以这是可以用无限角度看这个地方，在此，我提出六个观点：

　　一是，无论是做开发商的甲方，还是做品牌商的乙方，在做经营的时候应该转变为丙方，因为消费者才是甲方。因此，搭建好平台、提供好服务才是做商业应该做的。

　　第二，实体店面对电商的冲击，往往最不能忽略消费者的需求。其对于江门市场总体来说就是钱多人不傻，这就要求我们真正需要进行市场分析，了解真实需求。

　　第三，随着江门的商业发展，成熟商圈会面临辐射范围、客群越来越窄。所以做商业不能盲目跟风，不仅是看标杆项目，更要看商业内在、本质的服务内容。

　　第四，找准商业的突破口，契合美好生活，购物中心要做与消费者生活相关匹配的内容。    

　　第五，富港进入江门市场，其中在开平打造的东汇城是2.0版本，未来预计还将会在江门打造3.0版本，核心是以文化引领、体验为王、服务为先、商业为本。   

　　最后，在品牌使用方面，大家都在追求网红品牌，但从2018年餐饮倒闭了278家餐饮，平均寿命是508天，这是购物中心在引入网红品牌上值得思考的问题。

　　江门奥园广场总经理苏锐峰

　　江门商业地产市场整体处于洼地的位置，对发展商而言有很多空间可以进行去挖掘和提升。

　　在粤港澳大湾区的利好，给江门商业的发展按下“加速键”，也往更高档次提升，包括新式品牌、新餐饮品牌也会进入江门市场。同时也会对江门加强区域内、以及各个市之间的联系。

　　其中奥园在江门打造的第一个轻资产项目江门奥园广场希望可以和周围形成互补，扩大区域影响力，与粤港澳大湾区各城市相融合。

　　在这方面上，奥园通过引入新业态、同品类里有创新、特色领先的品牌，如胡桃里、世嘉乐园等，通过主力定位品牌推进江门区域的影响。

　　想要带动品牌首次进入江门市场，发展商需要实行平衡政策——共赢互利的让步，根据实际情况给予支持。

　　江门商业市场广阔的空间也将面临激烈的竞争。为此，奥园通过倾向家庭类的客群定位、加大项目体验、提升服务品质来做好差异化。

江门汇悦城招商负责人杨乔广

　　对于江门这个地区来说，这500万人口，可能商业处于井喷时代。其中江海、蓬江两个区，到今年年底整体商业面积已经超过100万方，但整个城区也就是100来万人，相当于人均一平方米的商业面积。

　　这与江门商业快速发展密不可分。从成功运营多年的益华广场，到商业巨头万达的进驻、奥园的加入，以及新英世贸广场、美吉特等形成百花齐放的局面。

　　面对激烈的竞争，江门汇悦城主要落点放在精准的定位上，用“豪华”这个词来描述，去应对市场。这体现在项目在江门打造如首家CGV IMAX影院、唯一一个直升机停机坪等多个“唯一性”。

　　目前汇悦城仍处于成长期阶段，其中项目调整包括：

　　在经历开业三年以后需要更迭一部分商铺、品牌、合作伙伴，进行战略调整，并对三个主力楼层负一楼、一楼、二楼都进行相应调整。

　　考察分析一些开业品牌哪些比较适合江门市场，如引入江门市场上没有的一些潮牌，今年还会继续跟进。

　　确保了场内所有合作伙伴的市场空间，通过招商、扶商、养商来给予品牌商的支持。

　　汇悦城的整体变革简单的归纳为六个字：新鲜、保鲜、领先。

乐漫冰雪王国CEO邱文烁

　　对于江门商圈的认识，乐漫更多是通过市调、来源于C端、目标客户、客群进行分析、探讨。在粤港澳大湾区“9+2”规划里，江门是有潜力的，在未来一段时间内会有很好的发展。

　　首先，江门作为中国侨都，拥有着优秀的人才和资金，让江门这个市场城市迸发出更多活力、更有发展，也意味着带来更多的消费及更大的潜力。

　　第二，江门消费分化情况下，这里的家庭消费非常多，在餐饮、饮食、甚至体验业态及儿童培训业态上的消费，与外面其他城市基本上持平，甚至有上涨的趋势。

　　另外，需求空间也很大，我们研究下来发现，在江门蓬江区，现在拥有不少教育机构和培训机构，但仍有很多人报不上名，说明教育上的需求是供不应求。

　　家庭客群当中，家长给小孩的消费无非就是教育、娱乐。以上情况也说明江门在儿童娱乐市场还有很大的空间。

　　看出市场需求，专注儿童娱乐市场的乐漫，把第二代冰雪王国带到江门，在万达广场打造全新的产品，通过内容、IP创新、整合三个方面连带更多的消费，并把辐射范围扩大。

　　如今购物中心已经从格子铺发展到后来的新型体验性业态，对于江门这个不断上升的市场也是一样。无论是商场还是品牌，要做到合作共赢，就必须对顾客进行更加深刻挖掘，最重要的本质是：内容、运营。

