杠杆顶上可胜寒？富力负债超2000亿今年多次融资遭冰封

　　作为曾经的房地产“华南五虎”，富力地产的光辉已然不在。有数据显示，在中国房企年度销售金额排行榜中，富力地产排名不断下滑，已经滑出前二十。富力地产在2018年的开局也并非一帆风顺。

　　“今年（2018年）销售业绩保底1300亿。”在富力地产2017年业绩说明会上，富力地产董事长李思廉对来年充满信心。

　　富力地产2018年的开局却并非一帆风顺。5月29日，富力地产60亿元公司债项目状态转为“中止”。在此之前，因市场波动较大，公司已连续两次取消发债。

　　狗年融资开局不利

　　中原地产的一份报告指出，每到开年都是银行贷款最松、额度最为富裕的阶段。这一结论显然并不适用于融资环境趋紧的2018年房地产行业。

　　这一年，发债叫停，早已算不上新鲜事。据市界不完全统计，2018年以来，碧桂园、龙湖、泰禾集团、新城控股、花样年等上市房企发债频频受阻，“融资难”成为房地产行业高频词。

　　富力地产就是其中的“重灾区”。

　　2月9日，富力地产公告表示，鉴于近期市场波动较大，公司取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力老戏码重新上演，取消了10亿元超短融发行计划，另择时机重新发行。

　　潘多拉的盒子一经打开，就不会轻易关上。

　　▲5月29日，富力地产60亿公司债项目中止

　　5月19日，上交所信息显示，富力地产60亿元公司债项目为“已回复交易所意见”。10天后，这一项目状态转为“中止”。

　　富力地产此次发行的公司债，全称“广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券”。在此之前，富力地产并无公开表示入局长租领域。

　　一位信托高级经理曾向媒体表示，在其它渠道被堵截之下，房企们不管此前有没有住房租赁业务，或此后是不是真的要发展长租公寓业务，都纷纷借道“住房租赁”发债。这可能引起了交易所等监管部门的注意，以后对于此类产品的发行审核会更加谨慎。

　　5月30日，市界向富力地产发去采访提纲，询问发债频频叫停的原因所在。“富力地产相关人士后来对市界称，对于发债叫停一事不予评论，具体以公告为准。”

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉市界，“企业发债中止的原因有很多，可能涉及融资成本高低的问题，也可能将调整募集资金的使用方向。”

　　此外，根据5月初证监会官网公布的最新IPO排队信息显示，万达商业、富力地产等房地产企业排序出现倒退。有分析认为，这也释放了监管层对房地产企业IPO收紧的信号。房地产企业通过上市融资的路，也越走越艰难。

　　雄心勃勃的销售计划

　　2017年，富力地产整体融资成本仅为5.12%。公司称，去年在一个不错的时机，发了一些金额较大且便宜的公司债。2018年，发债受阻，A股IPO前景难料，公司引以为傲的低成本融资恐将更难延续。

　　然而，与融资开局不利形成鲜明对比的，是富力地产对2018年的宏伟规划。

　　3月19日，在香港中环四季酒店举行的富力地产2017年业绩说明会上，富力地产董事长李思廉许下承诺，“今年销售业绩保底1300亿。”

　　财报显示，2017年富力地产实现销售额818.6亿元。也就是说，2018年公司如想实现1300亿元的保底销售目标，需要增长接近60%。

　　为了实现这一计划，富力地产拿出了自己的杀手锏，2018年全年计划推出61个新项目。值得一提的是，这一数据在2017年仅为26个。加上原有的在售项目，2018年富力地产的销售项目共有154个，计划交付可售面积650万平方米。

　　对于销售目标的预期完成进度，富力地产持“四六开”态度，上半年销售占比为40%，下半年占比为60%。富力地产指出，这主要是因为公司推盘力度集中在第三季度。

　　截至2018年5月底，富力地产完成销售434.6亿元，已经完成1300亿元保底目标的33.43%，与预期进度基本符合。

　　然而，不可忽视的是楼市调控的政策仍然保持威慑。五一前后，住建部还分别约谈了西安、成都、海口等12个城市，要求切实采取有力措施稳定房价。

　　富力地产似乎并不担心。

　　“我们内部还设定了一个1500亿到1600亿销售目标的上线。”3月20日，在李思廉定下1300亿元保底目标之后一天，富力地产董事长助理陈志濠对销售目标又进行了公开补充。

　　陈志濠认为，经历了精彩的2017年之后，2018年会是爆发的一年。富力地产已经有了进一步做大规模的实力。此外，富力地产还大胆展望，2020年实现3000亿元销售目标。

　　酒店买买买不赚钱

　　2018年富力是否爆发，目前尚不得而知。不过，2017年富力确实经历了精彩。在突然入局收购万达七十余家酒店资产之后，富力成为“全球最大的豪华酒店业主”。

　　这一头衔在富力的2017年年报中被多次提及。富力在公告中称，“二零一七年最重要的业绩回顾，当为按账面净值大幅折让收购大连万达商业地产股份有限公司的酒店资产”。

　　在富力地产看来，这是笔很划算的买卖。富力地产在2017年年报中称，“每间酒店支付的简单平均价格约为人民币2.55亿元，其价值远远低于本集团现有每间酒店的成本人民币4.3亿元。”

　　在2018年全国两会期间，全国政协委员、富力地产联席董事长兼总裁张力对此也明确表示，“此项交易万达让了很大的利，双方是共赢”。这也难怪坊间将富力此次的收购价格视为“白菜价”。

　　这次收购也被富力定位为“在巩固酒店发展策略上迈出的重要一步”。目前，前述多数万达酒店的名称前面已经冠上了“富力”的名字，改称“富力万达**酒店”。

　　然而，富力真的捡到便宜了吗？王健林曾向媒体表态，“卖了该卖的，留了该留的。”孙宏斌也曾表示，“我就是不想要（万达）酒店资产。”

　　确实，富力地产接盘的万达酒店资产目前并不赚钱。万达商业港股退市前曾披露2015年报，截至当年底公司在63个城市拥有72家酒店，总计21961间客房。来自酒店经营业务板块的收入为人民币49.63亿元，息税前亏损人民币6.02亿元。

　　中房商学院研究员邓明政则是另一种解读，他向市界表示，“文旅本身是发展趋势，酒店是很好的资产沉淀。虽然酒店业务短期不容易盈利，但是低价买入后马上就可以抵押套现，所以这个买卖是合适的。”

　　富力地产原来自身的酒店业务也是惨淡的。公开资料显示，自2012年至2017年，富力酒店业务连续6年亏损，2017年酒店营收刚刚过20亿，亏损额也始终在2亿元左右徘徊。

　　接手万达酒店资产包，显然增加了富力地产的底气。2018年富力地产将酒店业务营收目标定为70亿元，增加到2017年的3.5倍。

　　高负债引连锁反应

　　李思廉更是在业绩说明会上表示，已经完成交接的万达酒店资产，在2018年带来的净现金流预计达到8亿元。

　　他盯着现金流，外界却盯着富力地产由此而愈加高企的负债。接手万达酒店资产包，让富力地产的负债“更上一层楼”。

　　在收购万达酒店资产之前，富力地产的负债早就呈现持续走高趋势。

　　数据显示，2014年至2016年，富力地产的负债分别为1196亿元、1345亿元、1795亿元。2017年更是突破两千亿大关，负债2332亿元，净负债率高达170%。

　　一年时间负债猛增超500亿元，这一变化和富力地产大刀阔斧的买地策略密不可分。

　　年报显示，2017年，富力地产耗费584亿元在53个城市一共买下81块土地。买地所花金额和负债增长基本吻合。

　　受此影响，2017年公司借款总额也较去年同比增长18%，达到1422.4亿元。其中短期借款284.14亿元。

　　对于170%的净负债率，富力此前曾回应称，“我们计划控制在这个水平，不过随着每年的盈利增长，负债率会有所下降。”

　　不过，在富力做出改变之前，高负债已经带来了一系列连锁反应。券商开始感到悲观，比如2017年3月份，中银国际将富力地产评级调整为“卖出”；同年5月，申万宏源维持对富力地产“减持”评级。

　　在富力地产接手万达酒店资产包后，这种情况变得更为复杂。7月20日，申万宏源重申维持对富力地产的“减持”评级，并称此次大规模收购“将可能使其（富力）资产负债表进一步恶化”“加剧了我们的担忧”。

　　随后，信用评级机构惠誉宣布将富力地产评级定位BB，并列入负面观察名单。惠誉称，收购万达商业酒店资产后，富力地产整体债务水平料将上升，酒店资产将小幅拖累富力地产的利息、税项、折旧、摊销前收益。

　　值得一提的是，富力地产的评级下调并未画上句号。2018年3月23日，惠誉将富力地产评级从BB下调至BB-，展望负面。

　　作为曾经的房地产“华南五虎”，富力地产的光辉已然不在。克而瑞数据显示，在中国房企年度销售金额排行榜中，富力地产排名不断下滑，已经滑出前二十。

　　无疑，富力地产急需打一场漂亮的翻身仗证明自己的“虎威”。然而，在房地产调控政策趋紧，融资环境也不容乐观的当下，带着暂时无法贡献利润的“拖油瓶”酒店资产，富力地产如何逆流而上尚不得而知。