奥飞欢乐世界拓展总监伍永强

　　江门这个市场，巨大的潜力，也让品牌非常丰富。随着万达、奥园等外来房企带着品牌商进驻，整个商业市场将面临长期、激烈的竞争。

　　怎么样可以做到商业的个性化，避免同质化？

　　这就需要打造独一无二的IP。

　　如今市场品牌太多，但很多寿命却很短，而IP不一样，IP可以把一些场景以及消费者的消费时间，可以从3-4个小时可能再提高到1、2个小时，这样就可以达到很长时间，尤其儿童体验方面。

　　其中，奥飞把整个IP融入儿童娱乐方面，包括卡通人物、动漫场景等带到线下，购物中心也可以通过IP来实现品牌差异化，打造个性化场景，从而拉升整个商场氛围，实现共赢。

　　总结一句话：精品IP是引流利器，可以增加消费者停留的时间，从而达到购物中心的独一无二，不可重复性。对于江门这个市场，这我认为是很重要的进阶方向。

蛙来哒拓展总监  李世明

　　江门的市场对于品牌商而言，是非常值得参考的。

　　江门人由于侨乡较多，他们有机会可以去世界各地走，这个城市的人对新鲜事物接受度是很高，对很多品牌认知度也是很高，这是品牌方特别喜欢的地方。

　　这也让如九毛九、探鱼这类知名品牌在江门一开业就比较火爆，如今市场也非常好，这是江门的消费者对进驻品牌早有了解和认知的体现。

　　江门有一个最好地方就是商圈比较集中，其中以围绕汇悦城项目来看，所有商场基本上都在此半径1.5公里左右，而汇悦城作为开头，上次在2014年开业到现在大概4个年头，仍然在培育期，还没到成熟阶段。

　　因此可以预判未来江门在明年后年可以达到最旺盛的阶段，我们也非常看好江门市场。

　　对于店数刚刚突破100家的蛙来哒，从城市选址要素来看，首先考虑要有100万以上的城市人口，对于接近150万城市人口的江门是符合要求。蛙来哒预计将在江门开两家店，其中第一家肯定会围绕汇悦城这个商圈进驻。

——现场提问——

　　Q：在江门新会已有美吉特广场这一10万体量的商业项目，拥有非常好的人流，并且还有有新业态的引入，万达广场进驻新会是充当挑战者的角色吗？

　　美吉特吴文兴：其实不叫挑战。从整个江门商业发展来看，以汇悦城为例，作为江门第一个MALL，到如今多个MALL拔地而起，并形成商圈，也就是4、5年的时间，这需要靠大家一起营造。未来万达的开业我觉得对于整个新会南新区来说，把整个商圈该有的品牌、该有的购物环境打造出来，美吉特也希望和万达广场强强联合，一起把这个商圈做得更好。

　　Q：中科创新广场在产业园商业配套上主要服务于企业或者服务于园区员工，更多做商务配套类型的商业招商，如何解决晚上经营客户去向、人流，还有周末客户的消费痛点？

　　富港严盛华：这是解决白+黑的客流消费问题，即周一到周五、周五到周末的组合问题。针对办公时间或者休闲时间，不同时段的消费情况进行商务、餐饮、生活等业态组合，可为园区带来不一样的效果。此外，随着产业园发展起来，区域内的周边居住、酒店、商业等增多，互相配套也能将形成客群的互补。

　　Q：蛙品类餐饮市场最近这1、2年比较火，如果蛙来哒要进入江门这个市场，你们如何看待这个品类竞争？觉得没有市场或者对其他有冲击吗？

　　奥园苏锐峰：不仅仅是蛙品类，包括火锅等很多餐饮品类也面临竞争问题。对于做商场来说，我们自己是一个品类就做一个，但周边竞争也没有办法避免。要做得更好，或做出差异化，

　　一个是从定位上做一些错位，同时通过政策上来支持、扶持这个品牌。包括推广、平常运营上、经营上给予支持、扶持，真正把这个品类做好、做大。

——沙龙小结——

　　本次沙龙，一众行业嘉宾不仅为我们分析了江门商业目前的市场情况，同时也给我们分享了一些创新的举措。在持续两个多小时的讨论中，总结出以下“干货”：

　　· 在“大湾区+侨都”的双光环下，江门的商业潜力好比刚起步发展的一线城市，也意味着拥有更多的市场空间可以挖掘。

　　· 无论商场（甲方）还是品牌（乙方）都需要关注江门消费客群的根本需求，在做经营的时候应该转变为丙方，并把消费者当成甲方，提供好的服务。

　　· 面对越发激烈的市场竞争，江门商业未来进阶方向将朝着生活体验感、差异化、IP、经营服务等方向进行延伸。

　　回归商业本质，各位大咖对江门商业地产建议，也让我们对江门未来的发展更加期待。